上诉人(原审被告)朱某甲，男。
被上诉人(原审原告)陈某某，女。
委托代理人周波，江苏法舟（略）事务所（略）。
原审被告朱某乙，男。
原审被告王某某，女。
上诉人朱某甲因与被上诉人陈某某，原审被告朱某乙、王某某房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2010)锡滨民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：朱某乙与陈某某系夫妻关系（1984年9月27日登记结婚）。朱某甲与王某某系夫妻关系。朱某甲与朱某乙系兄弟关系。2003年5月8日，朱某乙、陈某某作为甲方（原产权人朱某乙、陈某某为共有人）与乙方朱某甲、王某某（购买方朱某甲、王某某为共有人）签订了一份《无锡市房产买卖协议》，约定朱某乙、陈某某将其坐落于无锡市X村X号X室的房屋出售给朱某甲、王某某，建筑面积为58.91平方米，售价9.3万元。该协议甲方共有人栏“陈某某”的签字系朱某乙书写，非陈某某本人所签。2003年5月21日，朱某乙将无锡市X村X号X室的房屋产权过户给朱某甲，王某某为共有人。同年7月20日，朱某甲共计付款26.3万元（其中9.3万元系本案诉争的房款），朱某甲提出其以现金的方式支付，朱某乙予以认可。2009年5月，陈某某以“不知情”为由向无锡市崇安区人民法院提起行政诉讼，请求无锡市房产管理局撤销朱某乙与朱某甲、王某某关于无锡市X村X号404房产转移登记，后陈某某撤诉。同年6月20日陈某某向无锡市房产管理局提出《关于请求注销房屋产权证（溪北新村X号404）的申请》。无锡市房产管理局以朱某乙未能提交能够证明上述房屋买卖协议书及委托书上陈某某的签字并非虚假的证据，属虚假申请为由，根据《无锡市城市房屋登记管理办法》第十六条第一款的规定，于同年7月20日作出注销朱某甲、王某某领取的锡房权证滨湖字第x号《房屋所有权证》及锡房滨湖共字第x号《房屋共有权证》的决定。后朱某甲、王某某对该决定不服，向无锡市人民政府申请行政复议。现无锡市X村X号X室的房屋产权仍登记在朱某甲名下，王某某为共有人。2010年5月12日，陈某某诉至法院，请求判令朱某乙与朱某甲、王某某签订的买卖协议无效；朱某甲、王某某将房屋所有权恢复至朱某乙、陈某某名下。
另查明，庭审中，朱某乙陈某2003年5月8日签订《无锡市房产买卖协议》时，其与陈某某通过电话，陈某某同意让其代签字的，陈某某并将其身份证原件和私章交给他，让其一人办理。对此，陈某某不予认可。朱某甲陈某2003年5月8日签订《无锡市房产买卖协议》时，陈某某不在场亦未签字，其付款和办理过户时，陈某某亦不在场，但其认为朱某乙是得到陈某某的授权。对此，陈某某提出朱某乙代其签字、办理过户等行为未得到其授权。2009年8月4日，陈某某提起诉讼，要求与朱某乙离婚、赔偿损失并分割财产。法院受理后，在该案庭审笔录中载明“审：原告你什么时候搬出去的陈：2003年搬回娘家居住，没有回去过。审：被告是否是如此朱：她搬出去有这么回事，但中间也回来过的，不清楚她是否搬到娘家居住，我也经常在外面出差的。审：原告搬出去后你们有无夫妻生活陈：没有。审：被告是否是这样朱：没有，她只是回来过，并未回来住过。”该案法院于同年9月30日作出判决，不准陈某某与朱某乙离婚。
又查明，无锡市X村X号X室的房屋系朱某乙、陈某某于2001、2002年所购。该房的所有权人登记在朱某乙名下。
以上事实，有《无锡市房产买卖协议》、无锡市房产管理局的决定及当事人陈某等在卷佐证。
原审法院认为，本案诉争的坐落于无锡市X村X号X室的房屋，其所有权人登记在朱某乙名下，但该房屋的购买及产权登记等均发生在朱某乙与陈某某夫妻关系存续期间，按照《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条的规定“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”陈某某作为朱某乙之妻，对其双方婚姻关系存续期间的房屋享有共有的权利，共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。