上诉人(原审被告)张某某，女，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人任燕，河南善德（略）事务所（略）。
被上诉人(原审原告)种某，女，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人吕国玲，河南仟问（略）事务所（略）。
上诉人张某某因与被上诉人种某房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2010）开民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张某某及其委托代理人任燕，被上诉人种某及其委托代理人吕国玲到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院查明，被告张某某为河南日报报业集团职工。2005年，河南瑞奇房地产开发有限公司在郑州市郑东新区开发报业集团“郑东生活园区”商品房，该房本着市场化运作、商品房性质、集团员工优先、价格适当优惠的原则，对集团员工销售。被告张某某可认购该房一套。2006年12月31日，原、被告约定，被告将其有权认购的房屋一套转让给原告，原告支付被告转让费2万元。当日，原告支付被告转让费2万元后，被告给原告出具收条一份，收条载明：今收到种某房屋转让费二万元。2007年7月10日，原、被告签订《房屋购买权出让协议书》一份，协议约定：被告为出售人，原告为购买人；本房系河南省报业集团委托河南省瑞奇房地产有限公司在郑东新区开发的“东瑞园”小区，被告自愿将该房以单位内部职工价的购买权转让给原告；原告须向被告支付转让费2万元；该房以被告名义购买，原告为实际出资购买人；该房购买及办理过户手续过程中的所有费用均由原告支付，房屋产权自签订本合同之日起归原告所有，被告对该房不再有任何权利；房屋选定后，房屋价格的涨落均与被告无关，原告按照报业集团和河南省瑞奇房地产公司公布的价格交纳各种某项和费用，原告以被告名义交纳，收据由原告保存，被告出具书面证据证明为原告所交；待房产证办理下来后，房产证由原告保管，并到房地产登记部门办理相关抵押登记手续，将该房抵押给原告作为担保，办理费用由原告负担；被告应积极配合原告办理与房屋相关的手续，协助原告与相关部门交涉，以便原告能取得相关权益；过户手续费及其他相关费用均由原告负担；如房价对报业集团内部职工另有优惠，该优惠部分的得益归被告所有；另外，协议对房屋的配套及瑕疵等进行了约定。协议签订当日，原告按协议约定向开发商交付了全部房款、契税及暖气入网费共计x元，并向被告支付了其单位内部职工享有的购房优惠款7100元。当日，被告就原告所交付的房款及契税、暖气入网费等费用给原告出具说明一份，载明:购买房款三十六万六千二百九十六元整，此款由种某付。2008年1月7日，被告张某某与河南瑞奇房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：出卖人为河南瑞奇房地产开发有限公司，买受人为张某某，出卖人以出让方式取得位于郑东新区X路东、康宁街南的地块的土地使用权，经批准，出卖人在上述地块建设商品房，现定名“东瑞园”；买受人购买的商品房为预售商品房，位于郑东新区X路东、康宁街南“东瑞园”小区，户型为三室二厅，该商品房的用途为成套住宅；单价为每平方米2417.66元，总金额为x元。2008年1月9日，被告张某某签订承诺书一份，承诺在八年内不向任何第三方转让该房产，否则愿向报业集团支付转让房屋时市场价与合同价之差价的违约金。2009年9月18日，河南瑞奇房地产开发有限公司通知交房，被告张晓辉未及时通知原告，后原告多次要求被告履行协助义务，以取得房屋钥匙，被告以报业集团不让转让为由拒绝履行而形成纠纷。由于原、被告双方发生纠纷，河南瑞奇房地产开发有限公司尚未将该房交付给原、被告双方中的任何一方。
原审法院认为，原、被告争议的房屋系河南瑞奇房地产开发有限公司开发的预售商品房，具有预售许可证。虽然该房销售时河南报业集团全体员工可优先购买并在价格上享受一定的优惠，但这并不改变该房的商品房性质，该房可以上市交易。被告张某某将其有权购买的房屋转让给原告，双方所签订的《房屋购买权转让协议》，是当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效协议，双方当事人应严格按照协议约定履行权利义务。原告种某按协议的约定向河南瑞奇房地产开发有限公司交付了全部房款及契税、暖气入网费共计x元，并将房屋转让费2万元及被告所享有的购房优惠款7100元支付给被告，被告应按协议约定在河南瑞奇房地产开发有限公司通知交房时，协助原告履行交房手续，取得房屋。因该房名为被告购买，实为原告出资，依据原、被告之间的协议约定，该房屋的所有权应归原告所有。被告张某某违反协议约定，拒绝履行协助义务，已构成违约。原告请求确认位于郑东新区X路东、康宁街南“东瑞园”小区的房屋所有权归其所有，并要求被告履行协助义务，配合其取得该房，理由充分，予以支持。被告张某某辩称，该房属于单位内部职工才能购买的福利房，且报业集团要求被告签订承诺书，承诺该房八年内不得转让，故原、被告签订的房屋购买权转让协议违反法律规定，应为无效协议。由于被告张某某所签订的承诺书中承诺所购房屋八年内不得转让，不属于法律和行政法规的的禁止性规定，对原告不具有法律约束力，被告依此承诺书来否认原、被告之间转让协议的效力并拒绝履行协议，理由不能成立，不予采纳。被告辩称转让房屋时未告知其丈夫，擅自处分了夫妻共同财产，原审法院认为，根据合同相对性原则，原告主张被告作为合同相对方履行义务合法有据，原告有理由相信被告对其丈夫有家事代理权。故被告张某某以处分共有财产时未告知其丈夫为由，主张原、被告之间的房屋转让协议无效，理由不足，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、确认位于郑州市郑东新区X路东、康宁街南“东瑞园”小区的房屋归原告种某所有；二、被告张某某于本判决生效后十日内协助原告取得该房屋。案件受理费6517元，诉讼财产保全费2260元，共计8777元，由被告张某某负担。
