广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民事判决书
（2010）江民一初字第X号
原告南宁市玫瑰园物业管理有限公司。
法定代表人梁某某，执行董事。
委托代理人农某，该公司职员。
委托代理人陆宁勇，至善律师事务所（略）。
被告蒲某甲。
被告蒲某乙。
共同委托代理人粟勤生，广西桂三力律师事务所律师。
原告南宁市玫瑰园物业管理有限公司(以下简称玫瑰园物业公司)诉被告蒲某甲、蒲某乙物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2010年11月10日公开开庭进行了审理。原告玫瑰园物业公司的委托代理人农某、陆宁勇，被告蒲某甲、蒲某乙的共同委托代理人粟勤生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告玫瑰园物业公司诉称：原告系南宁市房产管理局核发的三级资质物业管理企业，于2003年9月15日与南宁市玫瑰园小区的开发商广西玉力房地产有限责任公司(下简称玉力房地产公司)签订了《前期物业服务合同》，并依约对玫瑰园小区进行全面物业管理服务。根据法律规定和合同约定，原告既要履行物业管理职责，同时也享有包括收取物业管理费的物业管理权利。被告系玫瑰园小区HX栋住宅业主，物业面积285.43，在享受到原告为其服务带来的物业保值增值及舒适环境的同时，应该依法交纳物业管理服务等费用。然而，被告自2008年11月至2010年9月期间未交纳物业管理服务费，经原告多次催收未果。根据开发商玉力房地产公司与原告签订的《前期物业服务合同》和《前期物业服务合同补充协议》的约定，被告应交纳的物业管理服务费为每月每平方米0.8元，至2010年9月止共23个月的物业管理服务费共5253.20元，被告没有交纳，已经构成严重违约。依照《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条的规定，由于被告没有按时交纳上述费用，还应按每天千分之三支付滞纳金5100.00元。请求法院：1、判令被告支付2008年11月至2010年9月的物业管理服务费5253.20元及违约金5100.00元，共计x.20元；2、本案诉讼费由被告负担。
被告蒲某甲、蒲某乙辩称：1、被告一直按双方的约定履行交纳物业费的义务。由于原告擅自更改别墅区X路，造成被告门前人来车往，事实上降低了管理服务质量，影响了被告的生活环境和质量，达不到被告购买别墅的合同目的，遭到被告的投诉与抗辩，于是双方口头协商一致，物业费按该小区普通住宅标准0.4元3交纳，被告自2008年7月起一直按照这一约定履行义务长达两年多，原告均没有提出异议，事实上也接受了物业费减半收取这一现实；2、原告一直没有向被告催费，更无书面催费的行为。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条约定，原告通过诉讼主张物业费的法定前提是其已书面向被告催费，但原告没有证据证明其向原告进行过书面催费，甚至没有进行口头催费；3、被告减半交纳物业费是行使合同抗辩权的行为，也是按双方口头达成的协议履行的义务，即使原告已经书面催费，被告也有“正当理由”拒绝交纳另外一半物业费；4、从被告履行交费义务的事实看，尤其是2010年1月一次性预交全年费用的事实，证明被告并不是恶意欠费，而是给原告一个选择：或者按约定提供管理服务，或者按原告管理普通住宅小区的标准收费。原告一直没有按照与别墅区业主的约定和承诺提供服务，按照质价相符原则，被告有权根据原告的实际服务质量履行交费义务，而且被告降低交费标准有双方口头约定并事实上得到原告的认可和接受；5、原告擅自允许开发商开通道路、未加强管理，违反约定，降低了别墅区的管理服务质量，单方面违反双方达成的口头协议，也没有履行书面催费的义务，甚至无视原告已经交纳了物业费的事实，提出高额的违约金是牟取不当得利的行为，也是恶意诉讼行为。
根据原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为：1、被告应按何种标准支付物业服务费其是否已足额向原告支付物业服务费2、原告是否存在擅自降低管理服务质量的行为被告是否存在违约原告主张被告支付违约金是否有事实与法律依据
原告提交以下证据以证明其诉讼主张：1、企业法人营业执照；2、《前期物业服务合同》；3、《前期物业服务合同补充协议》；4、房屋产权登记信息查询申请表；5、《玫瑰园业主档案表》及被告蒲某乙出具的《申请》、《报告》、《委托书》；6、收款凭证；7、欠费一览表。
两被告提交以下证据以证明其诉讼主张：1、中国工商银行现金存款凭证（2008年11月～2010年1月）；2、玫瑰园物业管理服务项目；3、玫瑰园总平面图；4、光盘；5、（当庭提交）中国工商银行现金存款凭证（2008年8月～10月）
