上诉人（原审被告）张某甲，男。

委托代理人张某乙（系张某甲父亲），男。

被上诉人（原审原告）上海上实物业管理有限公司，住所地上海市青浦区X镇X村。

委托代理人张某丙，男，该公司员工。

委托代理人沈某某，女，该公司员工。

上诉人张某甲因与被上诉人上海上实物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2010）新民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明，张某甲系无锡市瑞城花园X号X室业主。瑞城花园开发商无锡中锐房地产有限公司（以下简称房地产公司）与物业公司于2007年5月11日签订了瑞城花园前期物业管理合同，并经无锡市房产管理局备案。该合同约定由物业公司对该小区实施物业管理，提供物业服务，并对相关的权利义务进行了约定。张某甲所居住的无锡市瑞城花园X号系高层，高层物业管理费收费标准为1.55元／月×平方米，其中包括公共物业服务费1.02元/月、电梯使用费0.4元/月、公共能耗费0.13元/月。2008年11月10日，“瑞城花园”住宅区前期物业服务收费标准在无锡市物价局备案。2009年3月15日张某甲入住该小区，并于同日签署了瑞城花园业主临时规约。因张某甲自2009年7月起至今未交物业管理费，物业公司于2010年7月诉至法院，要求张某甲立即支付自2009年7月1日至2010年4月30日期间所拖欠的物业管理费1198.8元。

上述事实，有物业公司提供的商品房买卖合同、入住手续进程确认单、前期物业管理合同、无锡市物价局备案回复表、瑞城花园业主临时规约及当事人陈述在卷佐证。

原审中，张某甲表示其是一层业主，不应交纳电梯使用费，根据无锡市物价局关于进一步改进住宅物业服务收费管理的通知（锡价服[2009]X号）的规定，“带有电梯的住宅，电梯到达起始层的用户，电梯使用费收取与否，合同有约定的按合同约定，合同未约定的予以减免”，前期物业管理合同是物业公司和开发商签的，对业主没有约束力，物业公司应当与一层业主进行协商，因一层业主通常不作为电梯的受益人，不应承担电梯使用费；且同一小区内X号X室业主的物业管理费收费标准仅为1.15元／月×平方米。物业公司表示X号楼的起始层是负X层，并不是张某甲居住的X层，X号楼虽同为高层，但起始层是X层，所以给予了减免。且物业管理费收费标准已经由前期物业管理合同所约定，应当从约定。

此外，张某甲还表示物业公司存在物业管理及服务不到位的问题，并提供照片一组予以证明。物业公司表示瑞城花园尚未全部施工建设完毕，有些公共部位及设施未能及时清理是因受到施工影响，其公司已就存在的问题与开发商联系，并提供其公司向开发商反映情况联系维修的工作联系函、抢修部位明细、情况说明、维修工程协议予以证明。

原审法院认为，住宅小区业主在物业管理活动中，应按时交纳物业管理费用。本案中，房地产公司与物业公司签订的前期物业管理合同对全体业主具有约束力，张某甲作为业主理应交纳相应的物业管理费。关于张某甲提出的X层业主无需使用电梯故无需交纳电梯使用费的抗辩意见，前期物业管理合同及业主临时规约对张某甲所居住的高层住户的物业管理费收费标准已作了约定，应当按照合同约定，且张某甲所居住的X号楼的电梯起始层为负X层，X层住户并不符合减免的条件，故对于张某甲此项抗辩意见，法院不予采纳。关于张某甲提出物业公司物业管理及服务不到位的抗辩意见，因物业公司的管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，而不是指向某一特定的业主，为其提供特定的服务，张某甲虽依法享有对物业公司履行物业服务合同的监督权，但并不能因物业公司在实施物业管理及服务活动中存在的瑕疵而拒交物业管理费用，如果确系因物业公司的工作违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，可以通过法律规定的形式向物业公司主张权利，故对张某甲的此项抗辩意见，法院不予采纳。根据张某甲住房的建筑面积76.75平方米，按1.55元／月×平方米计算，2009年7月1日至2010年4月30日张某甲应向物业公司交纳物业管理费1189.6元。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审法院判决：张某甲于判决发生法律效力之日起十日内支付物业公司物业管理费1189.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张某甲负担。

张某甲不服原审判决，向本院提起上诉称：1、物业公司与开发商签订的前期物业管理合同中约定的收费标准未经业主签字确认，对上诉人没有约束力，上诉人签字的临时规约中未有具体收费标准，故双方就收费标准并无合同约定。2、按照有关规定，上诉人住在一楼，而地下负一层只是附加层，不能作为起始楼层。因此，由于上诉人不需要使用电梯，不应承担电梯使用费。3、物业公司的物业服务质量不达标，存在多处严重问题，且长期没有改善，不应足额收取物业管理费。综上，请求撤销原判，改判：1、减免电梯使用费；2、按70%-80%收取物业管理费；3、上诉费由被上诉人承担。

被上诉人物业公司辩称：1、关于“合同有约定的按合同约定，合同未约定的予以减免”的规定适用前提是该用户必须是电梯的起始层，由于上诉人不是电梯起始层，所以不能减免电梯使用费。2、上诉人提到的有些遗留问题，其已及时与开发商联系解决，对于其他问题其也进行了相应的修复。其提供的服务符合六级服务标准，不同意打折收取物业管理费。请求驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人对原审判决有关“张某甲自2009年7月起至今未交物业管理费”的陈述提出异议，称曾多次至物业公司交纳物业管理费，但物业公司均因未交纳电梯使用费而拒收。此外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。

本院认为：

关于前期物业服务合同的约束力问题，本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，房地产公司与物业公司签订的物业服务合同关系在未经法定程序撤销之前依法对全体业主包括上诉人张某甲均具有约束力，故对于上诉人此项上诉意见，本院不予支持。因此，按照前期物业服务合同以及临时规约的约定，业主应按时足额交纳服务费用，其中包括电梯使用费。

关于电梯使用费的问题，本院认为，物业管理基于的建筑物所有权不同于普通的所有权，涉及到建筑物区分所有权的整体性问题。因此，在物业服务企业已经按照约定以及规定履行了相应义务的情况下，除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，一般来说，物业管理费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。本案中，张某甲与物业公司之间对于电梯使用费有明确的约定，且张某甲所居住的楼房电梯起始层为负X层，其作为X层住户并不符合减免条件，故对于此项上诉意见，本院不予支持。

关于物业公司的物业管理服务质量是否达标的问题，本院认为，根据民事诉讼证据的认定规则，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；无法证明的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人张某甲提供的证据不足以证明物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，且张某甲自认曾多次至物业公司交纳物业管理费，仅因其未交纳电梯使用费而未能顺利交付，其作出的愿意足额交纳电梯使用费以外的物业管理费的表示，亦能反映出其内心对物业公司提供的物业服务质量的认可。故对于此项上诉意见，本院不予支持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人张某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长潘华明

代理审判员林中辉

代理审判员沈某

二○一一年二月二十四日

书记员王倩