原告（反诉被告）上海A不锈钢材料有限公司，注册地×××，主要营业地×××。

法定代表人张a，总经理。

委托代理人曹a，上海市A律师事务所律师。

被告（反诉原告）上海B房地产开发有限公司，住所地×××。

法定代表人胡a，董事长。

委托代理人王a，上海市普陀区B法律服务所法律工作者。

原告上海A不锈钢材料有限公司（以下简称A公司）与被告上海B房地产开发有限公司（以下简称B公司）租赁合同纠纷一案，本院于2007年9月17日立案受理后，先适用简易程序于2007年11月16日公开开庭进行了审理。期间，B公司提起反诉，本院予以并案处理。因本案案情复杂转为普通程序审理后，本院依法组成合议庭。于2008年1月24日、2月22日公开开庭进行了审理。A公司的委托代理人曹a及B公司的委托代理人王a，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

A公司诉称：原、被告双方于2005年7月5日签订一份《厂房租赁协议书》，约定由A公司承租B公司位于×××厂区的厂房。该协议第11条约定任何一方需终止租赁协议的，须提前三个月通知对方。A公司于2007年2月3日向B公司书面提出退租，并在同年5月5日进行了撤场。同时，租金亦付至2007年4月底。但退租后，B公司以A公司提前解约属违约为由拒绝返还租赁保证金人民币（下同）159,000元，经A公司多次交涉未果。A公司认为，依据协议约定，A公司有权行使租赁协议解除权，并不构成违约，B公司无端扣留原告租赁保证金于法无据，遂诉诸法院，要求判令B公司返还A公司租赁保证金159,000元。

B公司辩称：该公司从未收到A公司的2007年2月3日书面退租申请；A公司系于同年4月30日通过传真资产证明的方式突然向B公司提出了退租，但同时又通知租赁房屋内仍留有A公司的财产需要转买，目前仍占用租赁物，致使B公司不能接收；且同年6月4日A公司仍在进行搬场工作，将空调拆除。租赁协议第11条确实约定了双方可以提前三个月解除合同，但A公司未按合同约定行使解约权，已构成违约，且保证金中的定金50,000元已冲抵租金，故不同意原告的诉讼请求。

同时，B公司提出反诉，称：租赁物至今仍被A公司占有，租赁场所留有该公司的财产，表明A公司至今未退租，故要求法院判令A公司：一、支付2007年5月至同年9月的租金265,000元；二、支付2007年4月水电费11,543元；三、补足六个季度的租金48,000(9,000×6)元；四、立即搬空承租厂房内其财产。

庭审中，B公司鉴于A公司表示放弃遗留在承租厂房内的财产，将诉讼请求第一条变更为：要求A公司支付2007年5月至2007年11月16日的租金；诉讼请求的第三条系笔误，金额应为54,000元；诉讼请求第四条变更为：B公司没收A公司的保证金109,000元。

A公司针对反诉，辩称：A公司已经履行了提前通知解约的义务，没有理由支付2007年5月至2007年11月16日的租金。A公司每月都支付租金，双方对合同的租金标准及支付方式都做了改变。B公司要求其支付水电费和没收保证金没有依据。

经审理查明，位于上海市××路××号（原门牌号为××号，后经整顿改编为××号）的房屋属上海C车辆厂，该厂于2002年10月15日将包括涉讼厂房在内的上述房屋（含厂房、场地）出租给上海D家具装饰有限公司（后更名为B公司），并委托上海D家具装饰有限公司管理及对外签订租赁协议。

2005年7月5日，B公司（甲方）与A公司（乙方）签订一份《厂房租赁协议书》，约定：甲方将座落于×××厂区的厂房租赁给乙方。租赁期限为2006年4月1日起至2009年3月31日。租金每年为636,000元，乙方在租赁甲方厂房期间，支付甲方保证金159,000元。双方协商一致房租每季度结算一次，每次必须提前一个月支付下一期房租。协议书第11条同时约定：甲方、乙方任何一方要终止本协议，须提前三个月通知对方，否则按违约处理。甲方有权没收乙方的保证金。如乙方没有违约，则保证金在退租时全额退还。如国家需要此厂房要动迁，乙方必须无条件服从。乙方在甲方厂房内装修，在离开甲方厂房时，甲方一概不负责补偿。合同另约定了其他条款。

签约后，B公司依约向A公司交付了租赁厂房，A公司亦向B公司支付了定金50,000元及押金109,000元。

2007年4月30日，A公司向B公司传真《资产证明》一份，内容为：“1、我司于2007年2月3日向贵司正式提出退租申请，我司非常感谢合作期间贵司给予的真诚关照！2、在征得贵方吴老板同意情况下，将以下内容列入转买程序。3、退租时我方资产转卖部分明细：①办公室的装修；②办公室的门窗：门X扇，窗58扇；③办公室的空调17部；……。4、转买部分的资产权在双方妥议前为我司所有。5、本证明正式通知退租并盼交接！”

2007年6月4日，A公司员工汪a出具书面情况一份，记载：“A不锈钢材料有限公司空调机如6月4日全部搬走。”

2007年8月15日，B公司致公函给A公司称，未收到A公司2007年2月3日的退租申请，同年4月30日的《资产证明》中所列的转卖财产明细未经B公司复核，不予认可，并认为由于A公司将大部分资产转移的同时又留置了部分物品于租赁物内还称妥议前属其所有，致B公司至今不能接收租赁物，故A公司未实际退租，租金仍应承担。同时要求A公司支付2007年5月至8月的租金，同年4月的水电费及拖欠的六个季度租金。

