原告桂林市黄某屋营销策划广告有限责任公司。
法定代表人邓某，总经理。
委托代理人石某。
委托代理人潘某。
被告桂林市金城房地产开发有限公司。
法定代表人王某某，总经理。
委托代理人甘某。
委托代理人莫某某。
原告桂林市黄某屋营销策划广告有限责任公司（以下简称黄某屋营销公司）与被告桂林市金城房地产开发有限公司（以下简称金城房产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2010年9月20日立案受理后，依法组成由审判员阳瑜担任审判长，人民陪审员王某懿、王某生参加评议的合议庭，于2010年12月9日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人邓某及其委托代理人石某，被告的委托代理人甘某、莫某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某屋营销公司诉称，2010年6月28日，原、被告签订一份《策划及销售代理合同》，约定：被告将其开发的“泗洲湾花园”项目的房产委托给原告独家策划及销售代理，委托期限暂定为2010年7月1日至2011年5月31日。合同还约定了代理佣金计算方法和标准等相关事宜。约定销售目标为三阶段，每阶段达到销售目标的提成2%，未达到的提成1.2%。对销售价格约定不同房源的最低销售均价，超出最低销售均价部分双方按7.5:2.5分成。销售佣金及溢价提成在每月X号前结算一次。合同签订后，原告前期投入共计x元，依约做了项目推广发布广告等工作。经原告努力，在2010年9月3日正式签订商品房买卖合同的就达13套，签订定购书的13套，合计合同金额为x元，另有4套客户已交纳500-2000元不等的定金（涉及合同金额x元）。从以上数据显示，原告在9月3日就基本完成了第一阶段的销售目标。就在原告销售形势大好时，由于被告与建筑公司的纠纷，从8月25日起，就有建筑公司工人陆续到销售部阻挠销售活动，并在销售部门前倾倒泥土及垃圾阻断道路，使销售部无法开展工作。原告及时向被告反映了该情况，但被告了解情况后未采取积极解决问题的态度，而是支走售楼部的工作人员封锁了售楼部，使售楼部不能开展工作。9月11日原告与被告的大股东同德公司就此事进行协商。但在协调会上，被告完全不顾原告的利益，要求原告停止所有售卖活动，对已签订购房定购的客户亦不能换签购房合同。至此，合同已完全没有履行的可能，被告已构成了根本违约。故，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2010年6月28日签订的《策划及销售代理合同》；2、被告支付原告销售佣金共计人民币x.86元，溢价部分分成x.66元；3、被告赔偿原告佣金损失x.78元，溢价部分分成损失x.94元；4、被告赔偿原告的前期广告投入x元；5、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其主张提交如下证据：1、《策划及销售代理合同》，以证明被告委托原告销售泗洲湾花园商品房及双方的权利义务关系；2、工作联系函四份、会议纪要及商品房预售许可证三份，以证明由于被告原因导致售楼部被封堵、预售证过期以及被告决定停止销售待涨价等违约行为，致使双方签订的合同目的无法实现，原告可解除合同；3、销售周报表七份、“金城•漓江公馆”定购书二十三份及商品房买卖合同一份、工作联系函（泗洲湾花园•漓江公馆2010年7-9月销售佣金结算单），以证明原告已销售26套房屋，其中14套已签订购房合同交付首付款，被告应按照合同约定支付佣金、溢价分成及赔偿佣金损失、溢价部分分成损失；4、①工作联系函（推广计划表及费用预算），②照片6张，③海报、置业计划，④桂林晚报四份，⑤广告装修结算单，⑥置业计划、海报送货结算单，⑦桂林晚报费用结算单，⑧短信费用收据，以上证据证明原告依合同约定为项目的销售制作了路牌、路旗、门头广告、报刊广告等，已投入广告、装修等费用x元，此部分费用应由被告赔偿。