经审理查明：原告为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2003年12月1日，原告（乙方）与玫瑰园小区开发商玉力房地产公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由甲方委托乙方对玫瑰园别墅、私宅区进行物业管理。第四条1（4）④约定：“水、电、煤气、环卫、消防、公路开通、绿化，由甲方或相关责任人负责。”后双方于2003年12月1日签订《前期物业服务合同补充协议》，约定了玫瑰园别墅、私宅区的物业管理服务费收费标准，其中“综合服务费：含共用设备日常维护费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用，由业主或使用人按房屋建筑面积0.8元3•月交纳”；“物业管理服务费每月结算一次，并每年定期向用户公布收支情况一次”。
被告蒲某乙与蒲某甲系父子关系，其一家三口居住在玫瑰园别墅区X路HX栋，房屋产权人登记为被告蒲某甲，房屋建筑面积为285.43。2008年6月14日，被告蒲某乙向原告支付了2008年6月份的物业管理费228.4元。2008年8月13日至10月21日期间，被告通过中国工商银行向原告账户汇款交纳物业管理费，其中2008年8月3日支付292元（其中7、8月物业费256.95元）、2008年9月16日支付898.58元（其中9月份物业费128.48元）、2009年10月21日支付175.98元（其中10月份物业128.48元）。2008年11月至2010年9月期间，被告通过中国工商银行汇款，向原告支付了物业费共计5335.55元：其中2008年11月23日支付249.4元、12月6日支付145.98元、2009年1月12日支付218.79元、2月18日支付198.68元、3月8日支付200.5元、4月11日支付254.1元、5月24日支付131.7元、6月14日支付268.94元、8月17日支付263.4元、9月16日支付129.72元、9月16日支付250.14元、10月10日支付131.7元、11月14日支付237元、2010年1月19日支付2655.5元。
另查明：玫瑰园小区至今未成立业主委员会。原、被告在庭审中均认可物业管理费计算面积为285.3。被告认可本应按0.8元3•月交纳物业服务费，但主张双方口头协商一致，被告的物业费按该小区普通住宅标准0.4元3交纳。
本院认为：最高人民法院法释[2009]X号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”玫瑰园小区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘其他物业服务企业，原告与开发商玉力房地产公司签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》对玫瑰园别墅、私宅区的全体业主具有约束力。原告为玫瑰园小区业主提供了物业管理服务，有收取业主物业管理服务费的权利。因《物业管理条例》第四十二条规定了“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，则被告蒲某甲作为玫瑰园别墅区X路HX栋的业主，在接受原告物业管理服务的同时，应当承担物业费交纳的义务。根据原告与开发商玉力房地产公司签订的《前期物业服务合同补充协议》，被告所有的物业综合服务费按照建筑面积0.8元3•月交纳，被告对这一标准亦予认可。被告主张其与原告口头协商一致，其物业费按该小区普通住宅标准0.4元3交纳，原告对被告这一主张不予认可。本院认为，被告于2008年8月至10月期间降低标准向原告支付物业费的行为，仅有其在现金存款凭证中作出单方意思表示，原告虽未对该行为提出异议，但亦未予以认可。而原告诉称被告欠交自2008年11月起至2010年9月的物业管理服务费，可见其对于被告于2008年11月至2010年9月期间通过中国工商银行汇款的方式交费的事实并不知晓，亦无法证明原告关于双方达成降低收费标准的口头协议，在被告未能提交其他证据予以佐证的情况下，本院认定涉案物业的物业费应当按照0.8元3•月支付。被告主张原告擅自违反约定降低服务质量，但从原告与开发商玉力房地产公司签订的《前期物业服务合同》的约定来看，开通道路系合同约定的开发商责任，被告作为受开发商委托提供小区物业服务的受委托人，无权对开发商的行为予以限制，被告对开通道路有异议的，应当与开发商协商解决，协商不成的还可以通过其他法律途径主张权益。由于《前期物业服务合同》未对原告的服务范围及标准进行详细约定，按照行业惯例，原告应当对小区内的公共秩序尽到维持义务。从被告提交的光盘来看，其门前的道路主要是行人来往，尚属于对小区公共部分的合理使用范畴，虽然一定程度上给被告的生活造成了影响，但同时亦给其他小区居民带来了便利，且光盘中并未体现出行人往来对被告的生活造成了严重侵害。