原告戴a，男，汉族，户籍地本市××，法律文书送达地本市××。

原告唐a，男，汉族，户籍地本市××，法律文书送达地本市××。

两原告共同委托代理人郑a、潘a，上海市A律师事务所律师。

被告李a，男，汉族，住××，法律文书送达地本市××。

原告戴a、唐a诉被告李a房屋租赁合同纠纷一案，本院于2007年12月5日受理，依法适用简易程序,由审判员邹巧弟独任审判，公开开庭进行了审理。原告戴a、唐a及委托代理人郑a、被告李a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2007年1月3日，原被告签订房屋租赁合同1份，原告向被告承租本市××区××路××号建筑面积345平方米的房屋从事餐饮业。合同签订后，原告向被告支付押金18.8万元。被告承诺为原告办妥营业执照，如不能办理则赔付原告所有租金及相关装修费用。另原被告曾于2006年12月1日签订一份“补充条款”，对于租金起算日及计算方式作了约定。后原告对房屋进行了装修。然被告却坦陈其无法为原告办妥营业执照，原因竟是该房系违章建筑。现要求确认原被告签订的房屋租赁合同及补充条款无效，要求被告退回原告押金18.8万元，赔偿装潢费182,563.50元，偿付违约金3,7144.85元。

被告辩称，原告对于所租赁房屋的产证尚在办理中的情况完全知晓，A村委会也曾给原告出具过相关证明，且被告在签约时也明确告知原告房屋的证照没有办理。涉案的房屋已取得了消防审核材料，区建委和发改委的相关批文、规划许可证也可以提供。被告确实承诺为原告代办营业执照，最终由A村委会代办。由于原告未向被告提供相关申办营业执照的材料，故未去办理营业执照。现不同意原告的请求，要求原告继续履约。

原告向本院提供下列证据材料：

一、原被告于2006年12月1日签订的《补充条款》1份、于2007年1月3日签订的《房屋租赁合同》1份。

二、金额为188,887.50元的押金收据1份。

三、加盖上海B实业有限公司的转租协议1份。

被告向本院提供下列证据材料：

一、被告与“上海C投资咨询有限公司（筹）”签订的房屋租赁合同1份。

二、由上海市××区公安消防支队出具的《关于同意上海B实业有限公司××楼临时建筑工程补办消防设计的审核意见（建筑部分）》1份。

三、加盖上海B实业有限公司印章的申请1份，申请的下方加盖上海市D人民政府印章。

经质证，被告对于原告提供的证据真实性无异议。原告对于被告提供的租赁合同真实性未表异议，但表示与本案无关；对于补办消防设计的审核意见，原告表示此证据不能证明租赁房屋的合法性；对于加盖上海B实业有限公司印章的申请，原告表示此证据系复印件，且仅为申请，不能代表租赁房屋证照齐全。

另据原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托了上海E事务所有限公司对于本市××区××路××号的室内装潢造价进行评估。经质证，原告对此审价报告无异议。被告表示审定价过高，房屋装修仅完成一半，但却按全部工程量进行了审价。

经审理查明，2006年12月1日，原被告签订《补充条款》1份，双方约定租赁房屋方位暂定为××路××号××柱；租金为6元/天/平方米，自2007年3月15日起算等内容。2007年1月3日，原被告签订了《房屋租赁合同》1份，约定被告（甲方）向原告（乙方）出租位于××区××路××号345平方米的商铺，乙方用于经营餐饮；租赁期限为2007年3月15日至2013年3月15日；租金为6元/月/平方米（包含物业管理费）；乙方租金的支付方式为押叁付叁；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金188,887.50元。合同第八条第4款约定：若甲方原因不能办理餐饮营业执照，（甲方）赔付乙方所有租金及装修费用。当日，原告支付14万元保证金。次日，原告又支付48,887.50元保证金。之后，原告投资对房屋进行装修。但原告一直未能取得营业执照。现原告以诉称理由诉至本院。

另查，上海市B实业公司（属上海市A村委会）将本市××区××路××号至××号房屋出租给了筹建中的上海C投资咨询有限公司，该公司经上海市B实业公司同意后又转租给了被告。被告又经该公司同意再次转租给两原告。到目前为止，上述房屋仍不具有合法权证。

原告在装修房屋时支付了装修公司装修费12万元。经上海E事务所有限公司审定的装修费为92,252元，房屋内已安装的设备费用为43,780元，原告已订货未安装的材料为11,630元。原告表示其装修时另支付了设计费6,000元，但未提供设计费的相关证据。

本院认为，被告向原告出租的房屋不具有合法的权证，被告也未能提供相关规划建造审批手续，出租的房屋系无证建筑。因此，原被告签订的《补充条款》、《房屋租赁合同》应属无效。现原告要求确认合同无效的请求，本院予以支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。被告作为出租方，明知涉案房屋不具有合法权证而出租，应承担主要过错责任。原告作为承租人没有对涉案房屋的性质进行谨慎的审查，亦存有过错，也应当承担相应责任。本院酌情确定原告承担20%责任，被告承担80%责任。被告已收取的保证金，应当返还原告。关于原告主张的装修费损失，审价部分已对装修费作了审定，金额为92,252元，本院参照此审定价确定装修费。对于原告承租房屋中的已安装设备，基于合同无效后，原告不可能再在此经营餐饮，安装的设备对原告而言使用价值已不高，故此设备及房内的其他装修归属被告，由被告按过错责任的大小，补偿原告的损失。原告在审价中主张的设计费，因无相关证据，本院不予考虑。被告拒绝要求确认合同无效，并仍要求原告履行合同的意见，本院不予采纳。至于原告实际使用房屋，未支付被告租金（实为房屋使用费），此亦是被告的实际损失，被告在本案中未作主张，可另行主张相关权利。原告主张违约金请求，缺乏相关依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告戴a、唐a与被告李a签订的《补充条款》、《房屋租赁合同》无效；

二、原告戴a、唐a应于本判决生效之日起十日内将本市××区××路××号房屋移交给被告李a；

三、被告李a应于本判决生效之日起十日内退还原告戴a、唐a押金188,887.50元；

四、被告李a应于本判决生效之日起十日内支付原告戴a、唐a装修补偿款118,129.60元；

五、驳回两原告要求被告支付违约金37,144.85元的请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3,714.50元（已减半收取），由两原告负担928.62元，被告负担2,785.88元。司法审价费5,490元，由两原告负担1,098元，被告负担4,392元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员邹巧弟

书记员乌家捷