上诉人（原审被告）南阳麒麟湖旅游开发有限公司，住所地卧龙区龙王沟办事处。

法定代表人郑某某，任董事长。

委托代理人谢某某，任公司经理。

被上诉人（原审原告）崔某某，男，汉族，X年X月X日生。

委托代理人王柯，河南南都（略）事务所（略）。

上诉人南阳麒麟湖旅游开发有限公司（以下简称麒麟湖公司）与被上诉人崔某某为租赁合同纠纷一案，卧龙区法院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2010年10月29日作出（2010）宛龙蒲民初字第X号民事判决。上诉人麒麟湖公司不服原判，于2010年12月21日向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，于2011年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人麒麟湖公司的委托代理人谢某某与被上诉人崔某某的委托代理人王柯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：原告（反诉被告）崔某某为麒麟湖公司员工，自2009年4月起，崔某某开始使用被告(反诉原告)麒麟湖公司位于麟麒湖风景区三清桥旁红铁房经营快餐店，并领取有工商营业执照。2009年10月26日，麒麟湖公司发出竞标通知，将岛内现有农家饭店和职工食堂对外承包，王明恒（也系麒麟湖公司员工)参加投标并取得了三家饭店(包括崔某某饭店)的承包经营权。在此前后，麒麟湖公司对招标事项以及要求原饭店经营者搬离事项作出公告、通知并予以张贴，因崔某某未搬离房屋，2010年3月15日，麒麟湖公司组织人员对崔某某饭店中物品进行了强制搬离，搬至该公司后院仓库中，2010年4月25日，麒麟湖公司员工李洋洋应崔某某家属要求，对饭店未搬离物品进行了清点登记，现王明恒在该房屋内经营饭店。

原审另查明：崔某某于2010年3月6日向麒麟湖公司补交了2009年11月份的房屋租金200元，于2010年5月20日向公司补交了2009年7、8、9份的租金600元。

原审法院认为：根据《房地产管理法》第五十三条规定，房屋租赁应当采用书面合同的形式，《合同法》第三十六条又规定了“当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”崔某某于2009年4月起占用麒麟湖公司房屋经营饭店，虽然没有与麒麟湖公司订立书面合同，但公司收取崔某某的房屋租金，租金虽有断续，考虑到崔某某本身系麒麟湖公司员工，不排除公司照顾或者崔某某以其他形式折抵租金等情形。在王明恒与麒麟湖公司签订合同之前，崔某某与麒麟湖公司之间存在事实上的租赁关系，形成不定期的租赁合同，本院予以确认。

根据《合同法》规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。2009年10月份麒麟湖公司对岛上饭店及职工食堂进行承包权招标，其中包括崔某某经营的饭店。而后，又与王明恒签订了饭店承包合同，其合同名称虽为承包合同，其内容实质仍是在公司的统一规划管理下，从事饭店经营的定向房屋租赁合同，麒麟湖公司的行为是解除与崔某某房屋租赁关系的意思表示。

不定期租赁合同，承租人行使解除权的，应当在合理期限前通知承租人。这样规定的目的在于让承租人提前作好必要的准备工作，避免不必要的损失。本案中，麒麟湖公司虽提供证据证明公司已发出数份通知来通知崔某某搬离但并没有有效证据能够证明该通知已送达承租人。那么自2009年12月至2010年3月14日，应视为双方仍存在事实上的租赁关系。崔某某并无恶意侵占麒麟湖房屋的事实，但应当支付此期间的租赁费。2010年3月15日，麟麒湖公司搬离崔某某物品的行为应视为其通知崔某某解除租赁合同。按法律规定合同的解除应当有合理的期限。结合本案的实际，本院酌定此期间为一个月。此一个月由于麒麟湖公司实施的强制搬离，造成饭店实际上无法经营，麒麟湖公司应当赔偿损失。

本案中，本诉原告崔某某的诉讼请求，第一项为要求交还该房屋的使用权，因崔某某与麒麟湖公司之间的租赁关系已经解除，依法应当返还租赁物，故其请求本院不予支持。我国《民法通则》第一百一十七条规定“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿”。崔某某并不能证明其财产已经灭失，而麒麟湖公司又称物品存放在公司仓库中，被告应当及时返还原告物品，原告也应当及时领取，双方均应出于诚信、善意之目的。现原告不提出返还财产而直接提出赔偿物品损失的请求，本院不予支持。第三项诉讼请求是赔偿原告经营损失，如前所述，本院酌定为一个月。原告没有举证相关劳动收入方面的证据，本院参照2009年南阳市X镇职工人均工资，以每月800元计算，家庭饭店按4人从业计算，总金额为800元×4=3200元。