被告金城房产公司辩称，一、合同未达到解除条件，被告不同意解除合同。理由如下：1、原、被告双方签订的合同是有偿代理合同，是双方的真实意思表示，属有效合同。2、原告诉称有人到销售部门前阻挠正常销售工作，原告以此为由要求解除合同，但原告没有证据证明该行为与被告有关，且被告已向有关部门反映了有关情况，并积极地进行协调。3、上述行为亦没有根本上阻挠原告履行双方的合同。二、被告同意按合同的约定支付佣金x.92元。被告不同意支付溢价，更不同意赔偿佣金和溢价损失。理由如下：1、根据合同的约定，取得佣金的条件是按价销售，即不能低于均价销售。原告并未完全按约定的最低价销售。签订的14套购房合同，只有10套高于最低售价，有4套是低于最低售价出售的。被告只能支付那10套房屋的佣金。另外支付佣金的条件是销售款实际到帐，原告销售的10套房的总价为x元，到帐的只有x元，被告同意依据实际到帐的情况支付佣金。2、溢价分成未达到分成的条件，按双方合同约定溢价分成是在出售71套房屋之后才支付，但现在原告并未完成销售71套的目标，不应取得溢价分成。三、原告的广告投入成本体现在被告支付的佣金中，不应由被告赔偿。理由如下：1、双方签订的是有偿代理合同，广告投入是原告的成本，不应由被告承担。2、即使双方解除合同，被告亦不存在过错，不应承担赔偿责任。3、原告的广告投入未达到合同约定的标准，亦未向被告提出详细的推广书等，是原告违约。四、被告在合同的履行过程中没有过错，不应承担诉讼费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩解提交如下证据：1、《策划销售代理合同》，以证明双方签订的合同有效，原告违背了合同约定的义务；2、政府介入后形成的协议及施工单位的函，以证明被告积极为原告的工作排除阻挠，履行了相应的合同义务；3、商品房买卖合同13份，以证明原告销售的商品房中存在低于底价销售行为；4、销售单价对比统计情况表，以证明原告销售的14套商品房的售价明细情况；5、银行单据，以证明原告销售的14套商品房的到款金额。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、证据2中的会议纪要、商品房预售许可证、证据3中的定购书、商品房买卖合同、证据4中的②、③、④的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告对证据2中的工作联系函、证据3中的销售周报表、证据4中的证据①工作联系函（推广费用预算）的真实性无法确认，本院认为被告对上述证据的真实性未确认，但其未提供证据予以反驳，原告提供的系原件，又有被告公司员工的签收，故本院对上述证据的真实性予以确认。被告对证据3中的工作联系函（销售佣金结算单）的真实性无异议，但认为该证据只表明被告签收，并不表示认可原告的佣金，且被告明确了佣金给付的条件是销售款到帐。本院对该证据的真实性予以确认。被告对证据4中的证据⑤-⑧不认可，其认为上述证据不是正规的发票，不能证明原告的广告投入。本院认为，根据双方合同的约定，广告费的投入以广告成本为原则，以票据为证。原告提供的证据4中的证据⑥置业计划、海报印刷的票据及短信费用的收据，被告未能提供证据反驳，本院对上述两项证据予以确认。其余⑤、⑦仅仅是结算单，原告未能提供相关票据相佐证，本院不作为定案依据。原告对被告提供的证据1、证据2中的施工单位的函、证据3、证据5的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告对证据2中的协议及证据4不予认可。原告认为协议无公章亦无正式文件，证据4不能证实原告低于底价销售。本院认为，证据2中的协议系被告与建筑公司之间关于“泗洲湾花园小区宿舍验收”的协议，该协议与原告无关，且该协议没有建筑公司的签章，亦没有有关部门的公章，本院不作为定案的依据。原告认为证据4不能证实其低于底价销售，但未对该证据的真实性提出异议，本院对该证据的真实性予以确认。
综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2010年6月28日，被告金城房产公司作为甲方与原告黄某屋营销公司作为乙方签订《策划及销售代理合同》。合同约定：甲方委托乙方为位于桂林市“泗洲湾花园”项目（委托销售住宅套数为约77套，建筑面积为x.6⊥3，为独家策划及销售代理。委托期暂定为自2010年7月1日起至2011年5月31日，完成“泗洲湾花园”委托住宅房源的销售69套以上。乙方佣金按乙方销售总金额的2%提取，双方商定可售住宅房源最低销售均价：临江房源底价为4180元3（建筑面积），不临江房源均价为3880元3（建筑面积），从首层开始，第二层起计算层差，每层增加30元人民币。