本案中，朱某乙于2003年5月8日未经其妻陈某某的同意，擅自将其夫妻共有的坐落于无锡市X村X号X室的房屋转让给朱某甲、王某某，房屋转让应属夫妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定的行为，该行为夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。事实上，2003年5月8日的《无锡市房屋买卖协议》甲方共有人栏“陈某某”的签字系丈夫朱某乙书写，非陈某某本人所签，即本案诉争的房屋买卖系朱某乙的单方行为。从陈某某起诉要求与朱某乙离婚一案的庭审中可以看出，陈某某与朱某乙自2003年始未共同居住过，夫妻关系恶化。作为哥、嫂的朱某甲、王某某对朱某乙、陈某某夫妻关系恶化应当有所知，且2003年5月8日朱某乙转让给朱某甲、王某某的房屋是四套（本案所涉的一套，其余三套陈某某已另案诉讼），朱某甲、王某某明知朱某乙转让的房产系朱某乙与陈某某夫妻所共有，在签订转让协议、付款及办理过户时陈某某均不在场亦未签字的情况下，朱某甲、王某某对朱某乙转让房产有无得到陈某某的授权未尽合理、必要的核实义务，其主观上存在一定过错，故朱某甲、王某某在本案中不构成善意第三人，2003年5月8日朱某乙与朱某甲、王某某签订的《无锡市房产买卖协议》无效，坐落于无锡市X村X号X室的房屋的产权应恢复至朱某乙名下。陈某某的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。朱某甲、王某某提出其已按约支付了相应的对价，2003年5月8日签订的《无锡市房屋买卖协议》合法有效，要求驳回陈某某诉讼请求的辩称主张证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条的规定及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原审判决：：一、确认朱某乙与朱某甲、王某某于2003年5月8日签订的《无锡市房产买卖协议》无效。二、无锡市X村X号X室的房屋的所有权人为朱某乙。三、朱某乙、朱某甲、王某某于本判决发生法律效力之日立即将坐落于无锡市X村X号X室的房屋的所有权恢复至朱某乙名下。案件受理费2125元减半收取1063元，由朱某乙、朱某甲、王某某负担。
朱某甲不服原审判决，向本院提起上诉称：1、夫妻之间代为办理经济事件实属正常现象，其以当时合理的价格购买房屋，且按照规定办理了登记手续，完全是善意取得，主观上不存在过错；2、如法院认为购房合同无效，要求朱某乙、陈某某以现在的市场价退还房款。
被上诉人陈某某辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告朱某乙述称：同意朱某甲的上诉意见。
原审被告王某某述称：同意朱某甲的上诉意见。
二审查明的事实与一审相同，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据合同法第四十九条的规定，合同相对人在主观上是否出于善意、有无过失是法院认定是否构成表见代理的重要依据。本案中，朱某甲与朱某乙系兄弟关系，朱某甲、王某某明知同时转让的四套房产系朱某乙与陈某某的夫妻共同财产，双方的转让合同中也明确将陈某某列为出卖方。在这种情况下，为确保交易安全，作为兄嫂的朱某甲、王某某有义务也有条件征询陈某某对此事的意见。但在合同的签订和履行过程中，朱某甲、王某某既未要求陈某某到场签字，亦未当面或电话征求陈某某的意见，违反了一个善意相对人应尽的注意义务，其行为不符合表见代理的构成要件。故朱某甲所称自己完全是善意取得，主观上不存在过错的上诉理由不能成立，本院不予采信。朱某甲提出的如法院认为购房合同无效，要求朱某乙、陈某某以现在的市场价退还房款的上诉意见，属于新的诉讼主张，因其在一审中对此未提出反诉，该请求不属于本案二审的审理范围，本院不予理涉。
综上所述，原审判决并无不当，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2125元，由上诉人朱某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长薛崴
代理审判员杜伟建
代理审判员王某颖
二○一一年三月八日
书记员顾梦雨