关于反诉原告麒麟湖公司的诉讼请求，2010年11月30日前，崔某某与麒麟湖公司之间存在房屋租赁关系，事实清楚。交纳的租金虽有断续，但从2010年崔某某补交房租的情况看，麒麟湖公司是予以认可的。故反诉原告要求崔某某赔偿在此期间损失的请求，本院不予支持。2010年12月1日－2010年3月14日，由于反诉原告不能证明其在合理期限内通知反诉被告，双方租赁关系并未解除。反诉被告崔某某应当支付三个半月的租金。每月按200元计算，总金额200元×3.5=700元。反诉原告要求崔某某赔偿迟延交易导致其与王明恒延长了租赁期间所造成的损失，本院认为，其过错在于反诉原告。该请求本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10内，被告(反诉原告)麒麟湖旅游开发有限公司一次性赔偿原告(反诉被告)崔某某经营损失3200元；二、自本判决生效之日起15日内原告(反诉被告)崔某某一次性支付被告(反诉原告)麒麟湖旅游开发公司房屋租金700元。三、驳回原告(反诉被告)崔某某的其他诉讼请求。四、驳回被告(反诉原告)其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费404元，由原告承担350.5元，被告承担53.5元。反诉受理费375元，由反诉原告承担366.25元，反诉被告承担8.75元。

上诉人麒麟湖公司上诉称：一、一审法院违反法定程序。本案中王明恒将被上诉人的物品搬离，其本人出具了其将被上诉人的物品进行搬离，上诉人仅是见证人的《情况说明》。上诉人提供的多份证据也均说明了这个事实。且上诉人在庭审前已向一审法院提交了《追加第三人申请书》，但一审法院并未通知王明恒作为第三人参加诉讼。二、一审法院认定事实错误。1、上诉人与被上诉人之间从未建立租赁关系，被上诉人擅自使用上诉人的房屋是侵权行为。2、被上诉人没有经营损失，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人经营损失是错误的。对上诉人物品进行搬离的是王明恒而不是上诉人麒麟湖公司。一审对上诉人多次公示通知包括被上诉人在内的三家饭店进行搬离，后王明恒进行通知搬离的事实予以确认，且被上诉人在一审中没有举出任何其“经营损失”的相关证据，一审法院自行认定是没有法律依据的。被上诉人全家均为农村户口，一审法院按照2009年的南阳城镇职工人均工资对其所谓“经营损失”进行计算也是错误的。3、上诉人认为，被上诉人私自使用上诉人房屋的行为是侵权行为。被上诉人应依法予以赔偿。一审法院认为过错在于上诉人，驳回上诉人的反诉请求是错误的。

被上诉人崔某某辩称：一、一审不追加王明恒为本案第三人符合法律规定。王明恒是对准上诉人接收房屋，与答辩人不发生关系。二、上诉人与答辩人之间租赁关系有租赁费交款收据为证。一审法院适用合同法第二百三十二条酌定以一个月合理提前通知期限并不为过，同时作为南阳市旅游区商业经营中的工作人员以南阳市X镇居民人均工资性收入为标准也不过分。三、王明恒与本案不是同一个法律关系，一审驳回上诉人追加王明恒做为第三人参加诉讼的请求是正确的。

根据上诉人麒麟湖公司的上诉理由和上诉请求及被上诉人的答辩情况，合议庭归纳本案争议焦点为：1、双方是否形成事实租赁关系2、原审判定的赔偿数额是否适当3、本案是否必须追加王明恒为第三人参加诉讼

本案查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为，上诉人麒麟湖公司与被上诉人崔某某虽未签订书面租赁合同，但从一、二审庭审及被上诉人提交的由上诉人麒麟湖公司出具的收据情况来看，上诉人与被上诉人之间已经形成实际的房屋租赁关系。因为双方未签订书面租赁合同，可以推定为没有约定租赁期限的合同。被上诉人崔某某使用上诉人房屋不构成侵权。上诉人现与被上诉人解除租赁关系，应提前通知被上诉人并给予其合理的搬迁期限，或在同等条件下，征求被上诉人是否有继续租赁的意向。上诉人麒麟公司未履行上述义务，重新将房屋发包给第三人，且在被上诉人崔某某不在场的情况下强行将被上诉人的财产搬离，导致饭店无法经营，对被上诉人造成了一定的经济损失。原审判决让上诉人赔偿被上诉人合理的经营损失符合法律规定。上诉人认为原审认定事实错误的上诉理由不能成立。上诉人虽然向原审法院提交《追加第三人申请书》，但一审法院经审查认为本案不需追加第三人可以查清案件事实，故未追加王明恒为本案第三人，原审法院程序合法。上诉人认为原审法院程序违法的上诉理由亦不能成立。关于上诉人麒麟湖公司在一审中的反诉请求，一审判决第二条已经判令被上诉人崔某某支付上诉人房屋租金700元，对其反诉请求已予以审理并依法给予相应的支持。综上所述，上诉人麒麟湖公司的上诉请求本院不予支持。原审判决事实清楚，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费779元由上诉人南阳麒麟湖旅游开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长许金坡

审判员王邦跃

审判员李舸

二0一一年三月二十四日

书记员尤扬