上诉人(一审原告)胡某某。
委托代理人邓金顺，兴东方（略）事务所（略）。
被上诉人(一审被告)桂林新城置地发展有限公司。法定代表人蒋胜刚，总经理。
委托代理人彭勇，理邦（略）事务所（略）。
上诉人胡某某因商品房买卖合同纠纷一案，不服临桂县人民法院（2009）临民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年4月13日立案受理后，依法组成由审判员唐林森担任审判长、审判员欧阳峰和审判员漆映雪参加的合议庭，于2010年5月27日公开开庭审理了本案。书记员秦莉担任记录。上诉人胡某某及其委托代理人邓金顺，被上诉人桂林新城置地发展有限公司的委托代理人彭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:原告胡某某于2007年3月26日与被告新城置地发展有限公司(原名临X长城房地产开发有限公司，于2007年9月4日经工商登记变更为现名称)签订了《商品房买卖合同》(含合同附件一至四)，购买被告开发的“都市丽景”住宅小区的1#2#3#栋X-X号套房(预售房)壹套，建筑面积90.30平方米(其中套内面积78.81平方米,公共与共用分摊面积11.49平方米)按套内建筑面积计算，该商品房单价为1755.43元/平方米，总金额x元。其中合同附件四:“合同补充协议”第四条约定:“买受人除交纳房款以外，还须交纳如下费用:契税按总房款的2%;公共设施维修基金(总房款的2%);基础设施配套费1350元-2500元不等(按几房几厅为标准收取);水电独立分表费1500元;可视对讲系统费1500元等等”。主合同第八条“交付期限”:“出卖人应当在2007年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件(即3，该商品房经监理单位验收合格)，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条“关于产权登记的约定”:“出卖人应当在商品房交付使用后250个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理(即2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金），……”。上述合同签订后，双方均按合同约定陆续履行。2007年8月16日被告在《桂林晚报》上刊登《交房通知》:公司于2007年8月19日开始向“都市丽景”各位业主交付住房。事实上均于同年8月28日止(合同约定时间)全部交房给购房户。原告亦按合同附件四“补充协议”之约定在签约时或在交付房屋前后交纳了除房价款以外的有关配套费用。原告还超出合同之约定于2007年8月28日另行交付了“管道燃气安装费”2600元。被告写了收据，注明为“管道煤气安装费”。被告于约定时间内为16户原告办理了《房屋所有权证》(填发日期为2008年6月30日)。原告已在诉讼前取得了《国有土地使用权证》。
另查明:被告按合同附件四约定收取原告的有关基础设施配套费、水电独立分户费等费用后，已将这些费用投入到基础配套设施工程的建设，以及水电独立分户表、可视对讲系统等的安装，且已按合同约定全部履行到位，原告也已实际接收使用。
同时查明:被告按照临桂县建设局临建发[2007]X号文《关于进一步加强配套建设管道燃气工作的通知》要求，于2007年7月20日与临桂县政府批准的特许经营单位“（香港)中威能源投资有限公司\\\"签订了一份《都市丽景一期管道燃气工程建设及供气合同》，且已交纳了部分工程款。上述合同及所涉工程是行政主管部门强制要求签订和建设的，建设、设计、施工等单位在申请办理《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》时，需要提交此类合同或协议，作为核发上述两个许可证的必备文件;在建设工程竣工验收备案审查时，必须提交管道燃气建设工程的竣工验收报告，否则不予办理备案手续，工程不得投入使用。被告收取原告等购房户的管道燃气安装费》各2600元，就是在此情况下，本着自由、自愿、协商一致的原则收取的，应视为合同外另有约定。现被告已将管道燃气交付给原告使用。
2009年9月，胡某某等16户购房户以“基础设施配套费”、“水电独立分表费”等费用已包含在商品房价格中，以及被告违反合同约定，致使原告未能在规定期限内取得土地使用权证书等为由，同时分别诉至该院，请求作出诉请之判决。
一审法院审理认为:原告诉请的是要求被告返还和退还按“合同”附件四:“合同补充协议”之约定收取的其中的“基础设施配套费”、“水电独立分表费”、“可视对讲系统费”(退还多收部分)三种费用，对同样是该附件四约定的“契税”、“公共设施维修基金”、“办证相关费用”、“有线电视入网及安装”等费用并不主张退还;原告并不主张本案合同无效，只是对合同中的补充条款认为是格式合同条款，应认定为无效条款，但又不诉请撤销;同时对交房时间、房产证的办理取得等均无异议。
