原告曾某某。

委托代理人陶某某。

被告王某某。

委托代理人莫某某。

委托代理人俸某某。

原告曾某某与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年7月6日受理后，依法由审判员钟勇适用简易程序独任审判，于2010年8月9日、9月26日公开开庭审理了本案，原告曾某某及其委托代理人陶某某，被告王某某及其委托代理人莫某某、俸某某到庭参加诉讼。庭审过后，原、被告同意自行庭外协商以解决本案纠纷,但在规定的时间内双方并未达成和解协议。

原告曾某某诉称：2009年12月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告租用原告位于桂林市X路X-X号新栋X楼X号的房屋，租赁期限从2009年12月15日至2010年6月15日，租金为1000元/月，信用保证金2000元，同时原告将2张床、1台电视机、1台热水器、1台空调、1台落地扇、1张沙发及1台电视接收器借给被告使用。合同签订后，原告积极履行合同义务，将房屋及时交由被告租用，但至2010年7月26日止，被告仅向原告交纳了保证金2000元及2个月的租金2000元，故为维护原告合法权益，请求法院判决：1、原、被告的房屋租赁关系终止，被告立即搬出承租房；2、被告给付原告房屋租赁合同期内的租金4000元；3、被告给付原告2010年6月16日至2010年7月26日合同约定的承租期之外房屋租金1366.3元；4、被告立即返还其向原告借用的2张床、1台电视机、1台热水器、1台空调、1台落地扇、1张沙发、1台电视接收器，并在将承租房的水、电费用结清后，将水、电存折退还原告；5、本案诉讼费用由被告承担。

原告向本院提交如下证据材料：1、房屋租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系；2、房屋交接单，证明被告于2010年7月26日将承租房及其房内的物品交还给原告；3、房产证一份，证明原告系本案出租房的所有权人。

被告王某某答辩称：原、被告于2009年12月15日签订房屋租赁合同后，被告通过银行转账的方式于当日向原告缴纳了押金2000元及1个月的房租1000元。之后被告通过现金给付的方式一次性向原告缴纳了2010年1月15日至4月15日的租金合计3000元，为此原告向被告出具了一份收到3000元租金的收条。2010年5月20日，被告再次通过银行转账的方式向原告支付了租金1000元。在被告向原告足额支付上述款项后，原告突然提出要看被告的银行转账单据、租赁合同及其向被告出具的收条，在被告将上述材料出示给原告后，原告无故将上述材料抢走，被告的儿子王XX当时看到原告情绪非常激动，便不敢上前要回上述材料，故在租赁期内，被告已按约定向原告支付了2009年12月15日至2010年5月15日的房屋租金。在租赁合同到期后，被告于2010年6月15日搬出承租房，并在合同到期前已告知原告不再续租。此外，因双方租赁关系已解除，原告应依约退还被告支付的押金2000元。

被告向本院提交了工商银行存折一本，证明被告已将承租期内的房屋水费交清，并多交了154元。

在本案审理过程中,经原告申请,本院向兴兴超市业主周娥秀调查了解被告缴纳房屋租金的情况,并制作了调查笔录。

经过庭审质证，原、被告对对方提交的证据以及本院依法制作的调查笔录均无异议，本院对双方提交的证据及本院制作的调查笔录予以确认，虽然庭审中被告主张原告提交的房屋租赁合同系其从被告处抢走的，但被告并未提交证据予以证实，故本院对该主张不予采信。

综合全案证据及庭审笔录,本院确认如下法律事实:2009年12月15日,原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的位于依仁路X-X号新栋X-X号房租给被告使用，期限自2009年12月15日至2010年6月15日；每月租金人民币1000元，自签约之日开始计算，租金每月交付一次；启租之日被告须给付原告人民币2000元作为租房信用保证金（押金），如不违约，该押金到租期满时，被告交清一切应缴纳的费用，原告须如数退还给被告；被告租住房屋期间的水、电等费用，由被告负担……。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，在合同约定的承租期内，被告共向原告支付了押金2000元及2个月的房屋租金2000元。在租赁合同期满后，被告并未及时将房屋交还原告，双方系于2010年7月26日完成出租房屋及其屋内物品的交接。

另查明，在双方交接房屋时被告已将承租期间的水、电费交清，并多缴纳了水费154元，为此原告主张该笔费用可从被告应给付原告的房屋租金中抵扣。因原、被告已在2010年7月26日完成了出租房及其屋内物品的交接，被告在交接时亦已将水电费结清，故原告放弃了要求判决双方房屋租赁关系终止，被告立即搬出承租房，以及被告立即向原告返还借用的2张床、1台电视机、1台热水器、1台空调、1台落地扇、1张沙发、1台电视接收器，并在将承租房的水、电费用结清后，将水、电存折退还原告的两项诉请。

同时查明，在本院依被告申请向兴兴超市业主周娥秀调查了解时，周娥秀主张并不清楚被告缴纳租金的情况。

本院认为，《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，已履行了合同义务，但被告在合同期内只向原告支付了押金2000元及2个月房屋租金2000元，其行为已构成违约，故本院对原告依据合同约定要求被告支付合同期内房屋租金4000元（1000元/月×4个月）的诉请予以支持，该费用在与被告多缴纳的水费154元抵扣后，被告还应支付原告合同期内房屋租金3846元。虽然被告主张已向原告支付了另3个月的房屋租金共计3000元，且该3000元的收条已被原告抢走的辩解意见，因其未提交证据予以证实，故本院对被告上述辩解主张不予采信。

关于原告要求被告支付合同期外房屋租金的诉请，因被告并未举证证实在合同届满前后其已向原告主张不再继续承租该房屋，亦未举证证明其已于2010年6月15日从承租房内搬出，且在合同约定的租赁期届满后，被告系于2010年7月26日才将房屋及其屋内物品交还原告，故在租期届满之次日即2010年6月16日至完成房屋交接前，应视为被告仍然控制并使用承租的房屋，为此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，本院对原告要求被告支付租赁期外房屋租金的诉请予以支持，因原、被告系于2010年7月26日完成房屋交接，故该费用应从2010年6月16日计算至2010年7月25日，具体数额为1322.5元[1000元/月×（1个月+10/31个月）]。关于被告要求原告退还押金2000元的辩解主张，被告可另案向原告主张。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：

一、被告王某某给付原告曾某某租赁合同期内的房屋租金3846元。

二、被告王某某给付原告曾某某租赁合同期外即2010年6月16日至2010年7月25日的房屋租金1322.5元。

本案案件受理费50元（原告已预交25元），因本案系适用简易程序审理，故案件受理费减半收取，由被告负担。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：x，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

审判员钟勇

二○一○年十一月二十三日

书记员周毓