原告吴XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，现住郑州市金水区X路XX号院X号楼X号。

委托代理人陈XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住郑州市金水区X路X号院X号楼X号。

被告彭X，男，19XX年X月X日出生，汉族，现住郑州市郑东新区X路五洲小区X号院X号楼。

原告吴XX与被告彭X租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈XX、被告彭X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称,2010年1月17日，原、被告签订房屋租赁合同，将位于郑州市郑东建材城C-20-XX号的门面房(面积为103平方米)租赁给原告使用，被告向原告保证被告有合法出租该房屋的权利，合同约定：租期为2010年2月1日至2011年1月31日，月租1875元；原告在2010年2月5日前一次性支付转让费共计x元(其中房租为4个月)，房租计算至2010年5月31日；租赁期内房屋如有纠纷，致使原告不能正常营业，则被告退回全部转让费及剩余房租。合同签订后，原告如约履行了约定，2010年5月10日左右，原告突然接到该房屋所有权人吴XX的通知，吴XX称不认识被告，也不知被告已把房屋转租，不认可原、被告之间的租赁关系，要求原告若要继续使用该房屋，需在接到通知后向所有权人交付房租x元/年（租期2010年5月10日至2011年5月9日），否则将收回房屋。至此，原告才知被告没有合法的转租权，与被告交涉，被告置之不理，致使原告4天无法正常营业，无奈原告只能向房屋所有权人支付房租，直接造成原告经济损失1200元（房东每月让多交的部分，计算至2011年1月31日）。故原告起诉，请求依法判令被告向原告支付转让费x元、多交房租1312.5元、多支出房租5790.9元、误工费1200元，共计x.4元。

被告辩称，原告所诉与事实不实，诉争的房屋系其2008年2月从白X处租赁的26、X号两间门面房中的一间，白X称房屋所有人吴XX系其朋友，吴XX在外地忙生意，将门面房委托给白X打理，其与白勇签订了租赁合同。2008年11月12日合同到期后，双方未续签合同，房租按老合同执行。由于被告经营效益欠佳，2009年5月将其中的一间X号门面房转租给贾XX。被告将房租交至2010年5月12日，并与白勇电话联系，将白X所欠1250元押金直接变更为房租即补至2010年5月31日，白X表示同意。2010年1月。被告将装修好的另一间X号转给原告，转让费x元,并告知原告实情，且让白X告知了吴XX。2010年4月底5月初，被告按事先约定给白X联系交房租，得知房东有意上调房租，被告、白X均与房东联系请求不要上调租金，未成功，后原告与房东签订了租房协议。在此过程中，原告及其丈夫却对被告进行辱骂、恐吓，伙同他人到被告经营场所骚扰，严重影响了被告的正常生意经营、生活秩序和身心健康。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。

原告为支持其诉请，提交如下证据：1.2010年1月27日《合同》一份，证明原、被告双方存在房屋租赁事实；2.收条一份,证明被告收到其x元；3.2010年5月7日《租房协议》及收到条各一份，证明房屋所有权人吴XX与陈XX签订房屋租赁事实；4.房产证复印件一份，证明租赁房屋所有权人为吴XX；5.结婚证一份，证明原告与陈XX是夫妻关系。

被告对上述证据质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，需说明房租1875×4=7350系当时计算错误，应为7500元；对证据3、4不予认可，系复印件不发表意见；对证据5不予质证。

经本院审查认为：原告提交的证据1、2、3、4、5客观真实，能够形成一证据链，与本案具有关联性，本院予以采信。

被告为支持其辩称理由，提交如下证据：1.2008年2月12日的租赁合同（复印件）一份，证明与白X的租赁关系，所交租金、押金；2.2009年4月23日租金收条一份，证明与白X的租赁关系、所交租金；3.2008年10月17日提货清单一份，证明货架价值；4.2009年6月5日的发票一份，证明空调价值；5.2009年10月13日手机短信（存于手机，无书面材料），证明白X指定房租汇入其账户。

