上诉人（一审被告）桂平市X镇兴宁社区居民委员会，住所地桂平市X路原西山镇X路口入约30米。
法定代表人李某某，主任。
委托代理人徐某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（一审原告）杨某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
一审第三人黄某乙，女，X年X月X日出生，汉族，桂平市X路原西山镇X路口北面第一间刺绣成衣店业主，住桂平市力车厂。
上诉人桂平市X镇兴宁社区居民委员会（以下简称兴宁居委会）因与被上诉人杨某某、第三人黄某乙房屋租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2009）浔民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年6月1日受理后，依法组成由审判员马荣兴担任审判长，审判员黄某雄、李某华参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，本案争议的商铺位于桂平市X街X路直入右边第三间。杨某某与兴宁居委会曾于2008年元月10日签订租赁铺面合同书，兴宁居委会将上述铺面租给原告使用一年（2008年1月15日至2009年1月15日止）。每月租金900元，按半年缴纳，每半年租金在半年度开始前十五天一次缴交清。2008年9月2日，杨某某与黄某乙签订旺铺转租合同，杨某某将商铺又转租给黄某乙，每月租金为2200元，租期自2008年9月17日起至2008年12月31日止。2009年1月5日杨某某丈夫收到黄某乙2009年1月到6月租金x元。2009年1月6日，兴宁居委会的财务人员收取杨某某2009年1月至同年7月的铺租款5400元及铺租税款97元。2009年1月15日，兴宁居委会与黄某乙签订租赁合同书，兴宁居委会将商铺租给黄某乙使用一年（2009年1月15日起至2010年1月15日止），每月租金1000元，按半年缴纳，每半年租金在半年度开始前十五天一次缴交清。兴宁居委会于2009年7月13日收取黄某乙铺租款6000元及铺租税1080元。杨某某认为，兴宁居委会2009年1月6日收取了其租金，双方租赁关系成立，双方应继续履行租赁协议。但是，兴宁居委会及黄某乙不同意，杨某某遂诉至法院，请求确认兴宁居委会与黄某乙签订的租赁合同无效；判令兴宁居委会继续履行租赁协议，将租赁的商铺交回给杨某某管理和使用；判决兴宁居委会赔偿经济损失x元；案件诉讼费用由兴宁居委会承担。在庭审中杨某某请求判决在本案判决生效后由其继续租用兴宁居委会铺面7个月。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”杨某某、兴宁居委会签订的租赁合同已于2009年1月15日届满，双方没有续订书面合同，但兴宁居委会的财务人员于2009年1月6日收取杨某某当年1月至7月铺租款和铺租税款，兴宁居委会对杨某某的交款行为未提出过异议，杨某某与兴宁居委会在2009年1月16日至同年7月15日存在合法的租赁关系。兴宁居委会于2009年1月15日与黄某乙签订租赁铺面合同书，损害了杨某某的合法权益，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条和第二百三十二条的有关规定：租赁期限六个月以上的应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。杨某某与兴宁居委会在原租赁合同届满后，签订合同未采用书面形式，对期限也没有约定，应为不定期租赁，兴宁居委会可以随时解除合同，但应当在合理期限内通知承租人。兴宁居委会不履行在合理期限内通知杨某某解除合同的义务，给杨某某造成了损失，杨某某的每月损失参照兴宁居委会租给杨某某和杨某某转租给黄某乙的租金差额（2200—900）1300元计算，结合本案的实际情况，赔偿杨某某3个月的损失3900元为合适。杨某某要求从本案判决生效后继续租用铺面7个月，没有依据，该院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十八条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、桂平市X镇兴宁社区居民委员会与黄某乙于2009年1月15日签订的租赁铺面合同无效。二、桂平市X镇兴宁社区居民委员会应赔偿损失3900元给杨某某。三、驳回杨某某的其他诉讼请求。本案受理费286元（原告已预交143元），由杨某某负担143元，兴宁居委会负担143元。
上诉人兴宁居委会不服一审判决，上诉称，一、上诉人与一审第三人签订的租赁合同合法有效。一审法院以“被告应当知道与原告存在合法的租赁关系……损害了原告的合法权益”为依据，认定合同无效是错误的。二、上诉人不应赔偿被上诉人任何的经济损失。一方面，上诉人与被上诉人签订的租赁合同中约定禁止转租，被上诉人私自将铺面转租给一审第三人，构成违约，上诉人有解除合同，并要求被上诉人赔偿经济损失；另一方面，被上诉人高价转租给一审第三人，其所得差价每月1300元为不当得利，该款项应归上诉人所有，被上诉人根本没有损失。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。
被上诉人杨某某答辩称，被上诉人将承租铺面转租给一审第三人，上诉人是知道并同意的。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审第三人黄某乙陈述称，同意上诉人的上诉请求及事实理由。
经二审审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本案的争议焦点：1、上诉人与一审第三人签订的租赁铺面合同是否有效；2、上诉人应否赔偿经济损失给被上诉人。
对第一个争议焦点，本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁铺面合同书约定的租赁期届满后，上诉人继续收取被上诉人交纳的6个月租金，原租赁合同继续有效，租赁期限为6个月。上诉人与一审第三人签订的租赁合同书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同约定的2009年1月15日起至2009年7月15日租赁期间，被上诉人享有合法的承租权，如上诉人不能履行此期间的合同义务，上诉人行为也只是构成违约。该合同并不存在法律规定的合同无效的情形，应为有效合同。一审以上诉人与被上诉人签订租赁合同损害了被上诉人的合法权益为由，确认该合同无效，无事实和法律依据，应予纠正。
对第二个争议焦点，本院认为，由于被上诉人继续租赁上诉人的铺面实际上也是转租给一审第三人使用，被上诉人也已收取了一审第三人交纳的租金，可见，上诉人与一审第三人签订租赁合同的行为并未影响被上诉人行使承租权。在租赁期满后，上诉人与被上诉人已不存在租赁关系，一审参照上诉人租赁给被上诉人和被上诉人转租给一审第三人的租金差额计算三个月的经济损失给被上诉人，缺乏事实和法律依据，应予纠正。
综上，一审认定杨某某与兴宁居委会签订租赁铺面合同书无效并判决上诉人赔偿经济损失给被上诉人，属认定事实和适用法律错误，应予纠正。杨某某在一审中请求判决继续租用铺面7个月，没有依据，一审不予支持并无不当。上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、撤销桂平市人民法院（2009）浔民初字第X号民事判决；
二、驳回杨某某的诉讼请求。
本案一审案件受理费286元，二审案件受理费286元，共572元，由被上诉人杨某某负担。
本判决为终审判决。
审判长马荣兴
审判员黄某雄
审判员李某华
二○一○年八月二十七日
书记员刘丽
