广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2006）佛中法民五终字第X号

上诉人（原审被告，反诉原告）佛山市三水千叶花园房地产有限公司（以下简称千叶花园），住所地：佛山市三水区森林公园内。

法定代表人李某某，该公司执行董事。

委托代理人赵某某，该公司职员。

被上诉人（原审原告，反诉被告）萧某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）—302。

委托代理人颜国牛，广东务正律师事务所律师。

上诉人千叶花园因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2005）三法民壹初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。

原审判决认定：2004年3月18日，原、被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同其中约定：原告购买被告位于三水区X街道森林公园千叶花园玉兰苑X号商品房一套，该商品房合同约定建筑面积为278.75平方米，房价总额为（略）元。首期款（略）元于2004年3月8日前付清，二期款（略）元于2004年3月30日前付清，余款（略）元办理银行按揭。被告应在2004年8月28日前将经综合验收合格的商品房交付原告使用。被告逾期交房超过30日的，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交楼时间的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。被告已出具书面通知原告办理交付手续，并已具备一切交楼所需证明文件的，因原告原因而未能在15天内办理交付手续，超过此期限，原告按日向被告支付商品房总款万分之三的违约金，等等。另合同附件三第5点还约定：“前后门均用铁门，窗户用铝合金门窗。”合同签订之后，原告依约付清全部购房款。2005年1月12日，被告向原告发出附有《交楼通知书》和《收楼须知》的挂号信1封，交楼通知书的主要内容为：萧某某先生，请您于2005年1月18日前到千叶花园售楼部办理有关手续。《收楼须知》其中的内容是要求原告在《收楼向导》上签名确认。2005年2月20日，被告又向原告发出《收楼催告函》，要求原告在2005年2月28日前收楼。2005年1月7日，讼争房屋建设工程验收合格，2005年2月3日综合验收备案。另查明：讼争房屋的后门至今未有安装铁门。

原审判决认为：原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律规定，是合法有效的合同，应受法律保护。双方应切实履行各自的合同义务。原告按合同约定支付了购房款，合同约定被告应于2004年8月28日前将商品房交付原告使用，但被告至今未有将房屋交付原告，显属违约，原告请求被告承担相应违约责任，合法合理，法院予以支持。反诉原告认为反诉被告未有按合同约定收楼。法院认为反诉原告的请求是不成立的，因为讼争房屋的后门至今未有安装铁门。房屋未安装铁门，绝对影响业主对房屋的安全使用，在反诉原告未有按合同的约定安装铁门，反诉被告有权拒绝收楼。至于反诉原告认为后门不能安装，首先反诉原告无提供相关证据；其次，如果真是不能安装铁门，反诉原告应积极与反诉被告协商，寻求解决办法，但反诉原告怠于作为。反诉原告的反诉请求无理，法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条的规定，判决如下：一、被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告萧某某逾期交楼违约金（略）.44元（从2004年8月29日计至2005年8月31日，共368天）。逾期给付，按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司于本判决生效之日起十日内为原告萧某某购买的佛山市三水区X街道千叶花园玉兰苑X号别墅后门安装铁门。三、驳回反诉原告佛山市三水千叶花园房地产有限公司对反诉被告萧某某的诉讼请求。案件受理费4191元，由被告负担。反诉费2477元，由反诉原告负担。