原告对上述证据质证意见如下：对证据1无法确认，不予质证；对证据2不予质证；对证据3租房处确实有一货架；证据4空调存在，但无法证明是被告的；证据5手机短信不予质证。

经本院审查认为：证据1、2、3、4、5，客观真实，能够形成一证据链，与本案具有关联性，本院予以采信。

本院依据认定的证据确认如下事实：

2008年2月12日，被告与白X签订《郑东建材家居城商铺租赁合同》一份，其主要内容为：白X将位于郑州市郑东建材家居城C-26、C-X号，建筑面积约213的商铺租赁给被告，租赁期限自2008年2月12日至2008年11月12日，共计9个月租金x元。被告向白X交纳保证金1250元。合同到期后，双方未续订合同，被告继续租赁该商铺，并将租金交纳至2010年5月12日。被告租赁期间对该商铺进行了装修，添置了货架、空调。

2010年1月17日，原、被告双方签订《合同》一份，其主要内容为：被告于2010年1月27日前将位于郑州市郑东建材家居城C-20-XX号门面房转让给原告使用；租期为2010年2月1日至2011年1月31日止；月租1875元；原告在2010年2月5日前一次性向被告支付顶手费(转让费)共计x元，房租交至2010年5月31日;原告有权转让该房屋，协议期内，原告履行本协议所有条款后，被告不得提前收回房屋，在租金相同的情况下，原告有优先续租权；租赁期内房产如有纠纷，致原告不能正常营业，则被告退回全部转让金及剩余房租；本合同一式二份，自签字之日起生效。合同下方原告吴XX、被告彭X各自签名、捺印。2010年2月6日，被告向原告出具《收条》一份，上载明“今收到转让费及房租x元(房租至2010年5月底)1875×4＝7350”。

被告租赁给原告的商铺房屋所有人为吴XX。原告与陈XX系夫妻关系。2010年5月7日，陈XX与吴XX签订《租房协议》一份，约定吴XX将该商铺出租给陈XX，年租金x元。同日，吴XX出具《收到条》一份，上载明“今收到2010年5月10日至2011年5月9日壹年租金x元”。

庭审中，原告称x元中包括转让费x元和4个月房租7500元。转让费包括两层意思：一是装修、装饰设备费用因素；一是出租房屋的位置等因素。被告称只包括装修、饰装设备费用，转租房屋被告并未增加房租。

本院认为：被告与白X、原被告双方及原告丈夫陈XX与吴XX就同一商铺先后所签订的三份房屋租赁合同，均是合同相对人双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且均已经或正在履行，均应合法有效。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方所签订的房屋租赁合同，除约定了租赁费外，双方约定原告另支付商铺转让费x元，且已履行完毕。庭审中，原告亦认可被告收取的转让费包括装修、装饰设备费用及出租房屋的位置等。故原告诉请判令被告向其支付转让费x元，于法无据，本院不予支持。因原告之夫陈XX与房屋所有人吴XX就该房屋签订了新的租赁合同，原告与被告所签房屋租赁合同已实际解除。房屋所有权人要求增加房屋租金系当前市场行情所致，与被告无关，故原告诉请被告支付其多支出房租5790.9元、误工费1200元，没有事实及法律依据，本院不予支持。原、被告双方约定原告房租交至2010年5月底，与被告所述其租金交白X至5月12日，将保证金1250元折抵后至2010年5月底相吻合。但鉴于原告之夫陈XX与房屋所有权人吴XX已另行签订该房屋租赁合同，约定房租自2010年5月10日始，故其请求被告返还2010年5月10日至31日的租金1312.5元，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告彭X退还原告吴XX房租一千三百一十二元五角，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告吴XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二百九十五元，由原告吴XX负担二百四十

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长陈晓菲

审判员李建涛

代理审判员孔瑛

二○一一年三月三十日

书记员(代)李博