原告（反诉被告）施某。
委托代理人谢某。
被告陈某。
被告隋某。
被告（反诉原告）姚某。
上列三被告的共同委托代理人王某，上海市某律师事务所律师。
第三人某公司。
法定代表人沈某，董事长。
委托代理人瞿某，员工。
原告（反诉被告）施某与被告陈某、隋某、被告（反诉原告）姚某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨利民独任审判，通知某公司（以下简称某公司）作为第三人，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）施某及其委托代理人谢某、被告陈某、隋某、被告（反诉原告）姚某的共同委托代理人王某、第三人某公司的委托代理人瞿某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）施某诉称，2008年6月10日，施某应朋友王某之求，经人介绍向陈某借款人民币10万元，陈某要求施某出具15万元的借条，并以施某所有的宝山区X村X号X室房屋抵押担保。2008年8月，陈某威胁施某，如施某不签订公证委托书，将出售系争房屋，如签订公证委托书，陈某保证不会出售该房屋。在陈某出具保证不出售系争房屋的承诺书后，施某与陈某指定的隋某签订公证委托书，但施某没有看委托书的内容。2009年1月16日，施某收到邮寄来的房屋交易材料，包括名字为姚某的房产证、还贷的银行存折等，陈某告知施某，所欠款项已经从贷款中提取，要求施某偿还银行贷款。施某至此得知陈某与隋某、姚某三人串通，恶意侵占施某的房屋。现起诉要求确认隋某代施某与姚某签订的买卖合同无效，姚某将系争房屋房地产权利返还给施某。
被告陈某辩称，施某以系争房屋抵押向陈某借款15万元。陈某当时承诺不会出售、拍卖作为抵押物的房屋。之后，施某无法还款，决定出售房屋还债，陈某介绍隋某为施某办理房屋出售手续，施某与隋某办理了公证委托手续。嗣后，隋某代施某向陈某偿还了10.4万元债务。陈某未与隋某等串通，隋某将系争房屋出售给姚某与陈某无关。不同意施某的诉请。
被告隋某辩称，施某为还债卖房，但没有时间处理，陈某介绍隋某为施某办理房屋出售手续。隋某代施某与姚某签订买卖合同，房价为19万元，姚某已经支付隋某15.2万元。隋某与姚某约定，其余3.8万元待交房时支付，故目前该款还未支付。隋某收到姚某的15.2万元房款后，代施某偿还陈某债务10.4万元，剩余4.8万元用于支付税费、中介费等。姚某委托中介公司办理公积金贷款，将产权证等材料交给公积金管理中心，因施某需要该材料，隋某让中介公司拿回材料并邮寄给了施某。不同意施某的诉请。
被告（反诉原告）姚某反诉并辩称，姚某去查看系争房屋时隋某称进去看不方便，故只在外面看了看。姚某已经支付隋某房款15.2万元，其余3.8万元待交房时支付。姚某系善意的购房，不同意施某的诉请。姚某对产权证等材料在施某处不知情，现反诉要求施某返还房地产权证、房地产交易中心密件、还贷存折、扣款委托书、房地产销售发票、住房公积金个人购房担保借款合同，施某将系争房屋交付给姚某。
原告（反诉被告）施某针对反诉辩称，同意将房地产权证等材料返还给姚某。姚某将上述材料都交给了施某，可见根本没有买房的真实意思。姚某与陈某、隋某恶意串通，损害施某的利益。不同意姚某的反诉请求。
第三人某公司述称，某公司对施某与姚某之间房屋买卖的过程不清楚。某公司审核了姚某的贷款材料，在公积金贷款发放后办理了抵押登记，过程合法完整，望保护某公司的合法权益。
经审理查明，2008年6月7日，陈某与施某签订《房地产借款抵押合同》，约定，施某同意以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式抵押给陈某，作为借款担保；抵押物座落于宝山区某X室，抵押房地产权利价值15万元；借款数额15万元，利息按银行同期贷款利率的四倍计算，借款期限自2008年6月7日起至2008年8月6日。2008年11月3日，陈某向施某出具承诺书，内容为，陈某承诺施某位于宝山区某X室房产产权不会出售，如出售的一切后果陈某承担。