上诉人(原审被告)无锡汇华强盛医药连锁有限公司。

委托代理人骆萍，江苏行德（略）事务所（略）。

上诉人(原审第三人)秦某某，女。

委托代理人陈某，男。

被上诉人(原审原告)徐某甲，男。

被上诉人(原审原告)王某某，女。

被上诉人(原审原告)徐某乙，女。

委托代理人王某东（受徐某甲、王某某、徐某乙的共同委托），江苏泰伯（略）事务所（略）。

上诉人无锡汇华强盛医药连锁有限公司(以下简称汇华公司)、秦某某因与被上诉人徐某甲、王某某、徐某乙房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院(2010)崇广民初字第X号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2011年1月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

原审法院查明：徐某甲、王某某、徐某乙系广益佳苑296-2、296-3、296-13、296-X号（总面积约203平方米）房屋的共有人。2005年6月3日，徐某甲作为共有人代表与汇华公司签订协议，约定将上述房屋租赁给汇华公司（开办药店）租期自2005年7月3日始至2010年7月2日止，租赁期间汇华公司不得转租。协议签订后，王某某于同月23日在协议上签下“甲方（即出租方）同意将二间店面（296-2、296-3）后296-13、296-X号转租”。2008年5月6日，汇华公司与王某乙签订房屋租赁协议，将296-2、296-3店面房中一楼约30平方米及二楼约60平方米的房屋以年租金x元转租给王某乙，约定租期自2008年8月11日始至2011年8月11日止。协议签订后，王某乙实际占用了296-2、296-3、296-13、296-14四间店面的二楼和296-3一楼的部分与296-13一楼的全部，并与王某丙共同开办了足浴店。2009年9月1日,王某乙、王某丙将足浴店转让第三人秦某某。2009年10月20日，汇华公司又与叶某、高某签订协议，将广益药店转让给叶某、高某经营，同时将全部承租房屋转让叶某、高某承租，并明确转租给第三方（即足浴店）且已收取的租金计入叶某、高某总的租金中。

2010年7月3日后，徐某甲等因租赁期届满欲收回出租房屋，要求秦某某搬出，秦某某则以租期未到为由拒绝。经多次协商未果，徐某甲等于2010年8月9日诉至法院，请求判令汇华公司承担逾期返还房屋的损失x元，秦某某承担连带赔偿责任；秦某某迁出占有的房屋。

诉讼中，徐某甲等表示对汇华公司将部分房屋（即广益药店）转租叶某、高某不予追究。汇华公司、秦某某对徐某甲等主张按每月2812.50元计算4个月的逾期返还房屋的损失无异议。

上述事实，有徐某甲等提交的房屋产权证、与汇华公司签订的租赁协议、汇华公司与王某乙、王某丙签订的房屋租赁协议、汇华公司与叶某、高某签订的协议以及当事人的陈某等证据在卷佐证。

原审法院认为，徐某甲与汇华公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应严格按约履行。合同签订后，徐某甲等人虽准予汇华公司将部分承租房屋转租，但汇华公司却擅自超出准予转租的房屋范围，且转租期限亦超出原承租合同约定的租赁期限，汇华公司与王某乙签订的合同无效。即便汇华公司认可王某乙与秦某某签订的转让协议，并就转租给王某乙开办足浴店的房屋与秦某某签订房屋租赁协议，因秦某某实际占用的296-2、296-3房屋未经徐某甲等人同意转租，该转租行为属无效，秦某某应搬出；296-13、296-X号房屋虽经徐某甲等人同意转租，但因汇华公司与徐某甲等人签订的租赁协议约定的租赁期限已届满，故秦某某亦应搬出，徐某甲等人要求秦某某搬出争议房屋的请求予以支持。汇华公司、秦某某对按每月2812.5元计算4个月的房屋使用费之主张无异议，故对徐某甲等人要求汇华公司赔偿损失x元，秦某某承担连带责任的请求予以支持。秦某某要求汇华公司赔偿损失可另案诉讼，本案不予理涉。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条之规定判决：一、秦某某于本判决书发生法律效力之日起三日内搬出广益佳苑296-2、296-3、296-13、296-X号房屋；二、汇华公司于本判决书发生法律效力之日起三日内支付徐某甲、王某某、徐某乙房屋使用费x元；三、秦某某对上述汇华公司的付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（已减半收取）由汇华公司负担。该款已由徐某甲、王某某、徐某乙垫付，汇华公司应于本判决书发生法律效力之日起三日内直接支付给徐某甲、王某某、徐某乙。

