上诉人（一审原告、反诉被告)王某，女，1974年生。

委托代理人邢曙兵，河南大梁（略）事务所（略），特别授权代理。

被上诉人（一审被告、反诉原告）开封市华渠置业有限公司（原开封市金达房地产开发有限公司）。

组织机构代码证：x-4。

住所地：开封市X乡人民政府办公楼X号楼X楼。

法定代表人张某，经理。

委托代理人李嘉然、吕某某，河南论衡（略）事务所（略），特别授权代理。

王某因与开封华渠置业有限公司（以下简称华渠公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2009年6月24日，向开封市金明区人民法院提起诉讼，请求判令华渠公司依约履行交付房屋义务，并支付逾期交房的违约金。开封市金明区人民法院作出（2009）金民初字第X号民事判决后，王某不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审法院经审理查明，2005年9月17日，原告王某与被告华渠公司签订一份书香名邸购房协议书，协议书约定：原告以总价款x元购买被告开发建设的书香名邸第3A排东X号住房一套，合同签订当日先付x元，2005年12月10日前再付x元，余款及配套费用x元于房屋交工前付清，被告于2006年12月31日前向原告交付房屋。合同还对双方的权利义务及违约责任做了具体约定。合同签订后原告于2005年9月17日向被告交付房款x元，同年12月3日向被告交付房款x元。2007年1月30日交付房款x元，同年4月26日向被告交付房款x元，原告共计向被告交付房款x元，原告以被告方交付房屋为由诉至法院。

一审法院另查明，华渠公司开发建设的书香名邸未取得土地使用权证、施工许可证，亦未取得商品房预售许可证明。

一审法院认为，被告华渠公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告王某签订的购房协议书，属于违反法律、行政法规的强制性规定的合同，故原、被告双方签订的购房协议书属无效合同。在本案诉讼中，一审法院已向原、被告双方释明：双方签订的合同属无效合同，基于合同无效，依照法律规定，原告应变更诉讼请求，被告应变更反诉请求。因原、被告双方均未变更，故原告的诉讼请求、被告的反诉请求均依法不能成立，一审法院不予支持。因合同无效造成的损失，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、驳回王某的诉讼请求。二、驳回开封市华渠置业有限公司的反诉请求。案件受理费9100元，由原告承担。反诉费7300元，由被告承担。

王某不服一审判决，向本院提起上诉称，1、原判决将案件定性为商品房买卖合同纠纷是案件定性错误。该案的直接证据是购房协议，不是商品房预售合同，应将本案定性为房屋买卖合同纠纷，因不违反法律效力性强制规定，该购房协议的效力不容否认。退一步讲，即使是商品房预售合同纠纷，没有办理商品房预售许可证也不是违反效力性强制规定，而是违反了管理性强制性规定，该协议仍然有效。2、原判决认定事实错误。本案诉争的房屋已建成多年，购房协议也签订多年，根本不属于商品房预售许可的实施范围，原判决以没有预售许可证为由否定合同的效力是站不住脚的。其次，土地使用权证、施工许可证和商品房预售许可证的发放属行政机关行政管理权的范围，与法院的司法权没有直接关系。法院认定书香名邸的建设是合法与违法属于超范围的审理行为。3、原判决违反法定程序，适用法律错误。

华渠公司答辩称，双方当事人纠纷的起因在于王某违反合同的约定，王某应承担全部责任。一审中，其已向法院请求解除合同。一审判决对合同效力的认定正确，王某的上诉理由不能成立，请求二审予以驳回，维持一审判决。

二审经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。

本院认为，华渠公司在与王某签订购房协议书时，并未取得该房屋占用土地的国有土地使用权证书和商品房预售许可证书，华渠公司对上述事实均予认可，且华渠公司在本院指定的举证期限内也无法提供上述两证。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案双方当事人所订立的购房协议，明显违反了上述法律和司法解释的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，涉案的购房协议应为无效合同。合同被确认无效后，当事人因该合同取得的财产或其他收益，应当相互返还或折价补偿，当事人还可向人民法院主张因对方的过错责任而使自身遭受的经济损失。本案中，王某诉求华渠公司履行交付房屋义务以及逾期交付房屋的违约金损失，而华渠公司反诉要求法院解除购房协议并要求王某支付逾期交纳房款的违约金。我国合同法规定，无效的合同自始没有法律约束力。故华渠公司与王某的诉讼请求均与法律规定相悖，人民法院依法不予支持。一审法院在查明案件事实的基础上，依法向双方当事人履行了法律释明义务，指明其应当变更诉讼请求，但双方当事人均坚持其诉讼请求或反诉请求。一审法院据此驳回王某和华渠公司的诉讼请求和反诉请求的判决结果符合法律规定，二审应予维持。王某的上诉主张于法无据，其上诉理由不能成立，本院不予采信。一审判决认定事实和适用法律无误，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9100元，由王某负担。

本判决为终审判决。

审判长刘庆龙

审判员陈文胜

代理审判员周超举

二○一一年三月四日

书记员张世杰