原告李某某，女，46岁，汉族，初中文化，农民，住（略）。

委托代理人韩红伟，扶沟县农牧场法律服务所（略）。

被告高某某，女，45岁，汉族，高某文化，农民，住（略）。

被告万某某，男，45岁，汉族，高某文化，住（略），系高某某之夫。

委托代理人吉凤春，河南扶正（略）事务所（略）。

原告李某某诉被告高某某、万某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李某某及其委托代理人韩红伟，被告高某某、万某某及其委托代理人吉凤春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2009年12月23日，经协商，我承租了二被告在东大街水上市场斜对面转租的两间门面房。在转租时，二被告告诉我说，他们已和房东打过招呼，可以续租，以后我也可以转租，这样我就向二被告交付了x元的转租费，并由被告高某某给我出具了收据，但我刚接手该门面房，房东就告诉我不再让我续签合同，也不让我转租，2010年3月合同到期就让我搬离该门面房，因二被告的欺诈行为，现合同即将到期，使我无法继续营业，遭受很大的经济损失，特诉至法院判令我与二被告的转租合同无效，返还我转租费x元。

二被告辩称，原告起诉的事实虚假，诉讼请求依法不应得到支持。事实是原告看到被告发布的转租房屋广告后，与被告高某某电话联系，且先交500元的定金，后又分两次交清现金转让费，原告承租后也进行了经营，作为出租人杨桂英也同意原告承租。

原告向法庭提供的证据：1、被告高某某向原告出具的收条一份，原告以此证明被告收取原告转让费x元，被告对此无异议。证据2、原告与房东杨桂英的谈话录音，原告以此证明被告私自将房屋转让给原告，属无效转租合同，被告以从房东所谈话里可得出其是一种追认行为，说明转租时房东是同意的为由提出异议。3、原告向法庭提供证人刘金岭、刘新义的证词，原告以此证明房主不让其再转租，被告以证人均与原告有利害关系，其证词不属实为由提出异议。

被告向法庭提供的证据1、房东杨桂英与王素贞签订的房屋租赁合同，被告以此证明其是从王素贞手中在租赁期内转租的房屋，被告转租给原告时仍在租赁期内，其有权转租。原告以不能证明被告有权转让为由提出异议。证据2、两份古城广告及在扶沟电视台广告的证明。证据3、被告高某某的电话通话记录，被告以此证明原告主动打电话找被告承租该房，原告对此无异议。证据4被告及其代理人与房东杨桂英的谈话录音一份，被告以此证明转租时房东不知道，但转租后房东知道同意转让，原告以此录音是在起诉之后录制的，不能作为有效证据为由提出异议。证据5罗建永的证言及出庭的证词，被告以此证明其从王素贞手中接租该房后，装修花费x元。证据6、浙江家俱广场办公室家俱的证明一份及装修卫生间的花费证明，被告以此证明购买700元的办公桌椅及装修卫生间花费2470元，都转让给原告了，原告对证据6无异议，证据5完全是虚假的为由提出异议。

法院依职权调查房东杨桂英的笔录一份，其陈述主要内容有：1被告高某某转让给原告房屋时，她确实不知情。2、杨桂英知道原告接租后，她愿意让原告继续租赁该房，租赁到期后，若原告转租出去的情况下，她也愿意，但双方需让她知道此事。3、原、被告双方录音均未经其同意，其不予承认。

原告以房东陈述不属实为由提出异议，被告对此无异议。对法院依职权调查杨桂英的笔录，其虽未在笔录上签名加以确认，但上面的内容均是其真实意思表示，法院邀请的有在场见证人。况且其与原、被告均无利害关系，其陈述的内容应作为有效证据加以认定。

对原告提供的证据1，因被告无异议，应作为有效证据加以认定，对原告提供的证据2、3因原告录音时未经房东同意，证人陈述的内容与房东的陈述不一致，应作为无效证据予以认定。

对被告提出的证据1、2、3、6，因原告对证据本身无异议，应作为有效证据予以认定；对被告提供的证据4，因其录音时未经房东同意，房东予以否认，应作为无效证据加以认定；对被告提供的证据5，因证人证言属可变证据，证言陈述的内容属孤证，没有其他证据加以印证，应作为无效证据予以认定。

依据有效证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：

2009年10月16日，被告高某某通过河南古城广告发布十字街东好地势两间门面房的转让房屋广告，原告李某某看到此广告后与被告高某某联系，双方协商转让费x元，原告李某某已将此款交给被告高某某，被告高某某向原告出具收条一份，其内容为“收条，今收李某某转让费伍万某仟元整，x元，高某某，2009.11.23”。原告将款交齐后，便在该两间房内经营至2010年1月20日自己不再经营，并没有人阻拦不让其继续经营。被告高某某将房屋转让给原告时对原告说，事先她已给房东打过招呼，经房东同意后才转让的”。实际情况是被告高某某将房屋转让给原告时，房东（原出租人）杨桂英并不知情。

另查明，本案所涉及的两间门面房归杨桂英所有，2009年3月1日杨桂英将此两间门面房租赁给王素贞，双方签订房屋租赁合同，租赁期限为一年，每年租金为x元，租赁时间从2009年3月10日至2010年3月10日，在2009年5月10日，王素贞将此房转租给被告高某某，被告陈述转让费是x元，2009年11月23日被告高某某又将此房屋转租给原告李某某，当时原告李某某见到并知道该租赁合同的内容。原告接租该房屋时，接受被告高某某价值700元的办公桌椅和被告装修花费2470元的卫生间。

本院认为，当事人在自己的民事活动中应当遵守公平原则和诚实信用原则，合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。就本案而言，被告高某某事先未给房东打招呼，但其对原告说已给房东事先打过招呼，带有一定的欺骗性，在转租时未经出租人同意，明显的违背合同法的有关规定，具有一定的过错。但被告隐瞒事实及未经出租人同意，并未对原告承租、续租造成实质性的危害后果，对收取原告转让费，应负适当返还责任。原、被告主张的其他事实，对方均不予认可，原、被告又未提供充分的证据加以印证，本院均不予认定。鉴于该租赁合同期限早已届满，根据实际情况，每年租金x元的客观事实，原告租赁该房屋时距租赁合同期限届满不足四个月，被告高某某收取原告x元的转让费过高，有违公平原则，原告李某某明知市场有风险，仍自愿与被告高某某签订转租合同，有明显过错，对自己的损失应负主要责任。被告万某某虽然是高某某的丈夫，但其在转租合同中，未接受任何权利和义务（万某某未参与转租，也没有收取转让费），所以原告要求被告万某某承担责任无事实和法律依据。根据《中华人民共和国民法通则》第106条，《中华人民共和国合同法》第224条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条之规定，判决如下：

一、被告高某某于本判决生效之日起十日内返还原告李某某转让费x元。

二、被告万某某不负返还责任。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费650元，原告负担300元，被告高某某负担350元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交

上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。

审判长高某林

审判员孙彦海

审判员徐军营

二0一一年四月一日

书记员陈金霞