原告（反诉被告）三门峡市育才小学。

住所三门峡市X路。

委托代理人祝某，该校副校长。

反诉委托代理人金冬霞、李巷熬，河南共同律师事务所律师。

被告（反诉原告）裴某某，女。

原告三门峡市育才小学（以下简称育才小学）与被告裴某某租赁合同纠纷一案，被告裴某某反诉原告育才小学租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告育才小学委托代理人祝某、反诉代理人李巷熬，被告裴某某到庭参加诉讼，两案现已审理终结。

原告诉称，被告从2006年8月18日开始与原告签订房屋租赁协议，租用原告门面房一间，2009年8月18日至2010年8月18日租赁期间，被告未经原告允许私自将门面房转交给李燕萍经营，改名为韩国绿色烧烤。原告在2009年12月份接到市教育局通知，原告根据房屋赁协议，及时通知被告以及其他租赁户，要求被告及其他租赁户于2010年2月6日前交还门面房。因被告裴某某长期不再三门峡，留下的电话联系不上，原告书面通知了该门面房现经营人李燕萍，但李燕萍以各种借口不退还门面房。2010年8月18日租赁合同到期，原告根据协议于6月18日提前两个月再次书面通知李燕萍，要求其按时交还门面房，不再续签房屋租赁合同。合同到期之后，其他租赁户已经在原告的要求下，及时归还了所租用的房屋，但被告仍未交还门面房。致使原告校舍建设规划一再被改变，为保护原告的合法利益不受侵犯，依据法律规定，诉至法院请求依法支持原告诉讼请求,要求被告立即归还所租用的门面房及合同到期日至被告实际支付门面房之日的期间的房租和被告拖欠电费392元的诉讼费由被告承担的请求。

被告诉称，我并非不退还原告的门面房，而是因为原告的过错给我造成了经济损失并且至今原告拒绝赔偿。一、原告2010年2月4日通知我搬迁腾房，但房屋租期于8月18日才到期，原告只要求腾房而没有退还我半年房租，我有合法理由继续占有和使用。二、虽然我没腾房但我已停业。育才小学2010年6月9日第二次通知腾房，因原告既未退还房租，又未对我半年损失予以赔偿，并且从未正式协商损失赔偿。三、原告于2010年9月第三次通知我腾房，此时双方的租赁协议已期满，我之所以不腾房是因为育才小学不赔损失我以拒绝腾房来抗辩讨要公道。四、原告在诉状中称我私自转租门面房不符合事实，该门面房由我承租，生意由我和合伙人李燕萍继续经营，不存在违约事实。五、现今我已不是承租方，双方未签订协议，我没腾房是另一层法律关系，我不存在拖欠房租事实，故原告要求补交至今房租无法律依据。六、原告要求我腾房是要拆迁，但至今原告所属门面房均未拆迁扒除，并对我隔壁的门面房继续出租，原告存在欺诈行为。七、原告有重大过错，导致我合同未到期关门停业，我开的是韩国绿色烧烤，投资大，日收入至少150元，半年经济损失x元，应由违约方育才小学给予赔偿。八、我在租期内对门面房进行了投资，该门面房明显增值。原告收益构成不当得利，依法应予补偿。九、原告单方告我拖欠电费392元，手续证据何在如果证明确系我门面房使用，我据实承担。十、原告在第一次通知我之后，我没腾房但却被迫停止了经营，但原告在2月26日后，从未通知我可以继续营业，使我半年没有营业收入。并且采取停电的手段，导致我冰箱里的所有东西全部烂掉，造成经营损失。

反诉原告裴某某诉称，反诉人和被反诉人于2009年8月19日签订房屋租赁协议，租赁被反诉人一间门面房，期限2009年8月18日至2010年8月18日。反诉人开办的是韩国绿色烧烤，为扩大营业又承租了第三人的一间小房，总营业面积约43，性质为夜市，店内可摆十张桌，门口可摆7张桌，正常每月营业额x元至x元，毛利每月8000元至x元，净利润每月4500元以上。2010年2月4日，育才小学通知搬迁腾房，反诉人被迫停止营业。但房租期至同年8月18日上有半年（反诉人已一次性交清一年房租），育才小学拒绝退还半年房租，导致反诉人虽然停止营业却并没腾房搬迁，所以育才小学先违约，造成反诉人半年直接经济损失x元以上，既然违约并造成反诉人损失，就须承担赔偿责任。另外，反诉人对门面房进行了合理改造，投入4000余元，地面铺了瓷砖，房顶盖了石棉瓦，安了水管，换了防盗门，安装了塑料扣板棚，增添了给排水设施。育才小学至今并未依通知所说将门面房拆除，而是开始对外出租赚钱，而反诉人的投资修缮直接造成了该门面房增值和收益，依法应对反诉人予以补偿。故反诉人请求法院支持其反诉请求。

