原告某物业有限公司。

法定代表人花某。

委托代理人韩某。

委托代理人周某。

被告姚某。

被告严某。

两被告委托代理人顾某。

两被告委托代理人杨某。

原告某物业有限公司诉被告姚某、严某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告某物业有限公司的委托代理人韩某德、周某，被告姚某及两被告委托代理人杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告某物业有限公司诉称，两被告系某号某层所有权人，原告受该房所属小区业委会的委托，按照物业合同的约定对小区进行公共维护、清洁、绿化等各项物业服务，操作规范且管理有序。比如，在罕见大雨降临之际，原告第一时间组织人力清扫，防止发生滑倒事故。电梯常有故障，水泵不能使用，原告均本着节约原则，小投入完成修理工作。及时拆除杂物间，整治绿化并美化环境。经过努力，由政符出资重建警卫室。2008年6月又针对管理盲点，安装巡更器，设立12个采集点，并定时巡逻确保安全。增设车位缓解停车困难。安排X名保洁员，定时打扫公共卫生，等等。物业合同虽是2008年1月28日签订，但实质上原告于当年1月1日即入驻管理。原告提供的服务质量得到广大业主好评，包括某号楼在内的95%的业主均缴清费用。两被告却自2008年1月起拖欠物业服务费，原告多次催讨，两被告以收费不合理为由拒绝。系争房屋性质是办公楼，被告将其出租开办旅游公司，故应按物业合同有关办公楼收费标准交纳物业费。且公司运营势必给小区物业管理带来更高要求。原告曾多次要求被告交出铁门钥匙，亦遭拒绝。被告如对物业服务有意见，可以正常反映，无需制造一些照片投诉。综上，诉请要求两被告立即支付2008年1月至2009年12月的物业欠费共计人民币13,694元（本案货币单位均为人民币），并按合同约定的日千分之三的标准承担2008年4月至2010年1月的滞纳金计4724.8元。

被告姚某、严某辩称，原告与业委会于2008年1月28日签订合同，业委会虽证明其2008年1月1日即入驻管理，但按照合同约定应按季收费。合同中未就1.4元的单价分列明细，业主无法获得知情。系争房屋产权证明确土地用途为住宅，房屋状况为办公楼，二者并不一致，而被告向税务部门就房屋出租的缴税是按住宅房屋支付其营业税，且房内配备煤气设备，故系争房屋物业费应参考物业合同就住宅房屋（高层商品房、售后公房）收取物业费的明确（22元），以3到4户标准来收取。被告认为物业收费应秉承质价相符的原则，现有大量事实证明原告没有履行自己的义务，尤其是X号楼，物业服务系不作为。比如：公共区域卫生情况脏乱、楼梯常年无人清扫、平台堆积的垃圾引来鼠蝇、公共绿化缺乏养护、至今未配专职保安，自称的业余保安只是停车收费员，为逃避缴纳“四金”而聘用、X号楼缺乏专用停车棚，非机动车随意停放、没有统一的书报箱、共用道路坑洼、X号楼外墙陈旧，等等。原告理应整顿服务，建立保洁保安、收费明示、维修保养等各项工作制度。为此被告多次向杨浦区房屋土地管理局投诉，除了后来在某街道办事处经办人手中拿到物业合同附件一之外，始终没有看到原告整改的态度与行为。此外，系争房屋是二楼，该房交接时即配铁门，也正是因为有铁门，原告从未对铁门以内的地方进行打扫等服务。合同法规定当事人互负债务的可同时履行。现原告的管理行为侵害了业主的权利，故被告可以拒绝付费。故不同意原告诉请。

经审理查明，2008年1月28日，某街坊某大楼业主大会、业主委员会与原告签订物业服务合同，将某号某大楼小区的物业管理委托于原告，委托期限自2008年1月1日至2009年12月31日。合同明确了各方权利义务，包括：原告按建筑面积收取物业服务费，住宅（高层商品房、售后公房）综合管理服务费10元/月/户，公共区域秩序维护服务费6元/月/户，清洁卫生服务费6元/月/户，电梯水泵设备运行费0.55元/月/平方，办公楼X.4元/月/平方。其中，非住宅物业收费项目包括综合管理服务费、公共区域秩序维护、绿化养护、清洁卫生服务费用、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用。物业服务费按季交纳，逾期交纳的，原告可从逾期之日按应缴费用日千分之三加收滞纳金。原告按约于2008年1月1日入驻小区实施管理，服务至今。两被告系某号某层登记所有权人，该房建筑面积407.56平方米，房屋类型为办公楼。上述房屋2008年1月至今的物业服务费，两被告未予支付。原告多次催讨未成遂具状来院，作如上诉请。

本院认为，业主大会、业主委员会代表业主行使权利履行义务，选聘物业公司为小区提供服务，其二者签订的物业合同，主体适格，意思表示真实，合法有效。原告受托依约提供物业服务，有权按合同及有关部门核定的标准主张物业服务费。业主按时缴费则是应尽义务。无正当理由逾期支付的，业主另应承担合同约定的违约金。应予说明，物业服务的宗旨不离服务二字，让业主满意是其目标。对于服务过程中存在的不足，业主有权提出合理意见与建议，物业企业则应积极改进。但是，物业服务费涉及小区公共建设与管理，业主拖延支付不仅不利于管理的改善，亦是违约行为。涉及小区管理的具体事务，诸如停车管理、安全管理、保洁管理等，应在业委会、相关业主、物业之间内部协商解决，在合法合理的前提下，强权无权介入。被告在庭审中提出的一些问题与建议，应当引起原告的反思。被告作为业主积极参与小区和谐建设理应鼓励，但可能对物业职权范围、相关法律关系等认识上存有误区。房地产管理部门明确系争房屋类型为办公楼，系争物业合同对小区内办公楼物业收费作明确约定，对此业主以及物业公司均应遵守并履行，法院亦应尊重。就出租收入向税务部门计税与本案系争物业收费，二者遵循不同法律关系调整，没有因果关系。故被告有关抗辩不能构成服务有瑕疵对价应予少付、缓付、不付的法定理由，故本院不采纳其辩称意见。考虑到被告等业主毕竟并非职业法律人，一般小业主碰到类似问题对按期支付物业费存在心理上的拒绝本能，方式不可取却属情有可原，本院予以宽容，故滞纳金可不承担。据此，依据《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：

一、被告姚某、严某应于本判决生效之日起十日内支付原告某物业有限公司某号某层房屋2008年1月至2009年12月的物业服务费共计人民币13,694元；

二、原告某物业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币50元，由被告姚某、严某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王锡琴

审判员王芩菲

代理审判员杨奕

书记员书记员周某珏