乙方完成住宅销售达71套（含71套）后，超过最低销售均价部分（简称溢价部分）双方按7.5:2.5分成（甲方占7.5成，乙方占2.5成）。房源实有面积和套数以乙方销售的为准。甲乙双方将按以下销售目标及佣金提成标准执行：2010年10月15日以前，阶段销售目标金额2000万元；2010年10月-2011年3月31日，阶段销售目标金额2000万元；2011年4月-5月31日阶段销售目标金额730万元；未达到阶段销售目标金额佣金提成1.2%，达到阶段销售目标金额佣金提成2%，在既定阶段销售时间内每月暂按1.2%提取佣金，在完成阶段销售目标经双方核定后补齐至2%。甲方保证项目销售合法性，向乙方提供所用有关项目的法律批文副本或复印件及销售所需之所有详细资料，并保证一切资料具有合法性和准确性。甲方按合同约定时间向乙方支付应付的佣金，甲方于2010年6月30日前提供销售现场。甲方负责收取客户房款，如因甲方造成延误签合同及收款等事项，由甲方负责。乙方负责组建销售项目组，制定销售策略，推广策略提交甲方签字认可后执行。负责承担该包销项目媒体、报纸广告、现场包装制作及现场销售所需的市场推广之费用不少于人民币x元（不包括售楼部每月办公用品、水电费、网络费等），首期推广费不得低于x元人民币，并在合同签订后15日内提供详细销售计划表和推广计划书，否则视为违约。广告费的投入以广告成本为原则，以票据为证。项目正式销售产生销售额后，按月结算佣金。乙方每月1日前提交上月《销售结算单》，由甲方审核，甲方在每月的8日前审核完并交付乙方，乙方提供税票。溢价部分扣除税费后再按比例分成。如因甲方原因延付佣金，按应付款每日千分之五违约金付给乙方。佣金结算标准以客户签订《商品房买卖合同》并已支付不低于总房款30%首期款，按揭部分甲方在银行办理按揭款到甲方帐户后再按本合同第二条第2款的标准执行（即为按甲方实收款提取佣金）。如遇购房者签署定购书或《商品房买卖合同》后违约，购房者所交付的违约金甲、乙双方按五五分成，同时甲方不再支付佣金给乙方（如乙方已收取该房屋佣金，则扣除）。该房重新销售后计算乙方业绩和佣金，按当期代理费率比例提取，等等。合同签订后，2010年7月13日，原告向被告提交了推广计划表及费用预算表。原告前期推广花费了印刷置业计划表、海报费用3000元、短信费600元。此外，原告还在桂林晚报刊登了广告、制作了售楼部门头广告、路口导视、沿江路旗等推广广告。截止至2010年9月19日，原告共销售房屋14套（签订正式商品房买卖合同的13套，1套未签订商品房买卖合同但已支付首付款，被告予以认可），签订定购书12套。销售的14套房屋中有4套房屋（分别为4#1-6/7/8-2、7#1-11/12/13-3、4#1-6/7-4、4#1-6/7/8-3）的销售价低于原、被告双方约定的最低销售均价。销售的14套房屋，合同总价为x元，银行到款总额为x元，其中代收费用为x元，按揭到款为x元，实际到款x元，总溢价为x.17元。未按最低销售均价销售的4套房屋合同总价为x元（分别为4#1-6/7/8-2为x元；7#1-11/12/13-3为x；4#1-6/7-4为x元；4#1-6/7/8-3为x元），实际到款为x元。签订定购书的12套房屋，共交付定金x元，合同总价为x元，具体情况如下：4#1-6/7-4户为不临江房，销售面积109.13，合同单价4031.22元，合同金额x元；8#X-X-X户为不临江房，销售面积162.03，合同单价4146.12元，合同金额x元；8#X-X-X户为不临江房，销售面积160.03，合同单价3957.24元，合同金额x元；7#X-X-X户为临江房，销售面积112.73，合同单价4535.44元，合同金额x元；7#X-X-X户为临江房，销售面积112.73，合同单价4535.44元，合同金额x元；11#X-X-X户为不临江房，销售面积177.3，合同单价3926.86元，合同金额x元；8#X-X-X户为不临江房，销售面积160.93，合同单价4139.52元，合同金额x元；8#X-X-X户为不临江房，销售面积160.93，合同单价4109.14元，合同金额x元；3#X-X-X户为临江房，销售面积154.83，合同单价4551.03元，合同金额x元；9#X-X-X户为不临江房，销售面积164.93，合同单价4200.27元，合同金额x元；9#X-X-X户为不临江房，销售面积160.03，合同单价4007元，合同金额x元；8#X-X-X户为不临江房，销售面积160.03，合同单价4109.14元，合同金额x元。其中4#1-6/7-4户的销售价格低于销售底价4060元。
