原告：商某某，男，生于X年X月X日。

委托代理人：张某某。

被告：杨某某，又名杨X，男，生于X年X月X日。

委托代理人：吴留义，鲁山县法律援助中心法律工作者。

原告商某某为与被告杨某某房屋租赁合同纠纷一案，原告商某某于2010年10月8日向本院提起诉讼，本院同日作出受理决定，依法组成合议庭于2010年11月12日公开开庭进行了审理。原告商某某及其委托代理人张某某，被告杨某某及其委托代理人吴留义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告商某某诉称：2005年12月29日，被告找到原告要求租赁原告位于鲁山县X路X路交叉口西北角的两间门面房，双方经协商某订了《租赁协议》，约定：租赁期限10年，自2006年3月1日至2015年2月28日，一次性付清三年房租x元，下欠房租须在合同对应日前付清，租金随行就市，比左右邻；同时约定：乙方（被告）拖欠或拒交房租，甲方（原告）有权解除合同。后随着经济的发展，原告房屋左右邻每间每年房租已涨到x元至x元不等。当原告要求被告按照左右邻最低额每间每年x元支付房租时，被告既不支付也不腾出房屋，且2010年9月5日原告追要上半年房租时，双方发生争吵、打架，再无协商某理的前提。请求：1、依法判令被告支付原告2009年至2010年度拖欠的房屋租金x元；2、解除原、被告于2005年12月29日签订的《租房协议》并支付自2010年9月1日至解除租房协议前所占用房屋的租金。

被告杨某某辨称：原告所诉不实。当时签订合同时，原告之父商某称该房屋是李怀中的，以原告名义签订的协议。后隐瞒被告变更房屋的所有权人为原告，该变更行为侵害了被告的合法权益，由此产生了断交房租情况。现被告同意解除协议，但待明确房屋权属后再解决支付房租数额问题。

经审理查明：被告杨某某和原告之父商某系朋友关系。2005年12月29日，被告杨某某与商某商某，要求承租位于鲁山县X路X路交叉口西北角的两间门面房，双方经协商某订了一份《租赁协议》，其中载明：“甲方为商某某（商某之子），乙方为杨某某。……一、租期10年，自2006年3月1日至2015年2月28日止；二、租金每间每年x元；三、付款办法，一次性付清一年房租x元，下年房租须在合同对应日前付清，租金随行就市，比左右邻；……六、合同期内房屋使用权归乙方所有，但乙方拖欠或拒交房租，甲方有权提出终止合同；……九、附加内容，本合同有商某代理签订，由于房屋产权引起的纠纷，商某负责调解，损失由商某负责。”合同签订后，被告杨某某占有、使用至今,并交纳了2009年9月1日以前的房屋租金。目前随着经济的发展，市场行情看涨，原告商某某了解到房屋左右邻租金每间每年已涨到x元至x元不等，便要求被告杨某某2009年间比照左右邻的最低额支付房租，被告杨某某提出房屋产权问题存在变更瑕疵，仅预付租金x元仍占用房屋经营。2010年9月5日，原告商某某等人找到被告杨某某追要上半年房租时，双方发生争吵、打架，已无再协商某理的可能，现原告商某某以被告杨某某违约为由，请求被告杨某某支付租金并解除《租房协议》。

另查明：原、被告争议的租赁房屋系位于鲁山县X路X路交叉口西北角的两间门面房，该房屋由鲁山县X村民张复兴于2004年间开发建设，并由张复兴出具收据及证明出卖给原告商某某和商某铨弟兄二人所有，但是一直没有办理房屋产权登记、过户手续。2010年6月12日鲁山县房产管理局登记的房屋所有权人仍为张复兴。

本院认为：2005年12月29日，被告杨某某与商某代理的原告商某某（商某之子）自愿协商某订的《租赁协议》形式合法、内容明确，系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，据此确立了原告商某某和被告杨某某出租与承租的权利义务关系。《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原告商某某作为出租人，依约定将房屋交由被告杨某某占有、使用；被告杨某某作为承租人，应当妥善使用并按合同约定及时交纳租金。在合同实际履行至2009年9月之前，双方没有争议，因随着市场行情看涨，当原告商某某要求被告杨某某2009年比照左右邻的最低额每间每年x元支付房租时，被告杨某某却以房屋产权存在瑕疵变更为由拒付租金仍占用房屋经营，被告杨某某的行为违背了诚实信用原则，现原告商某某起诉请求被告杨某某支付租金并解除《租赁协议》，在诉讼过程中，被告杨某某同意解除《租赁协议》的意见，属于自认，因此，本院确认原、被告于2005年12月29日签订的《租赁协议》予以解除，终止履行。庭审中，本案原、被告争议的主要焦点是：房屋所有权的归属以及原告商某某请求支付租金数额的依据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条明确规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。关于房屋所有权的归属，原告商某某已提供张复兴的房产证及其证言来证明，争议的房屋系张复兴承建并由张复兴出卖给原告商某某和商某铨弟兄二人所有。被告杨某某虽对购买时间提出异议，但没有提供证据来反驳张复兴与原告商某某之间买卖房屋的事实，更不能证明其所主张的房屋归谁所有。况且依据《租赁协议》，其合同当事人也是原告商某某与被告杨某某，故作为占有、使用、收益房屋的被告杨某某辨称房屋所有权存在瑕疵并据此抗辩拒付租金没有事实和法律依据，其理由不能成立，本院不予采信。关于原告商某某请求被告杨某某支付租赁费数额的确定问题。《租赁协议》第三条约定：“一次性付清一年房租x元，下年房租须在合同对应日前付清，租金随行就市，比左右邻。”合同履行至2009年9月1日之前双方没有争议，而在原告要求被告此后比照左右邻的最低额每间每年x元支付房租时，被告杨某某却以房屋产权存在瑕疵变更为由，既不同意提高租金也没有主张解除合同而仍占用房屋持续经营至今，确属违约，该行为直接侵害了原告商某某的房屋所有权。庭审中，原告商某某提供相邻商某证明左右邻租金最低额每间每年x元，对此，被告杨某某提出异议认为租金数额一般是每间每年x元，但没有提供任何证据来支持其辩解，故原告请求由被告按每间每年租金x元支付发生争议之日至解除《租赁协议》前所占用房屋租金的理由成立，本院予以支持。为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：

一、解除被告杨某某与商某代理原告商某某于2005年12月29日签订的《租赁协议》，终止履行。

二、被告杨某某自本判决生效后十日内按每年租金x元向原告商某某支付自2009年9月1日起至解除《租赁协议》之日止的房屋租金，执行时扣除被告杨某某已预付的x元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1550元，由被告杨某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

审判长吴大憨

审判员禹乔岳

人民陪审员杨某娜

二О一О年十二月二日

书记员张娟