本院认为，根据《前期物业服务合同补充协议》，原告向业主收取的物业管理费包括了共用设备日常维护费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用等等，公共秩序维持仅是物业服务的一部分，现被告的证据尚不足以证明原告的物业服务行为与物业服务合同约定或行业标准之间存在明显差距，对被告关于降低收费标准的主张，本院不予采纳。被告以最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，主张原告在未经书面催交的情况下，无权向人民法院提起诉讼。但该条款并未规定物业公司书面催交必须作为起诉的前置程序，原告直接起诉并不违反法律规定。被告每月应交物业管理费为0.8元3×285.3＝228.4元，原告诉称被告欠交自2008年11月起至2010年9月的物业管理服务费，该期间应交物业费为0.8元3•月×285.3×23月＝5253.2元，但从被告提交的2008年11月至2010年1月期间的中国工商银行现金存款凭证来看，截止2010年1月19日被告已交纳物业费5335.55元，已经超出自2008年11月起至2010年9月应交数额，原告要求被告补交上述期间的物业服务费本院不予支持。
关于违约金的支付问题，《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条规定：“业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。”原告主张的违约金即为滞纳金。虽然《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》未就业主迟延交纳物业服务费应支付滞纳金或违约金作出约定，但被告未能依照合同的约定于每月月底前足额交纳物业服务费的，应属违约，原告可以依照上述条款要求被告支付违约金。被告在庭审中主张违约金标准计算过高，应予调低。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中被告延迟足额支付物业费等费用，给原告造成的损失最直接体现为利息损失，原告主张违约金按日3‰计，则年违约金比率大大超过了中国人民银行规定的同期贷款基准利率，应属《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“约定的违约金过分高于造成的损失”的情况，结合本案的实际情况，本院酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率计付。结合被告的具体支付情况，被告每月应交物业费228.4元，被告2008年11月23日支付249.4元，未拖欠物业费；12月6日支付145.98元，2009年1月1日至2009年1月11日共拖欠61.42元；2009年1月12日支付218.79元，2月1日至2月17日共拖欠71.03元；2月18日支付198.68元，3月1日至3月7日共拖欠100.75元；3月8日支付200.5元，4月1日至4月10日共拖欠128.65元；4月11日支付254.1元，5月1日至5月23日共拖欠102.95元；5月24日支付131.7元，6月1日至6月13日共拖欠199.65元；6月14日支付268.94元，7月1日至7月30日共拖欠159.11元；7月份未支支付0元，8月1日至8月16日共拖欠387.51元；8月17日支付263.4元，9月1日至9月15日共拖欠352.51元；9月16日分别支付129.72元、250.14元，10月1日至10月9日共拖欠201.05元；10月10日支付131.7元，11月1日至11月13日共拖欠297.75元；11月14日支付237元，12月1日至12月31日共拖欠289.15元；12月支付0元，1月1日至1月18日共拖欠517.55元；2010年1月19日支付2655.5元，超出应交额共1909.55元。被告拖欠物业费，给原告造成了利息损失，但其同时存在超额预交物业费的情况，因其预交物业费，亦给原告带来了利息利益，该利息至少应等于中国人民银行规定的同期存款利率。从拖欠物业费的数额及期间、预交物业费的数额及期间来看，两者相差不大，可相互抵消，原告主张被告支付违约金的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第(五)项、最高人民法院法释[2009]X号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院法释[2009]X号《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告南宁市玫瑰园物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告南宁市玫瑰园物业管理有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长苏灵艳
人民陪审员杨瀚
人民陪审员邹忠坤
二○一○年十一月十九日
书记员熊天乐
