上诉人（原审原告）傅某甲，男，73岁。

上诉人（原审原告）杨某某（系上诉人傅某甲的妻子），女，69岁。

以上两上诉人的共同委托代理人阮玉群，福建朗天（略）事务所（略）。

被上诉人（原审被告）傅某乙，男，28岁。

委托代理人黄某飞，福建理顺（略）事务所（略）。

被上诉人（原审第三人）林某某，男，31岁。

委托代理人黄某焰，福建众益（略）事务所（略）

上诉人傅某甲、杨某某因与被上诉人傅某乙、林某某房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2010）仙民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决查明，2010年1月25日，通过原告傅某甲的堂侄、被告傅某乙的朋友傅某飞的介绍，原告傅某甲与被告傅某乙在厦门市签订一份《房屋断卖契约》，原告傅某甲将其坐落在仙游县X镇X村赖店南路X号的一幢房屋（该房屋尚未办理房屋所有权证，其集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为傅某甲）以30万元卖给被告傅某乙。契约中约定：自双方签订生效之日起，由傅某乙预付第一期购房款2万元给傅某甲，第二期购房款28万元待产权过户后五日内付清；傅某甲收到傅某乙全部购房款后十日内须迁出该房屋；该房屋断卖后，以后傅某乙如需办理产权过户或房屋翻建手续时，傅某甲应负责提供现有的证件，主动协助傅某乙办理清楚等。时因原告杨某某正患病，俩原告的儿子傅某和傅某亦在该契约上签名确认。签约后，被告傅某乙支付了第一期购房款2万元给原告傅某甲。2010年2月26日，房屋买受人即第三人林某某通过叶一龙的网上银行户头汇给原告傅某甲、杨某某夫妇各14万元。2010年3月9日，仙游县国土资源局通知原告傅某甲领回其于同年2月25日递交的涉案房屋《集体土地建设用地使用证》及有关申请办理房屋过户手续材料。原告傅某甲同时在仙游县国土资源局的“移接单”序号第85一栏中的：“土地变更前名称为傅某甲、土地地址为赖店镇X村、土地面积188.90（平方米）、土地证号为x、变更状况为流转、变更后名称为林某某、登记时间为2010年2月25日”后亲笔签署“材料已取回傅某甲2010.3”。随后，原告傅某甲、杨某某以该房屋买卖契约违法和无效为由要求将已收取的30万元购房款退还给被告傅某乙，遭到拒绝，致产生本案诉讼。

原审判决认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，农村住房是可以依法流转的，我国现行法律对农村宅基地及其房屋是限制流通，而非禁止流通，且涉案房屋未办理房屋所有权证及变更登记，但并不影响房屋买卖合同的效力。本案原、被告之间签订的《房屋断卖协议》的主体具有完全的民事行为能力，意思表示真实，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，两原告关于原告傅某甲与被告傅某乙签订的《房屋断卖协议》侵犯了原告杨某某的合法权益的主张，缺乏事实依据，不能成立，本院不予认定。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。委托合同不同于行纪合同，委托合同中的受托人的报告义务只是针对委托人而言的。无论是间接代理还是有关商事代理的规定，都允许在一定的条件下，受托人以自己的名义从事活动。本案被告傅某乙与原告傅某甲签订《房屋断卖协议》的行为是履行职务行为（代理行为），由此产生的法律后果应由第三人林某某来承担，其并无义务在签订合同时就须向原告傅某甲报告房屋买受人的情况。况且，转让涉案房屋不仅是本案原告傅某甲，亦是原告杨某某及家庭主要成员傅某、傅某的真实意思表示，并不存在如果原告方知道第三人林某某是实际购房人就不会订立该《房屋断卖协议》的合理情形。另外，本案中，俩原告没有提供任何证据证实涉案的房屋是在仙游县人民政府规划区内，而且《中华人民共和国城乡规划法》是城乡规划区域内进行建设活动所必须遵守的法律，并没有禁止规划区域内的地上附着物的依法转让。再者，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效，这里的“强制性”是指效力性的强制性规定。因此，俩原告关于涉案房屋因处在仙游县人民政府规划开发区红线图内而不能转让的辩解，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院依法不予支持。故本案的《房屋断卖协议》为合法有效的房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案俩原告傅某甲、杨某某没有依约如期履行交房义务，依约应当支付给房屋买受人即第三人林某某违约金10万元，但第三人林某某在本案审理期间自愿放弃要求俩原告支付违约金的请求，是对自己民事权益的处分，本院依法可予准许。因此，第三人林某某请求确认本案的房屋断卖契约有效，俩原告向第三人林某某交付房屋，并协助第三人林某某办理房屋权属登记手续的要求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三百九十六条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决：一、原告傅某甲、杨某某与被告傅某乙于二0一0年一月二十五日签订的房屋断卖契约有效；二、原告傅某甲、杨某某应在本判决生效之日起十日内向第三人林某某交付其坐落在仙游县X镇X村赖店南路X号的一幢房屋，并协助第三人林某某办理相关权属的过户登记手续；三、驳回原告傅某甲、杨某某要求确认原告傅某甲与被告傅某乙于二0一0年一月二十五日签订的房屋断卖契约无效的诉讼请求。案件受理费一万一千六百元，由原告傅某甲、杨某某负担。

