原告河南省聚源物业管理有限公司，住所地：郑州市X路锦城山庄X号楼X单元X号。

法定代表人余某某。

委托代理人亢银忠，河南闻禹律师事务所律师。

委托代理人王晓乐，河南闻禹律师事务所律师。

被告万某某，男，40岁。

委托代理人魏庆华，河南万某律师事务所律师。

委托代理人程巧梅，河南万某律师事务所律师。

原告河南省聚源物业管理有限公司诉被告万某某物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王晓乐，被告委托代理人魏庆华、程巧梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2004年9月10日，被告所居住的小区郑州市X路滨河苑小区业主委员会与原告签定了一份一年的物业管理委托合同。根据合同约定：原告有义务向被告提供符合合同约定的物业管理服务，被告有义务按照每平方米0.26元的标准向原告缴纳物业管理服务费。逾期缴纳应从逾期之日每天缴纳1%的滞纳金。合同签订后，原告一直忠实履行自己的合同义务，而被告自2005年3月12日拖欠6个月的物业管理费至今。经原告多次催要，被告不但不缴纳物业费，而且鼓动其他业主不缴纳物业费。被告的行为在小区造成了极坏的影响。请求判令被告缴纳拖欠的物业管理费218元，滞纳金3411.7元，合计3629.7元。

原告为证明其诉讼请求所依据的事实，提供证据如下：

1、《企业营业执照》《法定代表人证明书》；2、《组织机构代码证》3、物业收费资质。证明原告具有主体资格和物业服务收费资质。

4、《物业管理委托合同》一份，证明原告与被告各自的权利和义务。

5、催缴物业费通知单；证明原告已按法律规定对被告进行了催缴。

67、证明两份；证明原告一直在该小区服务，服务合同真实有效和被告的房屋面积。

8、滞纳金的计算细则。原告按合同计算的违约金。

被告辩称：1、郑州市X路滨河苑小区业主委员会与原告2005年9元10日签订的物业管理委托合同无效，原告无权根据该合同向被告收取物业服务费。原告没有从事物业服务的相应资质，从业人员没有相应的从业资格。东明路滨河苑小区根本就没有召开过业主大会，也没有依法成立业主委员会，更没有选聘原告作为本小区的物业管理企业。2、原告的起诉超过诉讼时效，其诉讼请求依法不予保护。原告要求被告支付的是2005年3月12日至2005年9月12日拖欠的物业费，按原告提起的诉讼时间是2009年12月3日，请求支付以上费用的时间均已经超过两年，请求驳回原告的诉讼请求。3、即使原告为被告提供了物业服务，其也无权向被告请求支付物业服务费。理由是被告从未见过原告的催要，也没有接到过原告任何催要的通知，原告并没有充分的证据证明自己履行了催告义务。原告提供的照片，并不能证明该照片摄于被告所住的单元和户门；也不能证明原告向被告催告以及催告的内容。原告所提交的催告单上面的时间是2009年10月18日，照片上的时间是2009年10月28日，催告被告在接到通知10内履行，两者极不相符且相互矛盾。原告提供的服务存在严重瑕疵，其服务不符合合同的要求。合同约定小区内不准乱搭乱建、房屋外观和小区整洁、绿化按时浇水施肥、交通畅通有序车不乱停乱放、保证小区安全物业服务达到满意率85%。而小区乱搭乱建，物业私自允许在小区内建小灵通基站并收取费用，到处贴小广告小区脏乱差，车子乱停乱放花草树木干枯死亡，门卫不负责，外来人员、车辆随意出尽，经常发生失窃现象，仅被告就连续丢失4辆自行车，85%的业主对服务不满意。

被告提供两个证人出庭。

经审理查明：2004年9月10日，原告与郑州市东明滨河苑小区业主委员会签定了《物业管理委托合同》。合同约定：郑州市东明滨河苑小区业主委员会将位于郑州市金水区X路北X号的x.24平方米郑州市东明滨河苑小区委托原告进行管理，期限为一年，自2004年9月12日起至2005年9月12日。《合同》的第二章对委托管理事项进行了约定，其中第十七条约定：保护原有公用设施及公用财产和不准私搭乱建。第四章约定了原告与业主委员会的权利和义务。第五章物业管理服务质量，房屋外观整洁、无乱搭乱挂。保证设备正常运行，运转良好。保证房屋及设备的维修、养护正常使用。公共环境干净整洁，绿化按时浇水、施肥、精心养护和修剪。保证交通秩序畅通有序，不乱停乱放。保安执勤不脱岗，保证小区内安全。急修：6小时处理完毕，1小时必须到达现场，小修：12个小时内处理完毕，2小时必须到达现场。业主和物业使用人对原告的满意率达到85%。物业管理服务费，住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米0.26元向业主或使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。合同签订后，原告按合同约定履行了合同义务至今。但被告自2005年3月12日拖欠6个月的物业费至今未付。郑州市东明滨河苑小区业主委员会2008年10月15日证明原告一直在该小区进行物业服务，并证明被告在业主委员会登记的面积为139.69平方米。2009年10月28日郑州市东明滨河苑小区业主委员会向被告发出了催缴物业费通知书。

本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予以支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”被告所提出均不符合上述条件，原告与郑州市东明滨河苑小区业主委员会签定了《物业管理委托合同》，系原告与郑州市东明滨河苑小区业主委员会真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告自2004年起即与郑州市东明滨河苑小区业主委员会建立了物业管理服务合同关系。后双方的《物业管理委托合同》每年度签署一次，但合同的主体未变、性质未变、内容沿袭，双方的物业服务合同关系处于持续状态，原告就其中一部分债权主张权利，被告提供的证人也证明自己未拖欠过物业服务管理费，足以证明原告已向每一户业主要过物业费。因此原告的起诉不超过诉讼时效期间。业主委员会是由小区业主召开业主大会选举成立的，业主委员会代表全体业主行使业主权利，业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告未提供出业主委员会的成立是不合法的有效证据。《中华人民共和国物权法》第七十六条，下列事项由业主共同决定：第一款第三项：选举业主委员会或者更换业主委员会成员。第二款：……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意。被告证人的陈述，不能证明郑州市东明滨河苑小区业主委员的成立是违法的，也不足以抗辩被告可以不交物业费。被告在答辩中所提出的现象未提供出有效的证据进行证明。被告自2005年3月12日起拖欠6个月的物业费至今未付。已构成违约，应承担违约责任，合同约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金，滞纳金实际上是双方约定的违约金，被告认为过高，应适当减少。原告的诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：

被告支付原告物业管理服务费218元及违约金（自2005年9月起至判决书规定的支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算），于判决书生效后十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案的诉讼费50元，由被告负担。此款原告已预交，不再退回，由被告在履行判决书义务时一并支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长孙红英

审判员李启昱

代理审判员武红霞

二O一O年四月二十八日

书记员马俊辉