上诉人（原审原告）史某某，女，X年X月X日生，汉族。

委托代理人梁东升，广东君之杰（略）事务所（略）。

被上诉人（原审被告）河南精英置业有限公司。住所地：郑州市金水区X路X号。

法定代表人张某某，该公司董事长。

委托代理人杨星山，北京市大成（略）事务所（略）。

上诉人史某某与被上诉人河南精英置业有限公司(简称精英置业）商品房预售合同纠纷一案，2010年8月16日，上诉人史某某向河南省沁阳市人民法院提起诉讼，请求精英置业赔偿逾期办证违约金x元。河南省沁阳市人民法院于2010年11月8日作出（2010）沁民初字第X号民事判决。史某某不服向本院提起上诉，本院2010年12月22日受理后，依法组成合议庭于2011年1月6日公开开庭审理了本案，上诉人史某某委托代理人梁东升，被上诉人精英置业的委托代理人杨星山到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审法院查明：2006年6月16日，史某某与精英置业签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，史某某购买精英置业在沁阳市X路北侧、团结路南侧建设的沁水湾住宅小区X幢X单元X层X-X-X号商品房一套。合同约定该商品房建筑面积130.47平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为x元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意合同继续履行，每平方米的价格不变，房款总额按照产权登记面积据实结算。合同第八条约定：出卖人应当在2007年6月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并对如遇特殊原因造成房屋逾期交付房屋的约定。合同第九条约定了出卖人除合同第八条规定的特殊情况外逾期交房的违约责任。第十一条规定了商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意执行合同补充协议第十条。合同补充协议第十条为：合同中第十五条约定的90日内，出卖人的责任在于将有关资料报送产权登记机关备案，备案审批所需要的时间及审批后办理房屋所有权属证书所需要的时间按照政府有关规定确定，出卖人只负有协助办理房屋所有权属证书的义务，出卖人将不承担因此而延伸的相关民事责任。

合同签订后，史某某于2006年6月16日向精英置业交纳房款x元。2008年6月2日原、精英置业办理了“沁水湾小区”入住手续书，同日，史某某与河南祥瑞物业管理有限公司签订沁水湾前期物业管理服务协议。双方均承认逾期交付房屋并已就逾期交付房屋问题达成一致意见予以解决的事实。

2009年12月26日经沁阳市房地产管理局审查批准，为史某某办理了房屋产权证书，该证上载明的建筑面积为134.38平方米。

原审院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，双方在签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，精英置业应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由精英置业提供的资料报产权登记机关备案。如因精英置业的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意执行合同补充协议第十条。根据合同补充协议第十条的约定：精英置业的责任在合同约定的90日内，将有关资料报送产权登记机关备案，备案审批所需要的时间及审批后办理房屋所有权属证书所需要的时间按照政府有关规定确定，精英置业只负有协助办理房屋所有权属证书的行为，精英置业将不承担因此而延伸的相关民事责任。由于双方约定的是在商品房交付使用后90日内，故史某某应当依据精英置业将商品房交付给史某某的具体时间即2008年6月2日来主张权利，史某某以合同约定的房屋交付时间主张权利与事实不符，与法无据，本院不予支持。其次，史某某诉请精英置业支付因逾期办理《房产证》的违约金，提交办理房产证的相关资料的义务与办理《房产证》的义务不属同一义务，法律上不属同一概念，史某某诉请精英置业履行办理《房产证》的义务不符合双方补充协议约定。史某某现有证据只能证明沁阳市房地产管理局审查房产登记资料的时间是2009年12月26日，并不能证明精英置业向产权登记机关提供资料的具体时间，故史某某以2009年12月26日作为精英置业向产权登记机关提供资料的时间无事实和法律依据，本院不予支持。其三，因本案双方对办理房屋产权登记已在补充协议中作出了特殊约定，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，史某某依此主张要求精英置业支付逾期办理房产证的违约金没有法律依据，本院不予支持。

原审法院判决：驳回史某某的诉讼请求。案件受理费753元，由史某某负担。

史某某提出上诉称，1、原审判决认定交房时间错误。精英置业是2009年12月26日向产权登记机关提供办证资料的。2、原审判决适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决精英置业支付逾期办理房产证的违约金。请求撤销原判，依法改判精英置业支付逾期办理房产证的违约金x元。

被上诉人精英置业辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。

本院经审理查明，2006年6月16日，史某某与精英置业签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，该补充协议第六条约定，买受人要缴纳国家规定的有关税费，否则因此而造成的后果买受人承担。第七条约定，买受人同意业主委员会成立前物业管理由出卖人代为管理，买受人按规定缴纳物业管理费。第十一条约定买受人必须在所有房款（含贷款、车库款配套款、房屋契税等）付清后方可具备房屋交接条件。

另查明，史某某与精英置业签订的《商品房买卖合同》约定面积为130.47平方米，实际面积为134.38平方米。实际面积超出约定面积3.91平方米，面积误差比为2.97%。双方还约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款。史某某欠精英置业房价款6560元。其余案件事实与原审查明一致。

本院认为：上诉人史某某与被上诉人精英置业签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。合同履行过程中，精英置业虽逾期交付房屋，构成违约，但双方当事人达成协议，且也实际履行。根据合同补充协议第六条、第七条、第十一条的约定，买受人史某某还负有交清购房款、税费等有关费用的义务。此外，办理房产证不仅是产权登记机关的行为，同时还需要上诉人和被上诉人双方的积极配合，任何一方的消极行为都会造成房产证的迟延办理。上诉人史某某由于不能提交已完全履行合同约定的交清购房款、税费等有关费用的有力证据，也不能证明延期办理房屋产权证的全部责任在精英置业，因此，上诉人史某某要求被上诉人精英置业支付预期办证的违约金的理由不足，本院不予支持。一审判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费753元，由上诉人史某某承担。

本判决为终审判决。

审判长韩咏梅

审判员路林

代审判员范炳鑫

二0一一年三月七日

书记员付艳