宣判后，汇华公司不服原审判决，向本院提起上诉称，汇华公司从未与实际占有人秦某某签订房屋租赁协议，徐某甲等人因秦某某占有房屋造成的损失与汇华公司无关；2009年10月20日，汇华公司已将本案诉争房屋转租给第三人高某，徐某甲等人明知且同意，并于2009年8月亦与高某签订房屋租赁协议，故汇华公司已于2009年10月20日将诉争房屋交付给徐某甲等人，汇华公司不存在违约情形，不应承担逾期交付的违约损失。请求二审法院撤销原审判决，驳回徐某甲等人对汇华公司的诉讼请求。

上诉人秦某某向本院提起上诉称，秦某某经汇华公司同意从原次承租人王某乙处转让足浴店，转租的租赁期至2011年8月11日。秦某某提前迁出造成足浴店经营的损失，应由汇华公司承担赔偿责任。请求二审法院判决汇华公司赔偿其相应损失。

被上诉人徐某甲、王某某、徐某乙辩称，徐某甲等人与汇华公司签订的租赁协议约定租赁期至2010年7月2日止，于2009年8月与高某签订的租赁协议约定租赁期从2010年7月3日始。两者是不相关联的租赁合同。由于汇华公司租赁期届满后未如期交付租赁房屋，致使其无法履行与高某签订的租赁合同，汇华公司应对徐某甲等人的损失承担赔偿责任。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。

二审审理过程中，各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。

二审中还查明，2009年8月31日，徐某乙、徐某甲作为共有人代表与高某签订租赁协议，约定高某承租广益佳苑296-2、296-3、296-13、296-14房屋(总面积203.36平方米)，租期为2010年7月3日起至2015年7月2日止。

上述事实，有租赁协议等在卷佐证。

本院认为，徐某甲代表王某某、徐某乙与汇华公司签订的租赁合同合法有效。虽然汇华公司超出转租面积于2008年5月6日与次承租人王某乙签订了转租协议，由于王某乙等人经营的是足浴店，出租人徐某甲等人应当知道汇华公司未经许可的转租行为，但在六个月内未提出异议，推定徐某甲等人同意汇华公司的转租，故汇华公司与王某乙签订的未超过租赁期限(即2010年7月2日之前)的转租协议亦有效，转租期限超过租赁人剩余租期的部分无效。诉争房屋转租后，徐某甲等人与汇华公司签订的原租赁合同继续有效，租赁期届满，汇华公司应按约向徐某甲等人交付租赁物，逾期交付将承担相应的违约责任，赔偿徐某甲等人的相关损失。汇华公司称徐某甲等人与高某签订租赁协议的行为应视为汇华公司已交付租赁物的意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。汇华公司称未实际占有租赁物，是秦某某的占有行为致使徐某甲等人无法如期收回租赁物，造成的损失不承担责任的意见，亦与法律规定不符，本院亦不予采纳。作为租赁合同承租人的汇华公司承担违约损失后，可依其他法律关系向造成损失的第三方追偿。

秦某某要求汇华公司赔偿其损失的上诉意见，因与本案不属同一法律关系，本院不予理涉。

综上所述，原审法院认定事实清楚，判决并无不当，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人汇华公司负担。

本判决为终审判决。

审判长薛崴

代理审判员杜伟建

代理审判员王某颖

二○一一年三月二十五日

书记员顾梦雨