原告上海某服装辅料经营部

法定代表人费某某，经理。

委托代理人俞某某，上海市黄某区某法律服务所。

被告马某某

委托代理人万能，上海市汇峰律师事务所律师。

第三人韩某某

原告上海某服装辅料经营部诉被告马某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中本院依法追加韩某某为本案第三人参加诉讼。原告费某某及其委托代理人俞某某、被告马某某、委托代理人万能及其证人蔡某某、莫某某到庭参加诉讼，第三人韩某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告上海某服装辅料经营部诉称，2006年8月6日，原、被告双方签订《房地产租赁合同》一份，约定原告将其名下的上海市X路X号甲室出租给被告使用，租赁期限从2006年9月1日起至2009年8月31日止，租赁费某一年为人民币x元、第二年为人民币x元、第三年为人民币x元，每年8月20日前支付。在2009年6月10日原告提前通知被告租赁到期后收回房屋。但在租赁期间届满后，被告拒不交还租赁房屋，还拖欠2009年（第三年）的房屋租赁费某民币3000元。原告在合同到期前已经与案外人顾某于2009年6月29日签订了《房屋租赁合同》，由于被告未交还租赁的房屋，致原告对顾某违约，需承担违约金人民币5万元。经于被告交涉未果，故提起诉讼，请求判令被告马某某迁出上海市X路X号甲的房屋、判令被告支付拖欠的房屋租赁费3000元、判令被告支付从2009年9月1日起至实际搬迁日止的房屋使用费、判令被告赔偿原告对顾某的违约金5万元。

被告马某某辩称，与原告签订房屋租赁合同是事实，但是1、与原告签订合同后，被告已经在租赁场所开设了上海某投资咨询工作室，经营期限要到2018年3月，因此被告应当租赁到2018年3月；2、被告租赁上述场地时某路一直在施工，经营状况不好，但被告还是坚持租赁，现某路施工结束，租赁房的门面经营开始好转，原告欲收回租赁房屋，表示原告不诚实守信；3、2009年即第三年的房屋租赁费某与原告协商过的，按照年租金x元支付，免去3000元；4、现在该租赁房屋内经营的系与被告签订《承包合同》的第三人，尚在合同期限内；5、原告伪造与案外人的《房屋租赁合同》，事实是不存在的。故不同意原告的诉讼请求。

第三人韩某某未提出答辩意见。

原告为其主张提供的证据有1、2006年8月6日原、被告双方签订的《房地产租赁合同》，以证明双方约定的租赁费某及租赁关系至2009年8月31日结束；2、原告与案外人顾某于2009年6月29日签订的《房屋租赁合同》，以证明原告应当在2009年9月开始与顾某建立租赁关系，但由于被告未迁出租赁房屋，致使原告产生违约；3、中国工商银行牡丹信用卡对帐单，以证明被告在第三年支付房屋租赁费某少支付3000元；4、《承包合同》，以证明系争房屋实际经营人为第三人；5、《上海市房地产权证》，以证明系争房屋系原告的产权房。

被告马某某提供录音证据一份，以证明双方协商36万元续租的，所以原告提供与顾某的租赁合同是虚假的。

被告马某某申请证人蔡某某、莫某某出庭作证，证人蔡某某陈述，其是系争房屋的邻居，对于原告是否免去被告第三年租金人民币3000元的事情并不知道，但是只听说原告将房屋以人民币600万元出售了，还听被告说租赁到期后准备将原告的三间门面房全部借下来。但是没有和原告见过面。