反诉被告育才小学诉称，一、反诉人要求赔偿其停业半年损失无法律依据。我校与反诉人签有房屋租赁协议，期限是2009年8月18日。协议有约定，因学校教学楼、办公楼整体抗震不达标，按市政府、市教育局的要求，学校整体要拆除重建改造。接到三门峡市教育局通知后，学校于2010年2月4日以书面通知反诉人搬迁腾房，但反诉人继续营业致使学校无法正常开工，被迫改变规划，将办公楼位置从校址北边变更到南边，造成了损失。实际情况市反诉人一直营业未停止，反诉人要求赔偿无法律依据。二、反诉人要求补偿其门面房装修损失无法律依据。房屋租赁协议有约定。反诉人装修改造费用是单方行为，双方没有任何约定被反诉人不知道没同意，反诉人补偿要求无法律依据。故请求法院支持自己的反诉请求。

经审理查明，2009年8月19日，原告（反诉被告）育才小学（甲方）与被告（反诉原告）裴某某（乙方）签订房屋租赁协议，有关约定，一、甲方自愿将坐落在湖滨区X路房屋一套出租给乙方作为营业用房使用，乙方对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。二、租赁期限自2009年8月18日至2010年8月18日止。付款方式：年租金一次付清。三、乙方如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得甲方的同意，费用乙方自理，退房时所有装修不得拆除。七、乙方租赁期届满时把房屋退还甲方，如需继续租赁上述房屋，应提前二个月与甲方协商、签订协约并交租金，乙方逾期为办理续签手续，甲方有权将房屋出租给他人，由此给乙方造成的不良后果、甲方概不负责。九、租赁期满后，若乙方不再续租，应提前二个月（即每年6月18日之前）告知甲方，否则押金不予退还。十二、在租赁期内、如遇政府或甲方建设、经营需要改造拆除时，乙方必须无条件按通知期限搬出，甲方除退还乙方未使用期内的房租外，不承担乙方任何损失，包括装修费用。协议签订后，被告裴某某即使用该房并向原告育才小学交付一年租金，开始经营。2010年2月4日、6月9日育才小学分别书面通知被告，因学校重建要求被告腾房，至8月18日该房屋到期时被告未经营也未腾房。2010年9月，育才小学再次下通知于被告要求其腾房，至今被告也未腾房。原告下达通知至今，所要拆除的房屋也未拆除重建。为此，原告请求法院判令被告归还所租原告的门面房以及拖欠电费392元和合同到期后至门面房交付之日的房租。被告反诉请求法院判令因原告违约给反诉人造成的半年营业损失x元以及反诉人对门面房增添装修4000元的损失。

另查明，2009年12月8日，三门峡发展和改革委员会作出三发改社会（2009）X号文件关于三门峡育才小学拆除重建工程项目建议书的批复。

本院认为，原告（反诉被告）育才小学与被告（反诉原告）裴某某所签房屋租赁协议系双方真实意思的表示，且已实际履行。对原告育才小学主张被告裴某某租赁其房屋已实际到期被告裴某某未返还该房屋的诉讼请求，以协议为据理由成立，应予支持。原告育才小学因拆除重建，在租赁期限内，要求被告裴某某腾房，原告育才小学应退还被告裴某某房屋租赁费。按合同约定，原告拆除重建，被告应腾出房屋，故被告主张赔偿损失请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、被告裴某某于判决生效后十日内返还原告三门峡市育才小学门面房。

二、原告三门峡市育才小学于判决生效后十日内退还被告裴某某自2010年2月4日至2010年8月18日的房租2423.5元的房租。

三、驳回原、被告其它诉讼请求。

案件受理费520元，由原、被告各自负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。

审判长张玉峡

审判员王胜章

人民陪审员赵晶

二0一一年二月二十五日

书记员李奇峰