上诉人（原审被告）白某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人许爱军，河南闻禹（略）事务所（略）。

委托代理人王某某，男，X年X月X日出生，锡伯族，住（略）。

上诉人（原审被告）郑某某，女，X年X月X日出生，住（略）。系白某之妻。

委托代理人许爱军，河南闻禹（略）事务所（略）。

委托代理人王某某，男，X年X月X日出生，锡伯族，住（略）。

被上诉人（原审原告）任某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人尹敏，河南博风（略）事务所（略）。

委托代理人帖海燕，河南博风（略）事务所（略）。

上诉人白某、郑某某因与被上诉人任某某房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑某市二七区人民法院（2010）二七民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白某、郑某某的委托代理人许爱军、王某某，被上诉人任某某的委托代理人尹敏、帖海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2004年9月28日，任某某与白某、郑某某签订房屋买卖协议一份，约定白某、郑某某将位于郑某市二七区X路X号院X号楼X单元X号的房屋卖与任某某，价格为x元，由任某某先支付x元，待房产证下发后，由白某、郑某某负责将产权过户给任某某，过户后由任某某支付剩余x元。并约定，该协议双方不得违约，如白某、郑某某违约应赔偿任某某违约金6000元。2004年10月7日，任某某依约支付白某、郑某某房款x元，有白某出具收条为证。当月任某某入住该房屋到今。2006年3月16日，该房屋所有权证下发，所有权人为白某。后任某某要求白某、郑某某协助过户未果，故任某某诉至原审法院。

原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。任某某与白某、郑某某签订的协议，是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，该协议不违反法律规定，应为有效协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该协议签订后，白某、郑某某收取任某某购房款x元，并将该房交与任某某使用至今，根据合同约定，任某某已履行了合同约定的相应义务，故在该房屋产权证已下发的情况下，白某、郑某某有义务协助任某某办理该房屋过户手续。白某、郑某某辩称该协议签订时其认为该房屋面积为80多平方米，房产证下发时才知道为112.5平方米，协议的签订属重大误解行为，但从2000年9月1日白某与郑某铁路局直属房屋修建段所签订的出售公有住房协议书可以看出，当时白某、郑某某已经知道该房屋的实际面积为112.5平方米，故白某、郑某某的反诉理由不成立，不予支持。在本案审理过程中，任某某与白某、郑某某均提到该房屋需补交超面积部分的相关费用，但双方均未提交证据具体说明，依法不予采信。本案纠纷引起系白某、郑某某违约不协助任某某办理过户手续，故任某某以约定要求违约金6000元，合法有据，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、白某、郑某某于判决生效之日起二十日内协助任某某办理位于郑某市二七区X路X号院X号楼X单元X号（郑某权证字第x号）房屋的过户手续；二、白某、郑某某于判决生效之日起二十日内支付任某某违约金6000元；三、驳回任某某的其他诉讼请求；四、驳回白某、郑某某的反诉请求。案件受理费100元，反诉费50元，诉讼保全费5050元，由白某、郑某某负担。

宣判后，白某、郑某某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审对案件事实的错误认定，最终导致了错误的判决。本案中白某、郑某某和任某某所买卖的是白某、郑某某单位分配给上诉人的房改房，因此，对双方之间房屋买卖协议效力的认定，应结合我国的房改政策加以判定。本案中白某、郑某某系夫妻关系，在白某名下的房屋，原来在铁路部门登记为82平方米，而在郑某某名下房屋是其岳父名下拆迁后回迁户给郑某某房屋，在铁路部门登记为43平方米，按照房改政策规定，白某作为高工，可享受120平方米。上述两套房屋，仅超出规定5平方米。但经过实测后，大大高于铁路部门登记面积。按照河南省纪律检查委员会豫纪（1996）X号文《关于重申和明确“纠房”工作的几个政策问题》的规定，白某系高工，可享受120平方米面积，最高不超过150平方米，补交面积差额后可办上市登记。白某两套房本登记面积合计由原来125平方米变成174.55平方米，造成实测面积与原登记面积相差49.55平方米，导致在参加房改时没有超出上限，但实际超出24.55平方米。是铁路部门历史原因和白某的特殊情况造成对当时房产的重大误解。根据相关政策规定，原审认为提交的证据与案件缺乏关联性而不予采信，对房屋性质的错误认识。由于白某房改面积实际已超过上市规定最高标准，产权单位即铁路局要求必须有纪检部门同意的书面证明，才能收取超面积款。因此，本案中房屋买卖协议是否符合国家房改政策，是审理的一个重要环节。因此，白某、郑某某认为虽取得了有争议的房产证，但该房屋是违反国家政策而存在的且有产权单位同意后才能交易的房产，不是协议所能约定有效，因而该买卖协议应属无效协议。二、原审认定白某、郑某某支付违约金是错误的。既使协议有效，白某、郑某某不存在违反协议约定、拒不履行协助义务的违约行为。事实上是在任某某起诉前，双方已共同到房管部门办理过户手续，才得知超标准面积，需补交有交费用，而铁路局对于审查超过最高标准的，没有纪委证明是不允许收取面积差价的。因此，是法律和政策上的原因造成客观上的不能，不应支付违约金。请求二审法院依法改判或发回重审。

被上诉人任某某答辩称：双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，任某某按合同约定履行了义务，白某、郑某某也交付房屋，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。白某、郑某某未按合同约定办理过户手续，违反合同约定，应支付违约金。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的规定第（五）项：违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制规定。本案中任某某与白某、郑某某签订的房屋买卖合同并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的情形，因此，为有效合同。合同签订后，双方应当按照约定全面履行自己的义务。白某、郑某某未按约定办理过户手续，应承担违约责任。综上，上诉人白某、郑某某的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费150元，由上诉人白某、郑某某负担。

本判决为终审判决。

审判长王某强

审判员曾小潭

审判员秦宇

二○一一年三月三日

书记员夏文昌（代）