上诉人（原审被告）河南宏伟置业有限公司，住所地：焦作市解放区上白作办事处。

法定代表人徐某某，董事长。

委托代理人李殿军，该公司法律顾问。

被上诉人（原审原告）肖某，女，48岁。

上诉人河南宏伟置业有限公司（以下简称宏伟置业公司）与被上诉人肖某买卖合同纠纷一案，肖某于2009年8月4日向济源市人民法院提起诉讼，请求1、宏伟置业公司赔偿其因房屋不能出租造成的损失x元；2、赔偿现装修房屋比四年前装修房屋多支出的人工费、材料费x元；3、赔偿因四年维权造成的经济损失（包括误工费x元）；4、赔偿其和其丈夫的精神损害抚慰金5000元；5、赔偿维修费用x.16元。济源市人民法院于2011年1月12日作出（2009）济民一初字第X号民事判决。宏伟置业公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2011年3月8日受理该案后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。

原审法院经审查查明：2006年12月4日，肖某预定宏程家园X号楼东单元X房，结构为两室两厅，合同约定的建筑面积为94.58平方米。2007年6月23日，宏伟置业公司将该房屋交付肖某，肖某将房款付清，并签订商品房买卖合同。合同第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住房质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。房屋交付肖某使用后，因房屋顶棚存在空鼓及裂缝，宏伟置业公司对上述问题进行过维修，但仍存在空鼓和裂缝。审理中，肖某认为宏伟置业公司多次维修不能解决上述问题，坚决不同意由宏伟置业公司继续维修。2010年3月3日，肖某申请对其位于宏程家园X号楼X房房顶棚抹灰层空鼓、裂缝进行质量鉴定，并申请作维修方案设计以及维修费用评估。河南省基本建设科学实验研究院有限公司于2010年5月18日作出豫基研（2010）建质鉴字第X号鉴定书，鉴定意见为肖某房屋内顶棚（含室内全部顶板，厨房、客厅顶梁）抹灰层出现空鼓、裂缝与施工质量有关。支出鉴定费7000元。2010年9月16日，河南省建筑科学研究院有限公司作出的技术方案一份，维修方案为1、剔除粉刷层：将空鼓开裂部位的粉刷层剔除干净，剔除至密室部位；2、清除表面杂质：将粉刷层剔除部位混凝土表面的灰尘、油污等杂质清除干净，必要时可用浓度10%的火碱溶液清洗；3、粘贴面处理：基层表面清理干净后，应洒水湿润，并在表面涂素水泥浆（掺加建筑胶），以增强粘结力、防止抹灰层脱落；4、施工抹灰层：粘接面处理完毕后，抹灰施工应分层进行。该工程可分为两层抹平，第一层采用1：1：4水泥石灰砂浆，第X层采用1：0.5：3水泥石灰砂浆，抹灰层厚度与原有抹灰层一致；5、加强措施：在新旧抹灰层交接处，应采取防止开裂的加强措施。在交接处粘贴x宽玄武岩纤维布，应保证纤维布与抹灰层粘结牢固；6、施工面层：待抹灰层完全干燥后，进行表面腻子及涂料施工。质量控制，抹灰层施工及验收应严格按照《建筑装饰装修工程质量验收规范》（x-2001）执行。支出费用6000元。2010年11月15日，河南龙华工程有限公司作出的豫龙华司鉴（2010）建价鉴字第X号鉴定报告一份，鉴定意见为：肖某位于宏程家园X号楼东单元X房根据维修施工方案进行维修费用的工程造价为x.16元。支出鉴定费5000元。

原审法院认为：肖某与宏伟置业公司签订商品房买卖合同，约定肖某购买宏伟置业公司位于宏程家园X号楼东单元X房屋一套，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。宏伟置业公司应按合同约定的住宅质量标准向肖某交付房屋，但宏伟置业公司交付的房屋顶棚存在空鼓、裂缝问题，宏伟置业公司虽予以维修，但仍存在空鼓、裂缝质量问题，经河南省基本建设科学实验研究院有限公司鉴定，鉴定意见为房屋内顶棚（含室内全部顶板，厨房、客厅顶梁）抹灰层出现空鼓、裂缝与施工质量有关。宏伟置业公司出售的房屋顶棚不符合合同中的质量约定，故应承担合同违约责任，赔偿给肖某造成的损失。河南龙华工程咨询有限公司关于对肖某位于宏程家园X号楼东单元X房根据维修施工方案进行维修费用的工程造价鉴定报告，鉴定意见为x.16元，肖某要求宏伟置业公司赔偿该损失，理由正当予以支持。关于肖某主张的因房屋4年不能出租造成的损失x元，考虑到确实因该质量问题造成肖某不能正常使用，肖某主张的该损失属于可预期利益，但肖某主张的损失数额过高，结合济源市同区域房屋出租市场价格，法院酌定损失数额为x元。关于肖某主张的现装修房屋比4年前装修房屋多支出的人工费、材料费，考虑到人工费提高、物价上涨因素，该损失确实存在，但肖某主张的明显偏高，根据近4年人工费及物价上涨情况，法院确定该损失为2000元。肖某主张的四年维权造成的经济损失（包括误工费）x元，没有法律依据，不予支持。由于本案系合同纠纷，肖某主张的精神损害抚慰金5000元，也无法律依据，亦不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宏伟置业公司于判决生效后十日内赔偿肖某x.16元；二、驳回肖某的其他诉讼请求。案件受理费2401元（其中缓交2301元），肖某负担1000元，宏伟置业公司负担1401元，鉴定费x元，由宏伟置业公司负担

宏伟置业公司上诉称：1、根据最高法院《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款的规定，其仅应支付肖某修复费用和修复期间造成的其他损失，原审判决其赔偿肖某4年因房屋不能出租造成的损失x元，明显不当。2、原审判决其赔偿肖某现装修房屋比4年前装修房屋多支出的人工费及材料费3000元，没有法律根据。综上，请求撤销原判，改判其公司赔偿肖某x.16元。

肖某辩称：其请求赔偿的损失均有相应的依据，宏伟置业公司上诉状中所说的司法解释规定有应支付“其他损失”，其请求的装修等应包括在其中。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：肖某与宏伟置业公司签订的商品房买卖合同真实有效，在合同成立生效后，肖某有权利取得符合合同规定质量的房屋，宏伟置业公司应当保证交付的房屋符合合同约定的质量要求。本案所涉的宏程家园X号楼东单元X房出现多处空鼓、裂缝等质量问题，按照最高人民法院《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1、2款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案在一审审理期间，已经查明修复费用需x.16元，宏伟置业公司与肖某对此均无异议，双方争议的是肖某请求的迟延修复四年期间的房租损失与装修费用多支出部分损失是否属于最高人民法院《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第二款所规定的“其他损失”范围。关于“其他损失”的范围，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定进行解释，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即不仅包括直接损失即修复费用，也应当包括预期可得利益损失及实际必然发生的费用增加的损失。迟延修复四年期间，物价上涨是客观存在的事实，原审判决宏伟置业公司赔偿肖某装修费用增加损失2000元及房租损失x元，于法有据，也符合客观情况，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费600元，由宏伟置业公司负担。

本判决为终审判决。

审判长黄某智

审判员闫志强

代理审判员商敏

二○一一年三月日

书记员杨峥