原告(反诉被告)郝某，女，X年X月X日生。

委托代理人贺成生，杞县148法律服务中心法律工作者。代理权限为特别授权。

被告（反诉原告）马某某，男，X年X月X日生。

原告郝某（反诉被告）与被告马某某（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年3月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年5月12日及12月7日公开开庭进行了审理，第一次开庭原告及其委托代理人、被告均到庭参加诉讼，第二次开庭原告委托代理人及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郝某（反诉被告）诉辩称：2007年12月份，原、被告双方签订了一份房屋租赁协议，被告将其南院租赁给原告开办幼儿园，租金为每年2000元，按年度付租金，每年元月份付清，租期为10年。合同签订后，原告按约定交纳租金后，对被告房屋进行了装修及购置教学用品，共花去费用6万余元。2010年正月份开学时，被告在未告知原告的情况下，强行终止了租赁合同，被告的行为导致原告各项损失2.5万元，故诉至法院，请求依法判令被告继续履行房屋租赁合同及赔偿原告各项损失2.5万元。反诉被告在使用反诉原告院落过程中，拆除了其南屋三间及水塔一个属实，但都是经过反诉原告同意的，且其水塔只剩一部分底座，反诉被告只是清理了一下，另外使用反诉原告的水未支付水费是双方约定的，因反诉原告的两个孙子在反诉被告所办幼儿园内就读未收取学费，反诉原告依此为由要求被告赔偿财产损失3.8万元于法无据，故请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。

被告马某某（反诉原告）辩诉称：2007年12月份，原、被告签订了一份房屋租赁合同属实，因房屋需要整理，被告免除了原告2008年租金。但2009年元月份，原告并未按双方协议约定按时交纳2009年度租金，原告的行为属不讲诚信，已严重违约，被告于2009年11月份通知原告，要求解除租赁合同。另外，原告在使用被告院落过程中，自行拆除了被告家房屋三间及水塔一个并且在使用被告房屋的两年中使用被告的水未支付水费，侵犯了被告的财产所有权，造成被告财产损失3.8万元，故请求法院依法驳回原告郝某的诉讼请求，并判令被反诉人赔偿反诉人财产损失3.8万元。

经审理查明，2007年12月份，郝某与马某某签订房屋租赁合同一份，合同约定，马某某将其南院租赁给郝某开办幼儿园，租金为每年2000元，租赁期限为10年，2008年度免除租金，以后每年元月份付清当年度租金。合同签订后，原告对租赁房屋进行了装修，于2008年元月份开始办学。郝某未于2009年元月份支付当年度租金，2009年10月份左右，马某某通知郝某要求解除租赁合同，郝某即交纳了2009年度租金。2009年11月份左右，马某某仍要求郝某腾房。郝某使用房屋至2009年底，后将其所有的教学用品全部拉走。郝某使用租赁房屋期间，在其屋内增建了夹墙三堵、屋顶塑料布吊顶、并将屋内地面一深沟填平，在租赁院落内增建了宽0.12米东西墙一堵及南北墙一堵，现屋内夹墙、吊顶及填平深沟未有损坏，院内增建的院墙一部分已被马某某私自拆除。郝某办学期间，经马某某同意，拆除了位于租赁南院的南屋三间及水塔一个。上述事实，当事人双方均无异议。郝某认为马某某无故解除合同，造成其装修房屋及办学损失2.5万元，提供署名程某某、朱某某证明一份、署名马某某的证明一份、署名杨某某的证明一份、拉水泥、小沙费用证明一份、辉达五金电器电料店收款收据一份，以证明其装修房屋花去费用x元，对以上证据，马某某不予认可。对办学损失，郝某未提供证据证明。马某某反诉认为郝某使用租赁房屋期间，造成其财产损失3.8万元，未提供证据。另查明，郝某在租赁被告房屋内开办幼儿园未经过教育行政管理部门批准，属非法办学。

本院认为：当事人双方订立房屋租赁合同，为双方真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效的合同。双方签订房屋租赁合同的目的是为郝某开办幼儿园之用，但郝某在租赁房屋内开办幼儿园一直未经过教育行政管理部门批准，属非法办学，郝某的此种行为以致双方之间的房屋租赁合同目的不能实现，合同已无继续履行的基础，故郝某要求马某某继续履行双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。郝某认为其在使用租赁房屋期间对房屋进行了装修，现因马某某的行为已导致其财产损失，因双方当事人无法继续履行合同的原因是郝某未取得办学资格，故其房屋装修损失应由郝某自己承担。对其办学损失，因郝某办学未经教育行政管理部门批准，属非法办学，其该项权益不受法律保护，故其要求马某某赔偿房屋装修损失及办学损失共计2.5万元的诉求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。马某某反诉称郝某使用其租赁房屋期间造成其财产损失3.8万元，因郝某拆除被告房屋及水塔已经其许可，故其反诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：

一、驳回原告（反诉被告）郝某的诉讼请求。

二、驳回被告（反诉原告）马某某的反诉请求。

本诉案件受理费525元、勘验费300元，共计825元，由原告郝某负担；反诉案件受理费750元，由反诉原告马某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。

审判长李艳云

审判员于云峰

审判员陈伟

二○一一年三月十六日

书记员项前