证人莫某某陈述，其是邻居，只听说房东将租赁房屋以600万卖了，对于原、被告双方的租赁情况不知道。

第三人韩某某乃未提供证据。

经质证，被告马某某对原告提供的证据1、3、5没有异议；对证据2的真实性存在异议，认为是虚假的；对证据4不予认可。

原告对证人证言质证意见，认为证人并不知道原、被告双方的租赁情况。而被告提供的光盘证据，原告无法打开该文件，故不予质证。

第三人韩某某未对原、被告双方提供的证据表述质证意见。

经审理查明，原告上海某服装辅料经营部系上海市X路X号（1）的房屋权利人，建筑面积111.50平方米，房屋用途为“商业”。2006年8月6日，原告与马某某签订《房地产租赁合同》一份，约定原告将上述房产的一部分甲室出租给被告经营，建筑面积为35平方米；租赁期限从2006年9月1日至2009年8月31日止，租金第一年为人民币x元、第二年为人民币x元、第三年为人民币x元，租金应在每年8月20日前支付；合同约定，未经甲方（即原告）允许，乙方（即被告）不得将房屋私自转租或分租；合同中还特别约定，在这三年内，如地铁施工等，甲方（即原告）不负担另外费某。合同签订后，原告如约交付出租的房屋，被告按照约定逐年支付了前二年的房屋租金。但被告在2008年8月20日支付第三年租金时只支付了人民币x元，余款3000元未付。租赁期限届满后，被告未搬离租赁房屋，也未补足第三年租金余款3000元，故原告提起诉讼。

另查明，2009年8月25日，被告马某某与第三人韩某某签订《承包合同》，期限从2009年9月1日至2012年8月31日止，又约定每月“租金”为人民币x元。

诉讼中，关于合同到期后的租赁问题，原告称在2009年6月已经通知被告租赁合同到期后不再续租；被告称原告曾答应被告续租，且将隔壁原“某”便利店租赁的房屋一并出租给被告，后原告反悔。被告认为租赁期限应根据其开设的公司的经营期限为租赁期限。

就租赁期限的争议，本院向上海市工商行政管理局黄某分局调取被告开设的上海某投资咨询工作室登记注册材料，查明被告开设的上海某投资咨询工作室系由原上海马某某足部保健服务部更名，经营场地的《企业住所登记表》系附有原、被告双方2004年的房屋租赁合同，并在更名登记后也附有原、被告双方于2006年签订的《房地产租赁合同》。

本院认为，原、被告双方签订的《房地产租赁合同》合法有效，双方均应严格遵守合同的约定。关于被告辩称的在支付第三年租赁费某与原告协商按x元支付一节，原告予以否认、且被告缺乏相关证据证明这节事实，故被告仍应向原告补足拖欠的第三年租金余款人民币3000元；被告承租原告房屋的租赁期限到2009年8月31日已经届满，被告马某某称其所开设的上海某投资咨询工作室的经营期限到2018年，故租赁期限也应到该期限为由，不符事实和法律规定，租赁期限是双方议定，经营期限是由国家工商部门核定，现双方就续租事宜达不成协议，则被告应当迁出租赁的房屋，自合同届满后直至被告实际腾出房屋期间的房屋使用费，可参照原、被告双方的租赁合同第三年租赁费某约定，由被告支付给原告。由于原、被告双方的房屋租赁合同已经自然届满，故被告与第三人韩某某之间的合同客观上被终止履行，第三人作为实际使用人，负有腾退房屋的义务。关于原告要求被告赔偿其对案外人的违约金的诉讼请求，原告无证据证明其违约金支付确系被告过错行为所致，故对该请求不予支持。第三人韩某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告马某某应于判决生效后十日内给付原告上海某服装辅料经营部房屋欠租人民币3000元；

二、被告马某某、第三人韩某某应于判决生效后三十日内搬离腾退上海市X路X号甲，将该房屋归还原告上海某服装辅料经营部，该房屋内属被告马某某、第三人韩某某的物品一并搬出；

三、被告马某某应于判决生效后十日内支付给原告上海某服装辅料经营部从2009年9月1日起至实际搬迁日止的房屋使用费（按年租金人民币x元除以365天再乘以实际天数计）；

四、原告上海某服装辅料经营部要求被告马某某赔偿违约金人民币5万元的诉讼请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费某民币2100元（原告已预交人民币1146.37元），由原、被告双方各半负担人民币1050元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长吴煜

审判员王鸿飞

代理审判员张宁

书记员周琪