原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件符合有效合同的构成要件，依法认定为有效合同。其一、签约主体适格，意思表示真实;其二、合同内容合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定;其三、签约程序完备。应是在双方认真审阅了合同条款含义，明确其全部内容，在平等、自愿，协商一致的基础上签订的，且已按约报房产管理部门登记备案。原告与被告就基础设施配套费、水电独立分表费、可视对讲系统费的收取事宜达成合意，是合同约定的特别条款，只要意思表示真实，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立，即为合法有效的行为，应按当事人之间意思自治原则履行。且双方对合同效力均无异议，原告亦未诉请撤销合同及其附件，则按有效合同履行。而事实上，双方均已按合同(含附件补充协议)之约定履行完毕各自义务。(被告收取原告的“管道燃气安装费”可视为双方事后形成了新的约定)。被告巳将水电独立分表(一户一表)、可视对讲系统、管道燃气的安装以及房产证的办理等全部履行到位，即与约定的内容相符，体现了民事活动应当遵循公平互利的原则。故被告收取上述费用，合法有据，未构成消费欺诈，其抗辩理由成立，予以采信。
原告以桂价涉字[058]号《广西壮族自治区商品房价格管理暂行办法》(以下简称《广西暂行办法》)、计价费[1996］X号《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费，进一步加强建设项目收费管理的通知》、计价格[2001]X号《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设取消部分收费的通知》作为支持其诉请的依据，不予采纳。理由如下:1、《广西暂行办法》是在1994年由广西区物价局颁布的地方性部门规章，其制定的依据是《中华人民共和国价格管理条例》，而《中华人民共和国价格管理条例》于1998年因《价格法》的颁布实施而被取代、废止。该办法也应自然不再适用。2、国家计委、财政部颁发的上述两个《通知》，属于国务院的下属部门行政规章性质，针对的对象是政府有关职能部门，而非房地产开发企业，取消的是行政部门收取的、部分涉及住房建设的行政性事业收费项目，其宗旨是制止行政事业性乱收费。故此，人民法院审理民事案件的适用法律原则是上位法优于下位法的原则，故应适用《合同法》其司法解释为依据来审理本案。原告以此为依据，要求被告退还本案涉讼费用之主张，本院不予支持。对原告另主张的本案合同“附件四”采用格式条款，系重复收费和多收费，应认定为无效条款之观点，亦不予采信。其一，本案合同不是《合同法》及所述真正意义上的格式合同(仍留有诸多空白栏目供签约双方自行协商填写)。该合同是国家工商行政管理局与建设部共同监制的，对行政管理的相对方都是平等的，其解释权亦属该两部门，不是被告自行制定反复使用的合同，作为合同附件的补充协议，是双方协商的结果。本案原告在签订合同时，已明知其内容，且合同中也具有特别提示。没有免除自己的责任、加重对方责任、并排除对方主要权利的情形，双方的约定是合法有效的;其二、原告对同样依据该合同“附件四”约定收取的“契税”、“公共设施维修基金”，“办证相关费用”等，并不诉请退还;只诉请返还其中的“基础设施配套费”、“水电独立分表费”、退还“可视对讲系统费”的一半(原告主张此费明显高于成本，亦无任何证据佐证)，这本身就是自相矛盾的，应视为其认可该条款约定的效力;其三，本案合同从签订之日起巳生效且已履行完毕。在时隔两年后才提出上述主张，视为其要求撤销原合同，行使撤销权。根据《合同法》第五十五条规定:“有下列情形之一的，撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。即原告的撤销权巳消灭。
关于原告要求被告承担逾期办证(土地使用权证)违约金的诉讼请求问题。从本案《商品房买卖合同》第十五条约定的条款内容进行分析、考证和理解，其约定的“办理权属登记”中的“权属”应仅指“房屋所有权证”，不包括“国有土地使用权证”，且对土地使用权证无约定办理时间。原告曲解了该条款的真实含义，该条款所述的“房地产权属证书”，只是适用于由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作并颁发统一房地产证书的情况(即房、地产权合一)，而广西区域未实行房地产权合一。因此，该条款中所述的权属登记实际仅指房屋权属登记，不包括土地使用权登记。其次，临桂县国有土地使用权证的办理程序，只有在“房产权”办理完毕后，再由产权人提供相应申请资料由开发商协助办理土地使用权证书。本案原告已经在诉讼前取得了土地使用权证书，即被告协助办理的义务也已经完成。因此，被告已在合同约定的时间内为原告办理了房屋产权证书，履行了合同义务，不存在违约行为。故原告该项诉请亦无事实依据，依法不予支持。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告诉请被告返(退)费及承担违约责任，没有事实及法律依据，本院不予支持;被告之抗辩理由成立，予以采信。该案经一审法院审判委员会讨论决定，判决:驳回原告胡某某的诉讼请求。