宣判后，上诉人千叶花园不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，判决不公正。在本案中，我公司的迟延交楼并非缘于我公司自身的原因，而是由于被上诉人在我公司向其发出收楼的书面通知的情况下，拒绝收楼而导致的。按照本案讼争房的设计，被上诉人所购买的佛山市三水区X街道千叶花园玉兰苑X号别墅后门是不安装铁门的。退一步而言，即使该别墅后门未安装铁门，也不能成为被上诉人拒绝收楼的原因。根据我公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款的约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交楼，由此产生的延期交楼责任由出卖人承担。”根据该条约定，只能在我公司不出示合同约定的证明文件或出示的证明文件不齐全的情况下，被上诉人才有权拒绝收楼。一审法院也认定讼争房于2005年1月7日验收合格，2005年2月3日前已通过综合验收备案，符合了法定及双方约定的交付条件，然而，一审法院并未采纳该条款的明确约定，而是以被上诉人提出的我公司未为其购买的别墅后门安装铁门为由，认定被上诉人有权拒绝收楼。一审法院的这一认定，并未充分尊重合同双方当事人之间的平等约定，明显是对事实的认定错误。二、本案讼争房屋后门未安装铁门，不属于被上诉人拒绝收楼的原因。根据《商品房买卖合同》的相关约定，我公司是否为本案讼争房屋安装前后门，属于合同附件三关于房屋装饰、设备标准问题。对该问题，应当按照合同第十三条的约定处理，而不能成为被上诉人拒绝收楼的原因。对于本案讼争房屋后门是否安装铁门的问题，在该商品房设计初期及后来的建设过程中，均显示，后门是不予安装铁门的。虽然上诉人由于合同错误的约定需前后门加盖铁门，但上诉人向佛山市规划局三水分局申请在后门改装铁门，该局于2005年11月16日的批复中明确给予否定了，这充分说明该商品房不能安装铁门。因此，一审法院所作出的“我公司未有按合同的约定安装铁门，被上诉人有权拒绝收楼”的认定是错误的。退一步而言，即使我公司没有交付并未为本案讼争房屋后门安装铁门，那么，也只能按照《商品房买卖合同》第十三条关于装饰、设备标准承诺的违约责任的约定处理，即我公司只应赔偿被上诉人安装铁门的双倍价值，而并非因此承担不交楼的违约责任。三、一审过程中，我公司提出的反诉请求是合理的，应当予以支持。在被上诉人未提供任何证据证明我公司未向其发出过书面收楼通知，亦未提供任何证据证明其本人曾经来收过楼的情况下，一审法院却认定被上诉人有权拒绝收楼，这明显与前述事实认定是截然矛盾的。因此，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定，在我公司已经出具书面通知被上诉人办理交付房屋的手续，并已具备一切交楼所需证明文件时，由于被上诉人自身的原因未能在15天内办理交付手续的，超过此期限，被上诉人应当按日向我公司支付该商品房总价款万分之三的违约金。所以，我公司在一审过程中提出的反诉请求是合理的，贵院理应予以支持。综合上述理由，一审法院认定事实不清，判决错误，被上诉人要求我公司支付逾期交楼的违约金的请求不应予以支持，因此，我公司特向贵院提起上诉，恳请贵院查明本案事实，依法作出公正判决。

上诉人千叶花园在二审期间没有提交证据。

被上诉人萧某某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。一、双方签订的商品房买卖合同第１６页关于别墅交楼标准第五项约定要全套铁门，上诉人并没有具备交楼标准，至今只安装了一个铁门，上诉人明显违约。二、千叶花园通知业主收楼时发两份文件，一是收楼向导，写明不能追究责任不能索赔，二是补充协议，也写明不能索赔。被上诉人拒绝上诉人的无理要求后，上诉人至今都不同意将房屋交付被上诉人。三、上诉人的违约是客观事实，上诉人也承认至今仍未安装铁门。至于上诉人称的规划部门不准许其安装铁门则是不符合事实的。可见，上诉人的上诉无理，应予以驳回。

被上诉人萧某某在二审期间没有提交证据。

经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。

本院认为：本案的焦点问题是别墅后门未安装铁门是否具备交楼条件。在上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》附件三别墅交楼标准5中明确约定“前后门均用铁门”，讼争房屋后门至今没有按合同的约定安装铁门，影响业主对房屋的安全适用，不具备交楼条件。上诉人虽然按时通知被上诉人收楼，但因讼争房屋不具备交楼条件，被上诉人有权拒绝收楼。上诉人违反合同的约定迟延交楼，存在违约行为，应当承担违约责任。上诉人上诉无理，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6668元，由上诉人佛山市三水千叶花园房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长吴逸

代理审判员杨崇康

代理审判员罗凯原

二○○六年二月十六日

书记员张飞凤