原告上海A房地产顾问有限公司，经营地本市××。

法定代表人施a，董事长。

委托代理人周a、贺a，该公司工作。

被告沈a，女，汉族，住所本市××。

委托代理人魏a，男，户籍地山东省××。

原告上海A房地产顾问有限公司诉被告沈a房地产经纪纠纷一案，本院于2007年11月9日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人周a、贺a、被告委托代理人魏a参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告于2007年9月至原告的××分行，委托原告将其名下的本市××区××路××弄××号××室房产出售，并与原告签订了《房地产出售居间协议》。同日，在原告的居间服务下，被告与案外人签订了房产地买卖协议。为办理房产交易过户所需，买卖双方约定于房地产买卖协议生效后十五日内签订上海市房地产买卖合同。但此后被告无故不履行签订该合同。原告作为居间方，已促成了买卖双方建立了买卖关系。但由于被告违约，导致房屋最终未能交易成功。依据房地产买卖协议，被告应当向原告支付违约金x元。现要求被告支付此笔违约金。

被告辩称，由于被告出售之房产的共有人不知道被告出售此房，且亦不同意出售，故其与买受人签订的买卖协议应当无效。原告未尽审查义务，严重失职导致买卖协议无效。另被告与买受方为避税，签订的补充协议约定将房价定为67万元，低于实际房价，故违反了国家规定。被告不签订房地产买卖合同属于避免犯法。现要求驳回原告的诉讼请求。

原告向本院提供下列证据材料：

一、房地产出售居间协议1份。

二、房地产买卖协议1份。

三、原告于2007年9月21日、11月1日发给被告的告知函2份。

被告向本院提供了其与案外人（买受方）签订的房地产买卖协议之补充协议1份、日期为2005年11月25日的××路××弄××号××室房款发票1张。

经质证，被告对原告提供的证据无异议，但表示居间协议和买卖协议系被告在未经产权共有人同意的情况下签订，共有人事后未追认；对于原告的告知函，由于被告认为协议无效故未回复原告。原告对于被告提供的证据无异议，但认为补充协议系买卖双方的合意，非原告的建议。

经审理查明，2007年9月4日，被告沈a与原告签订了房地产出售居间协议，委托原告提供居间服务出售本市××区××路××弄××号××室房产。双方约定被告与原告介绍的买受人签订房地产买卖合同或协议，被告应当支付原告佣金。同日，经原告居间介绍，被告与案外人冯a、任a签订了上述房产的买卖协议。被告在买卖人落款处签署了自己的姓名并代签了房产共有人魏a、魏b的姓名。该协议约定，为保证本协议（房产地买卖协议）得到诚信履行，双方约定：本协议签署后，甲方（出卖方）乙方（买受方）任何一方未能履行协议，导致房屋买卖未能最终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签署的，由违约方向A公司（原告）承担违约金x元作为对其提供居间服务的补偿。此后由于被告认为上述买卖协议无效而拒绝与买受方签订《上海市房地产买卖合同》，上述房产的交易未能完成。现原告以诉称理由诉至本院。

本院认为，居间合同系居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。作为居间人，中介公司只要能促使买卖双方之间合同订立，组织成交，其与委托人所签订的居间合同义务即履行完毕。居间人的居间介绍活动是为了促使委托人与第三人订立合同并为此创造条件，因此，居间人可以参加委托人与第三人对合同的商定，但不参加合同的订立，故居间人不是买卖合同的当事人，对买卖双方的合同没有介入权。原被告之间存在居间合同关系，在原告完成居间服务后，可以要求被告居间佣金。被告与原告介绍的买受人签订的《房地产买卖协议》中约定，如买卖双方任何一方未能履行本协议，导致房屋买卖未能最终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签署的，由违约方向A公司（原告）承担违约金x元作为对其提供居间服务的补偿。此条款实质是买卖合同的主要条款内容，超出了委托人与居间人之间权利义务的范围，介入了被告与买受人之间签订的买卖合同，加重了被告的义务却又未能赋予被告相应的权利。此协议系原告方的格式条款，应当无效。故原告作为买卖合同的居间人非买卖合同当事人，而要求被告对原告承担买卖合同中的违约责任，缺乏依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、四百二十四条之规定，判决如下：

原告上海A房地产顾问有限公司要求被告沈a偿付违约金人民币x元的诉讼请求，不予支持。

案件受理费175元（已减半收取），由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员邹巧弟

书记员乌家捷