上诉人胡某某不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实错误，判决不公。1、一审判决认定《商品房买卖合同》附件四为有效合同错误。2、《商品房买卖合同》第15条中“房地产权属证书”应包括房屋所有权证和土地使用权证。一审判决认定“仅指房屋权属登记，不包括土地使用权登记”是错误的，被上诉人未按合同约定办理备案手续，导致上诉人未能在规定的期限内取得土地使用权证，应承担违约责任。3、被上诉人应退还多收上诉人“可视对讲系统费”。其发生的实际费用应由被上诉人提供，而非上诉人提供。4、一审判决认定水电表立分户表的安装已按合同约定全部履行到位与事实不符，至今被上诉人仍未为上诉人安装独立电表。5、一审判决以本案合同从签定之日起生效且履行完毕，上诉人撤销权巳消灭为由，不予支持上诉人诉讼请求错误。本案不属于可撤销、可变更合同。其合同附件四是格式条款中的无效条款，依法不需当事人申请撤销。请求二审法院撤销一审判决，判令被上诉人返还收取上诉人的基础设施配套费2000元、水电独立分表费1500元、可视对讲系统费785元并支付违约金1457元。
被上诉人桂林新城置地发展有限公司答辩认为，一审对本案事实的认定清楚，适用法律判决正确，请求予以维持。
本院二审查明本案的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，至今被上诉人没有按约定为上诉人安装独立电表，对此事实，被上诉人也予认可，并愿意继续履行合同义务。
本院认为：被上诉人桂林新城置地发展有限公司与上诉人胡某某签订的《商品房买卖合同》及合同附件意思表示真实、内容合法。一审判决认定《商品房买卖合同》附件四为有效合同有法律依据，也符合本案事实，且该案被上诉人已按约报房产管理部门登记备案。上诉人对此主张，缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人就基础设施配套费、水电独立分表费、可视对讲系统费的收取事宜达成合意，是合同约定的特别条款，只要意思表示真实，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立，应按当事人之间意思自治原则履行。且双方对合同效力均无异议，上诉人亦未诉请撤销合同及其附件，则按有效合同履行。而事实上，除安装独立电表外，双方均已按合同(含附件补充协议)之约定履行完毕各自义务。被上诉人虽存在合同的不适当履行，并非不履行或根本违约。被上诉人应当按照我国《合同法》第一百零七条规定，承担继续履行合同的责任，即尽快为上诉人安装独立电表。本案上诉人在签订合同时，已明知其内容，且合同中没有约定“多退少补”（只有办证相关费用载明多退少补）。被上诉人也没有免除自己的责任、加重对方责任、并排除对方主要权利的情形，双方的约定是合法有效的。因此，上诉人请求二审判令被上诉人返还收取上诉人的基础设施配套费、水电独立分表费、可视对讲系统费，没有合同依据。对此上诉请求，本院不予支持。上诉人还主张，一审判决认定“房地产权属证书”仅指房屋权属登记，不包括土地使用权登记是错误的。由于广西区域未实行房地产权合一，因此，合同条款中所述的权属登记实际仅指房屋权属登记，不包括土地使用权登记。本案上诉人已经在诉讼前取得了土地使用权证书，即被上诉人协助办理的义务也巳经完成。因此，被上诉人按合同约定办理备案手续，已在合同约定的时间内为上诉人办理了房屋产权证书，履行了合同义务，不存在违约行为。故上诉人的请求亦无事实依据，本院不予支持。上诉人还提出，一审以其撤销权巳消灭为由，不支持上诉人诉讼请求错误。本案不属于可撤销、可变更合同。其合同附件四是格式条款中的无效条款，依法不需当事人申请撤销。由于附件四为有效合同，上诉人认为其显失公平，其只能在法定期限内主张权利，即行使撤销权。上诉人未能根据《合同法》第五十五条第（一）项规定行使撤销权，视为撤销权已消灭，一审对此认定并无不当。上诉人的主张，没有法律依据，本院不予支持。上诉人还主张，被上诉人至今仍未为上诉人安装独立电表。经查，一审判决认定水电表立分户表的安装已按合同约定全部履行到位与事实不符。事实上，被上诉人只为上诉人安装独立水表，而末安装独立电表。一审对此认定不当，本院予以纠正。由于上诉人起诉时只请求被上诉人返还收取的“水电独立分表费”1500元，并没有主张由被上诉人继续将独立电表安装完毕，且被上诉人也没有拒绝安装，并愿意继续履行合同义务。故上诉人应依法要求被上诉人继续履行合同义务或另行主张权利。
综上所述，一审认定事实基本清楚，适用法律实体处分并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人胡某某负担。
本判决为终审判决。
审判长唐林森
审判员漆映雪
审判员欧阳峰
二0一0年六月二十日
书记员秦莉
