原告曹某某，女，X年X月X日出生。

被告殷某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人李常兴，鹤壁市X乡法律服务所（略）。代理权限为代为承认、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉和反诉。

原告曹某某与被告殷某某租赁合同纠纷一案，本院于2011年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2011年3月15日公开开庭进行了审理。原告曹某某、被告殷某某及其委托代理人李常兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告曹某某诉称：2010年1月7日，其与被告殷某某签订租赁合同1份，约定被告殷某某承租其位于鹤壁市新世纪广场西区D排X号门面房一套，租期为一年。合同中第三条约定，被告殷某某应提前三个月交纳次年房租费用，否则不再续签租赁合同。现合同已经到期，但被告殷某某既不缴纳房租续签合同，也不腾房，故诉至法院，请求法院判令：1、被告殷某某立即返还租赁房屋；2、被告殷某某支付合同到期后（2011年1月10日）至法院判决执行结束之日期间的租金（标准按x元／年）。

被告殷某某辩称：根据租赁合同，其具有优先承租权，其愿意承担水电等费用，根据信用原则及合同法规定，原告的请求于法无据，请求驳回原告的诉请，其与原告应续签租赁合同。

根据双方诉辩意见，本庭归纳本案的争议焦点为：原告诉讼请求有无事实与法律依据。

围绕本案的争议焦点，原告曹某某针对其主张，向本院提交的证据为：

1、2010年1月7日双方签订的租赁合同1份；2、2010年1月29日签订的换门协议1份。以上二证据证明其与被告合同到期后，其就要求增加租赁费多次与协商，被告拒绝的事实；3、房产证1份，证明涉案门面房系其所有。

被告殷某某质证认为：对证据1、2的真实性无异议。但证据1可以证明其有优先承租权。证据2与本案无关联性。对证据3真实性有异议。

围绕本案争议焦点，被告殷某某提交的证据为：1、租赁合同(复印件)两份，证明原告的门面房租赁价格应随行就市；2、2011年3月9日公证书1份，证明其多次与原告协商租赁费用并要求与原告签订合同，但原告予以拒绝。

原告曹某某质证认为：对证据1、2真实性均有异议，该两份租赁合同非原件。公证书上证人未到庭接受质证，公证书内容不真实。

本院认为：被告对原告曹某某提交的证据1真实性无异议，证据3系房产管理部门颁发的房产登记证书，来源合法，与本案有关联性，本院对该二证据证明效力予以确认；证据2系换门协议，与本案无关联性，本院对其证明效力不予确认。

被告殷某某的证据1系两份租赁合同复印件，其真实性无法确认，且该两份租赁合同的标的房屋均非本案涉案房屋同时段、同地段，与本案不具有关联性。证据2系公证书，对两位证人证言的签名真实性予以了公证，且两位证人系本案标的房屋周边的租户，有了解本案事实的条件，故本院对其证明效力予以确认。

案经审理，依有效证据，本院确认下列事实：2010年1月7日，原、被告双方签订租赁合同1份，约定被告殷某某承租原告曹某某位于鹤壁市X路新世纪广场西区D排X号门面房（房产证号为鹤房权证市字第x）1套，期限为1年，至2011年1月9日到期。合同中第三条约定，被告殷某某应提前三个月交纳次年房租费用，否则不再续签租赁合同。原、被告双方在合同中注明：“如合作尚可，在租金随行入市的前提下，可继续租赁”。合同到期后，双方就租赁费事宜协商进行协商，但未果。亦未达成新的租赁合同，现被告殷某某仍占用该房屋。

本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告所签订的租赁合同系双方自愿真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应按合同约定来行使权力及履行义务，否则，要承担违约责任。该合同明确约定：如合作尚可，在租金随行入市的前提下，可继续租赁。被告辩称，根据租赁合同，其具有优先承租权，其与原告应续签租赁合同。被告虽举证其要求原告续签租赁合同，随行入市的租金应为x元，但其2份证据均不能证明随行入市的租金标准及原告阻止妨碍了被告的优先租赁权，故被告辩称理由不能成立，本院不予采纳。该案双方的争执起于租金标准，但本院认为双方续签合同应遵循原合同的约定，在自愿协商的基础上，达成一致。现租赁合同期限已届满两个月有余，原、被告双方仍未就租金达成一致，且原告主张被告返还租赁房屋，故原、被告双方并未形成租赁关系的延续。被告现已违约，应承担违约责任。故原告请求被告返还租赁房屋的诉请于法有据，本院予以支持。

对于原告请求租赁费一节，因合同已到期，被告仍占用该租赁房屋，亦构成违约，客观上给原告造成了一定的经济损失。对于该损失，于法有据，应予以支持。原告虽要求按x元／年标准进行赔偿，但无证据证明新的一年的租金标准，故本院认为应参照双方上一年的租金标准x元／年为宜。

综上，案经调解无效，依照《中国人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、被告殷某某于本判决生效之日起三日内，将位于鹤壁市X路新世纪广场西区D排X号门面房（房产证号为鹤房权证市字第x）一套返还给原告曹某某；

二、被告殷某某于本判决生效之日起三日内，给付原告曹某某从2011年1月10日起至将租赁房屋返还给原告曹某某之日止的租金（按x元／年计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

案件受理费150元，由被告殷某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。

审判长张君

代理审判员白玉喜

人民陪审员肖玉霞

二○一一年四月八日

书记员崔玉华