2010年8月19日，小区大门被泥土封堵，8月28日，原告售楼部也被泥土封堵，为此原告多次书面向被告反映情况。2010年9月5日原告的售楼部关闭，销售工作停止。2010年9月11日，原告与泗洲湾项目的大股东同德公司就理清双方工作对接程序、售楼部被封堵一事、后期销售如何进行、前期13套未签合同如何处理等问题进行商议，该会议上同德公司明确被告退出销售对接工作，已售未签合同的暂时不换签，因为交房时间还未确定，希望原告劝客户退房，因为房价会涨。同时表示希望与原告长期合作，如果原告要结束合作，以代理费2%结算，等等。最终双方确定：1、售楼部销售工作暂时停止，等X号地政府有明确答复再做决定。2、已售未签合同的13套合同暂时不换签，给客户做好解释工作，客户要退就退。3、双方公司共同梳理现有剩余房源。被告金城房产公司对该纪要予以认可。2010年9月19日，原告向被告提交了泗洲湾花园•漓江公馆2010年7-9月销售佣金结算单，载明，销售的14套及定购的12套合同总额为x元，佣金按总额的2%提取为x.64元，溢价部分金额为x.59元。被告于2010年9月20日在该结算单上注明：“销售佣金提取必须是签订了商品房买卖合同后，其销售款全部到公司帐户的予以办理佣金提取”。2010年11月9日，泗洲湾花园的建筑商桂林市华成建筑工程公司发函给被告说明小区门外的废弃物不是他们所为。现小区门外及售楼部门外的泥土仍未清理，原告的销售工作仍未恢复。
同时查明，泗洲花园4#楼、2#、3#、6#、7#楼、8#、9#、10#、11#、12#楼的商品房预售许可证于2010年8月31日到期，被告至今未办理延期。
本院认为，本案争议的焦点一是双方的合同是否应当解除；二是被告应支付原告多少佣金及溢价款及是否应当赔偿原告的各项损失。
一、关于合同是否应当解除的问题。原、被告双方签订的《策划及销售代理合同》系双方的真实意思表示，符合法律的规定，属有效合同，对双方均具有约束力。按照双方约定，被告应保证项目销售的合法性，被告应向原告提供销售现场等等，但被告的商品房预售许可证已于2010年8月31日到期，至今仍未办理延期。泗洲湾花园小区门口及售楼部门外均被泥土土堆封堵。原告多次向被告反映有关情况，但被告至今仍未予解决，却要求原告停止销售工作，被告的上述行为已构成违约，并已使得原告的销售工作无法正常开展，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”规定，原告有权要求解除合同。故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。
二、关于支付佣金、溢价分成及是否应赔偿损失的问题。根据双方的合同约定，原告的佣金按已销售金额的2%提取，双方商定可售住宅最低销售均价临江房源底价为4180元3，不临江房源均价为3880元3，从第二层起计算层差，每层增加30元人民币。2010年10月15日以前阶段销售目标金额为2000万元，未达到阶段销售目标金额佣金提成为1.2%。另双方还约定佣金结算标准以客户签订《商品房买卖合同》并以支付不低于总房款30%首期款，按揭部分被告在银行办理按揭款到被告帐户后再按合同第二条第二款的标准执行（即为按被告实收款提取佣金）。在原告提供给被告的结算单上，被告亦再次声明销售佣金提取必须是签订了商品房买卖合同后，销售款全部到公司帐户的予以办理佣金提取。按照上述的约定，原告提取的佣金，应当以签订《商品房买卖合同》并房款已实际到帐的为计算依据，并且销售的房价应不低于双方约定的底价。现原告销售的正式签订商品房买卖合同的房屋共14套，实际到款共计x元，其中有4套的销售价格低于了原、被告双方约定的底价，这4套房屋的到款共计x元。故原告应提取佣金的金额应为x-x=x元。关于计提的比例，原告虽未达到双方约定的销售目标金额，但在2010年9月11日的会议纪要中同德公司已承诺按2%提取，被告对该会议纪要表示认可，在2010年9月19日的结算单中被告亦未对提取比例提出异议，故原告应得的佣金为x.54元（x×2%）。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原告在2010年9月5日停止销售前已经正式签定14套房屋的商品房买卖合同，虽然这14套房屋的房款尚未全部到被告帐上，但这14套房屋的房款，购房者是会支付的，故这14套房屋未到帐部分款项的佣金提成，应属于原告的可得利益损失。