宣判后，张某某不服，向本院提起上诉称：1、因涉案房屋属于张某某所在单位河南报业集团专门为本单位职工所建住房，认购对象仅为河南报业集团的全体员工，且涉案房屋具有福利性质，单位规定八年内不得转让，故涉案房屋的购买权依照本案事实和法律规定均不能转让；2、双方于2007年7月10日签订《房屋购买权出让协议书》的行为实属恶意串通，严重侵害了作为集体的报业集团和作为第三人的张某某爱人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，该协议依法应属无效；3、一审确认位于郑州市郑东新区X路东、康宁街南“东瑞园”小区的房屋归种某所有无任何事实根据；4、不动产实行物权登记主义，房屋的产权状态应以房管部门的登记为准，而张某某至今都没有取得本案所涉房屋的所有权，更不可能将自己没有取得所有权的房屋过户到种某名下，一审法院在房屋未经房管部门登记确权的情况下直接确认房屋的所有权人显然是错误的，因此，结合本案的实际情况，从事实和法律上均不能确认房屋所有权归种某所有；5、一审认定协议有效与判决相矛盾，协议第八条明确约定特定情况下，张某某可以不履行合同；6、一审适用法律错误，案由定性错误，本案应为合同纠纷。综上所述，双方于2007年7月10日签订的《房屋购买权出让协议书》依法应属无效协议，一审判决结果明显错误，无任何事实及法律依据，请求二审法院依法查明本案事实，撤销一审错误判决，改判驳回被上诉人种某的诉讼请求。
被上诉人种某辩称：1、张某某以涉案房屋系河南日报为职工所建，具有福利性质，且以其与单位约定在《商品房买卖合同》签订之日起八年内不得向任何第三方转让为由，要求确认协议无效，没有法律依据；2、恶意串通，损害河南日报及张某某爱人的理由不能成立；3、张某某以其至今未取得涉案房屋所有权为由，认为一审判决认定事实错误是对一审判决的故意歪曲，是不成立的；4、物权法区分了物权合同行为和物权登记行为，二者既独立有效存在，同时又具有因果关系，张某某混淆和颠倒了物权合同行为和物权登记行为的因果关系，错误的认为应先有物权登记行为，后有引起物权变动的合同行为即原因行为，否定本案物权合同行为的前置性和独立性，因此其得出的结论必然是错误的；5、张某某认为协议第八条约定可以不履行合同，是错误认识；6、一审适用法律正确，案由与判决一致。综上，上诉人张某某关于双方签订的《房屋购买权出让协议书》是无效协议的几点上诉理由因没有法律依据，均不能成立，其上诉请求依法应予驳回，一审法院认定《房屋购买权出让协议书》合法有效且被上诉人种某已经全面履行了全部合同义务，张某某在利益的驱使下，丧失诚信原则，恶意违反协议约定的协助种某取得房屋的主要合同义务，依法判决涉案房屋归种某所有，合法有据，依法应予维持。
本院经审理查明，双方所签订的《房屋购买权出让协议书》第八条约定：购房款交纳完毕后，如果因张某某自身原因（张某某反悔、房屋升值等）造成合同不能履行，张某某应按当时市场价返还房屋总价款，并双倍返还转让费。其余事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人张某某与被上诉人种某所签订的《房屋购买权出让协议书》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，双方均应自觉履行。被上诉人种某已按协议约定履行了付款义务，上诉人张某某亦应当按照协议约定将郑州市郑东新区X路东、康宁街南“东瑞园”小区的房屋交付给种某，并应协助种某办理与房屋相关的手续。上诉人张某某以该房属于报业集团内部职工才能购买的福利房、其向报业集团承诺八年内不得转让以及签订《房屋购买权出让协议书》时未征得其丈夫同意，侵害了报业集团和其丈夫的合法权益等为由，认为该协议无效，但该房系河南瑞奇房地产开发有限公司开发的预售商品房，具有预售许可证，可以进行交易，且承诺书系张某某向报业集团出具的，对种某并不具有法律约束力，同时种某有理由相信张某某对其丈夫有家事代理权，故上诉人张某某称该协议无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。虽然双方签订的《房屋购买权出让协议书》中约定了违约条款，但在该协议能够继续履行的情况下，种某有选择要求张某某继续履行的权利。因张某某尚未取得该房屋的房屋所有权证，而房屋所有权的变动，必须以登记为必要条件，故原审法院直接确认该房归种某所有不当，应予纠正。同时原审法院判决张某某协助种某取得该房屋的表述不明确，应当予以变更。综上所述，上诉人张某某的部分上诉理由成立，其相应上诉请求，本院予以支持。原审判决有不当之处，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2010）开民初字第X号民事判决第一项；
二、变更郑州高新技术产业开发区人民法院（2010）开民初字第X号民事判决第二项为“被告张某某于本判决生效之日起十日内将位于郑州市郑东新区X路东、康宁街南“东瑞园”小区的房屋交付给原告种某，并协助原告种某办理与该房屋相关的手续”；
三、驳回被上诉人种某的其他诉讼请求。
一审案件受理费6517元、诉讼财产保全费2260元，二审案件受理费6517元，共计x元，均由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张向军
审判员侯军勇
审判员郑宗红
二0一一年二月二十五日
代理书记员肖广鑫