2007年9月17日，A公司为要求B公司返还保证金一事起诉来院。

2007年11月16日庭审中，A公司表示放弃目前仍遗留在涉讼租赁厂房中的所有财产。

另查明，自2006年4月1日起至2007年4月30日止，A公司以每月50,000元的金额向B公司支付租金共计650,000元及相关费用。其中，A公司向B公司支付的2007年1月至3月的水电费分别为14,798元、10,419元、17,181元。

以上事实，由A公司提供的《厂房租赁协议书》，保证金、押金及租金的付款凭证；水电费支付凭证；B公司提供的由A公司出具的《资产证明》，B公司发给A公司的《公函》，A公司员工签名的书面材料，载有租赁厂房中留有A公司吊车等财产内容的照片，房屋所有权证，上海D家具装饰有限公司与产权人的租赁《协议书》与产权人出具的委托管理，同意转租的《协议书》，门牌号变更情况证明，B公司的《企业名称变更核准通知书》及双方当事人的当庭陈述并经庭审质证所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。

对A公司提供的旨在证明其于2007年2月3日正式提出退租的《退租申请》，支票存根和录音整理资料证据一组，B公司质证认为，《退租申请》从未收到过，支票存根上的“退租申请一份”系A公司事后添加，对这两份证据的真实性不予认可，录音资料的内容无法看出B公司同意A公司退租。本院认为B公司对《退租申请》和支票存根上的“退租申请一份”的内容真实性不予认可，且庭审中A公司亦表明支票存根上的“退租申请一份”系本公司员工书写，录音资料的内容主要为双方对合同约定的提前三个月通知存在不同理解和就保证金返还一事进行交涉，故上述该组证据无法证明A公司的所述事实。

本院认为，双方签订的《厂房租赁协议书》系当事人的真实意思表示，且于法不悖，应属合法有效。双方均应恪守履行。合同约定任何一方要终止合同，须提前三个月通知对方，否则按违约处理。本院认为，该合同为签约双方所设定的解除权条件仅为提前三个月通知，即解除合同的通知送达对方并经过三个月，条件即为成就。本案中，A公司关于已于2007年2月3日向B公司提出退租申请的观点无充分证据证明，本院不予采信。根据A公司于2007年4月30日向B公司送达的意在办理退租事宜之《资产证明》，本院认定双方租赁关系于2007年7月31日解除。对合同解除前的租金A公司应当予以支付。

关于合同解除后保证金的返还。B公司认为A公司未提前三个月通知退租系违约并由此提出要求不予返还保证金的反诉请求。本院认为根据双方租赁协议约定，合同一方要终止协议，须提前三个月通知对方，承租人如未违反该约定，保证金在退租时全额退还。A公司于2007年4月30日向B公司出具的《资产证明》中已做了退租的通知，距合同解除亦提前三个月，其合同解除权的行使未违反约定，故对B公司的上述意见和反诉请求不予支持。另，根据双方往来的支付凭证可知，A公司支付的保证金为159,000元，B公司认为其中50,000元定金已冲抵租金与事实不符，不予采信。故A公司的诉讼请求依法有据，本院予以支持。

合同解除后，承租人应及时搬离承租场所，向出租人返还租赁物，返还的租赁物应符合合同约定或按租赁物性质使用后的状态。本案中，A公司作为承租人在合同解除后，仍留有财产于租赁厂房内，直至第一次庭审中才表示放弃在租赁厂房内的剩余财产，以致双方自合同解除后未办理交接手续，进而造成该厂房在这期间未能出租，对由此造成的租金损失显有过错。然，B公司作为承租人，在承租人搬离了大部分财产，不再实际经营使用承租厂房的情况下，尤其在合同解除后，未能及时与承租人就合同终止后的添附物处理和财产交接进行协商解决，对于上述损失亦有责任。结合本案实际情况，本院酌定对合同解除后的租金损失双方各负x%。

关于租金标准的问题。A公司自2006年4月起以每月50,000元向B公司支付租金，B公司如认为A公司未足额支付租金，应及时向对方提出异议进行主张，或采取在对方支付的下月租金中扣除认为拖欠的部分等相应补救措施。现B公司未能提供证据证明其于A公司支付租金期间就不足额的租金部分向对方进行主张，直至合同解除后，才向对方提出要求补足租金的请求。因此本院采信A公司关于双方在合同履行过程中已约定变更租金标准为每月50,000元的抗辩意见，对B公司要求A公司补足租金的反诉请求不予支持。同理，对合同履行期间，A公司未支付的租金及合同解除后的租金损失亦应按照每月50,000元的标准计算。

使用期间的水电费，应由实际使用人承担，B公司要求A公司支付2007年4月水电费的反诉请求，本院予以支持。对于2007年4月的电费双方均同意按照2007年1月至3月的水电费平均值计算【（14,798＋10,419＋17,181）÷3＝14,132.67元】。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条及第二百二十六条之规定，判决如下：

一、上海A不锈钢材料有限公司与上海B房地产开发有限公司2005年7月5日签订的《厂房租赁协议书》于2007年7月31日解除。

二、上海B房地产开发有限公司向上海A不锈钢材料有限公司返还保证金159,000元。

三、上海A不锈钢材料有限公司向上海B房地产开发有限公司支付2007年5月1日至2007年7月31日租金150,000元。

四、上海A不锈钢材料有限公司向上海B房地产开发有限公司支付2007年8月1日至2007年11月16日的租金损失87,500元。

五、上海A不锈钢材料有限公司向上海B房地产开发有限公司支付2007年4月水电费14,132.67元。

上述二、三、四、五条款的履行期限为本判决书生效之日起十日内。

六、驳回上海B房地产开发有限公司的其余反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费3,480元，由上海B房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费3,084.07元，由上海A不锈钢材料有限公司公司负担2,391.07元，上海B房地产开发有限公司负担693元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长蒋鸣良

审判员徐寨华

代理审判员陈务宁

书记员王纳