但因为有4套房屋是低于均价销售，这4套房屋原告不应取得佣金，故这14套房屋的佣金损失的计提金额应为合同总价扣除低于底价销售的房屋的合同总价及高于底价销售的10套房屋到帐的房款即x-x-x=x元，佣金损失应为x.80元（x×2%）。按照双方的约定原告完成住宅销售达到71套（含71套）后，超过最低销售均价部分（简称溢价部分）双方按7.5:2.5分成。截止至2010年9月5日，原告正式签订商品房买卖合同的14套，签订定购书的12套，共计26套，但由于被告的原因，原告的销售工作无法继续进行，已不可能达到销售目标，这14套房屋的溢价分成亦应属于原告可得利益的损失，被告应赔偿原告，即被告应赔偿原告已售14套房屋的溢价损失为x.17×25%=x.79元。
原告在停止销售前已与12名客户签订了定购书，但基于被告的要求，原告未能与之签订正式的商品房买卖合同，依据合同法的规定，12套房屋的佣金及溢价分成均属于原告的可得利益损失。原告的广告投入属于原告履行该合同时所付出的必要的成本，该部分支出应由原告自行承担。因4#1-6/7-4户的销售底价应为4060元（3880+180），合同单价却为4031.22元，合同金额为x元，该套房屋低于销售底价，故原告不应取得佣金及溢价分成。故原告应提取佣金计算数额应为12套订购房屋的合同总价扣除低于底价销售的房屋的合同总价即为x-x=x元，佣金应为x.52元（x×2%）。每户的溢价部分计算应为：（合同单价-销售底价）×销售面积，4#1-6/7-4户为（4031.22-4060）×109.11=-3140.19元。8#X-X-X户为（4146.12-4030）×162.01=x.60元，8#X-X-X户为（3957.24-3910）×160.02=7559.34元，7#X-X-X户为（4535.44-4480）×112.72=6249.20元，7#X-X-X户为（4535.44-4480）×112.72=6249.20元，11#X-X-X户为（3926.86-3880）×177.80=8331.71元，8#X-X-X户为（4139.52-4090）×160.92=7968.76元，8#X-X-X户为（4109.14-4060）×160.92=7907.61元，3#X-X-X户为（4551.03-4450）×154.85=x.50元，9#X-X-X户为（4200.27-4150）×164.98=8293.54元，9#X-X-X户为（4007.00-3880）×160.02=x.54元，8#X-X-X户为（4109.14-4060）×160.02=7863.38元，以上共计x.19元。原告应分得的溢价分成为x.19×25%=x.55元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、解除原告桂林市黄某屋营销策划广告有限责任公司与被告桂林市金城房地产开发有限公司于2010年6月28日签订的《策划及销售代理合同》。
二、被告桂林市金城房地产开发有限公司支付原告桂林市黄某屋营销策划广告有限责任公司销售佣金x.54元。
三、被告桂林市金城房地产开发有限公司赔偿原告桂林市黄某屋营销策划广告有限责任公司已签订商品房买卖合同房屋的佣金损失x.80元，溢价分成损失x.79元。
四、被告桂林市金城房地产开发有限公司赔偿原告桂林市黄某屋营销策划广告有限责任公司签订定购书的房屋佣金损失x.52元，溢价分成损失x.55元。
五、驳回原告桂林市黄某屋营销策划广告有限责任公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费9387元，由原告桂林市黄某屋营销策划广告有限责任公司负担4318元，由被告桂林市金城房地产开发有限公司负担5069元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9387元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：x，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判长阳瑜
人民陪审员王某懿
人民陪审员王某生
二○一○年十二月十五日
书记员韦素素