当日，陈某介绍隋某作为施某出售房屋的代理人，施某向隋某出具公证委托书，委托事项为，施某自愿出售宝山区X村X号X室房屋，因施某无法亲自办理出售事宜，现全权委托隋某为代理人处理如下事宜：1、代为签订所售房屋的房地产买卖转让合同；2、代为向房地产交易管理、登记部门办理该房屋产权过户、登记手续；3、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；4、代为收取所售房屋的房价款；5、代为办理所售房屋交付事宜及物业维修基金户名变更手续、结算物业管理费；6、代为办理所售房屋的水、电、煤气、产权、有线电视、电话等设施某物业维修基金的过户手续；7、代为办理房屋抵押登记以及注销手续、办理相关公证手续；8、代为办理上述房屋的提前还贷或转按揭手续，签署相关文件、合同；9、代为签订租赁合同，代为办理租赁登记手续；10、代为收取租金、代为管理及维修房屋；11、代为向保险公司办理退保事宜及领取退保费；12、代为办理房屋的密码设置、密码修改、密码取消；13、代为领取房地产权证、房地产他项权利证明，受托人在权限内签署的相关文件，委托人均予以认可，委托期限从2008年11月3日起至2009年11月3日止。2008年12月8日，隋某代施某与姚某签订《上海市房地产买卖合同》，约定，双方未通过经纪机构居间介绍，由姚某受让施某位于宝山区某X室房屋，该房屋建筑面积34.5平方米，转让价款共计19万元；双方确认在2009年2月8日之前办理转让过户手续。该合同中关于交房时间、付款方式、违约责任的条款均系空白。2009年1月8日，姚某登记为系争房屋房地产权利人。审理中，施某将系争房屋房地产权证、购房发票、还贷存折等交给了姚某。
另查明，姚某办理公积金贷款15.2万元，某公司在系争房屋上设定了抵押权。
以上事实，有施某提供的房地产借款抵押合同、公证委托书、陈某的承诺书、房地产权证、还贷存折、房地产销售发票、住房公积金个人购房担保借款合同、放贷凭证、上海市房地产买卖合同，及当事人的陈某等证据证实，并经庭审质证，可以确认。
审理过程中，姚某提供隋某出具的落款日期为2009年2月26日的收条，内容为，收到姚某购买系争房屋购房款15.2万元。隋某提供陈某出具的落款日期为2009年3月2日的收条，内容为，收到隋某代施某还款10.4万元。隋某表示，上述两笔钱款的差额4.8万元用于支付交易的税费等，税费凭证已经全部交给了施某。施某对上述两份收条的真实性不予认可。
本院认为，施某在与陈某存在借贷关系的情况下，向陈某指定的隋某出具出售系争房屋的公证委托书，陈某同时向施某出具不出售系争房屋的承诺书，然后隋某与姚某签订房屋买卖合同，该合同关于交房时间、付款方式、违约责任等内容均为空白，姚某除贷款外未支付其他房款。之后，隋某将收到的贷款交给了陈某。施某、陈某、隋某、姚某的上述一系列行为，均与正常交易行为不符。姚某主张其系善意购买房屋，本院不予采信。结合姚某从未查看系争房屋、在本案诉讼前从未要求施某迁出、及购房发票、房产证等均在施某处之事实，可以认定施某与姚某之间没有真实的房屋买卖之意思。施某要求确认隋某代其与姚某签订的买卖合同无效，符合法律规定，本院予以准许。姚某要求施某迁出系争房屋的请求，本院不予准许。合同无效的后果即姚某将系争房屋房地产权利返还给施某。鉴于某公司在该房屋上设定了抵押权，姚某应还清贷款、注销抵押后将房屋房地产权利返还给施某。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告隋某代原告（反诉被告）施某与被告（反诉原告）姚某于2008年12月8日就宝山区某X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告（反诉原告）姚某于本判决生效之日起十日内，注销设定在宝山区X村X号X室房屋上的抵押，将该房屋房地产权利返还给原告（反诉被告）施某；
三、被告（反诉原告）姚某要求原告（反诉被告）施某迁出宝山区某X室房屋的反诉请求，不予支持。
本诉案件受理费减半收取1,650元、诉讼保全费1,470元，反诉案件受理费减半收取1,650元，共计4,770元，由被告陈某、隋某、被告（反诉原告）姚某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员杨利民
书记员戴聪