宣判后，上诉人傅某甲、杨某某不服，向本院提起上诉。上诉人傅某甲、杨某某上诉称：1、原审法院拒收上诉人的《调查取证申请书》，故意限制上诉人的举证权利，明显违反法定程序，显失公正；2、原审认定证人傅某飞系上诉人傅某甲的堂侄；认定林某某通过叶一龙的网上银行户头汇给傅某甲、杨某某夫妇各14万元；认定杨某某知情和同意房屋买卖等事实错误；3、原审判决曲解法律，以偏概全，适用《合同法》第三百九十六条不当。请求：1、撤销原判；2、改判确认上诉人傅某甲与被上诉人傅某乙于2010年1月25日签订的《房屋断卖契约》无效。

被上诉人傅某乙辩称：1、被上诉人傅某乙认为2010年1月23日，上诉人傅某甲与其前往仙游县国土资源局办理权属变更登记手续这个不属实。2、2010年2月25日，被上诉人傅某乙带其他人一起去仙游县国土资源局这个也不属实，实际上是上诉人傅某甲与被上诉人傅某乙一同去仙游县国土资源局。3、本案出庭作证的傅某飞、叶一龙两个证人的证言并不是无中生有的，上诉人傅某甲与被上诉人傅某乙都承认这两个人都参与了整个房屋买卖过程。傅某飞是上诉人傅某甲的亲戚，而且傅某飞亲自参与了房屋的介绍，所以他的证言较为客观真实；证人叶一龙他的证言可以证实，其购房资金来源于林某某。4、根据合同法的规定，委托合同是受托人可以以委托人的名义也可以以受托人自己的名义进行，那么本案中被上诉人傅某乙以自己的名义与上诉人签订房屋买卖合同，并没有违背被上诉人林某某的意思，且该行为也符合合同法的相关法律规定，原审判决适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人林某某辩称：1、本案的焦点是与上诉人签订合同的相对人到底是谁，其实应该是被上诉人林某某，最主要的证据就是在国土资源局的备案，且有书面的授权委托书，以及房屋买卖合同的实际履行；2、答辩人林某某有购买房屋的资质，答辩人林某某老家的房屋因为受灾快要倒塌，且面积并不是像上诉人傅某甲所谓的那么大；3、根据双方签订的合同的相对方以及双方履行合同的各种行为，两上诉人的上诉理由不能够成立，且原审适用法律正确，程序合法；我方到现在都没有看到有关的规划区内的相关文件；即使在规划区内的宅基地，那么也仅仅是限制用途，并不限制买卖。请求驳回上诉，维持原判。

经审理查明，上诉人傅某甲、杨某某认为原审判决查明的除契约约定的内容、移接单的内容是事实外，其他均不是事实；被上诉人傅某乙、林某某对原审判决查明的事实均无异议。对双方当事人均无异议的事实本院予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”因没有证据证明上诉人傅某甲与被上诉人傅某乙在订立《房屋断卖契约》时如果知道讼争的房屋系被上诉人林某某所购就不会与其订立《房屋断卖契约》，且在本案审理过程中也未作出上述意思表示，故受托人傅某乙与委托人林某某之间的代理关系成立。又《房屋断卖契约》交易的标的物是限制流通物，而非禁止流通物且契约内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定。因此，上诉人傅某甲、杨某某要求确认其与被上诉人傅某乙所订立的《房屋断卖契约》无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，判决及适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费人民币5800元由上诉人傅某甲、杨某某负担。

本判决为终审判决。

审判长陈利强

审判员余金灿

代理审判员吴荔生

二Ｏ一Ｏ年十二月十七日

书记员吴玲玲