原告（反诉被告）钱XX，女，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX路X弄X号X室。

委托代理人陈X，女，19XX年X月X日生，汉族，住同原告。

被告（反诉原告）赵XX，女，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX路X弄X号X室。

委托代理人覃X，男，19XX年X月X日生，汉族，住同被告。

委托代理人黄XX，上海XX律师事务所律师。

原告钱XX诉被告赵XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月9立案受理后，被告于2010年6月24日提起反诉。本案依法适用简易程序，于2010年7月7日、8月12日两次公开开庭进行了审理。原、被告及其代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2007年原、被告签订了上海市XX路X号的商铺租赁合同，租期为2007年5月1日至2009年4月30日。合同到期后，原告有意续租该房屋，被告亦予默认并照常收取房租。2010年4月下旬，被告突然要求原告把XX路相邻的X号一起租下来并要求把房租涨到每月18,000元，原告无法接受，被告将该承租房加了两道门锁，致使原告无法入内，被告的行为直接影响了原告的正常经营，出租人解除合同也未给予原告合理的期限，侵犯了原告合法权益，故诉至本院，要求判令被告给付违约金3,000元。

被告辩称，不同意原告诉请。双方签订的租赁合同已于2009年4月30日到期，到期后双方没有续签合同，根据法律规定，双方继续租赁已经转为不定期租赁，不定期租赁人可随时解除合同。租赁期间原告经常延迟支付房租，并且未支付2010年5月份的租金，还连续几个月没有缴纳水电费，已构成违约，被告有权解除租赁合同，故提起反诉，请求判令：1、反诉被告支付反诉原告2010年5月份的房租3,000元；2、反诉被告支付反诉原告租赁房屋所使用的水电费1,064元；3、反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金3,000元。

反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉请。电是有分表的，应该按照电表上的读数计算，3月份及之前的电费反诉被告已经支付给了隔壁承租人，平时也一直是这样操作的，由隔壁承租人统一付费；反诉被告平时办公用电也很少，每月不超过50元。反诉被告和隔壁承租人共用一水表，由于反诉被告平时就擦桌子、拖地需要用水，当时和隔壁承租人商量好是不承担水费的。反诉原告曾口头承诺让反诉被告继续租赁房屋，但到2010年5月份反诉原告把门锁了，后来还擅自将租赁房屋中反诉被告的物品搬走，至今未还给反诉被告，造成反诉被告很大的损失。

经审理查明，2007年5月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订上海市XX路X-X号门面房（注：原告实际承租的系X号，X号由被告出租他人，两房屋系由同一总门进出）的商铺租赁合同，约定由乙方向甲方租赁上述房屋，月租金3,000元，合同期自2007年5月1日至2009年4月30日止；租赁期间，使用该房屋所用的水、电、煤气、通讯设备、有线电视、物业管理费等费用全部由乙方承担；本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金3,000元。原告租赁房屋后开设了房地产经纪公司，合同到期后，双方未签订新的租赁合同，原告继续使用租赁房屋，租金改为一月一付，原告的租金（含押金）已付至2010年4月30日。因原告未搬离系争房屋，被告于2010年5月2日将房屋总门上锁。后原告提起本案诉讼，被告于2010年6月1日在原告不在场的情形下将原告位于系争房屋内的所有物品搬离，自行收回房屋并出租他人，目前房屋已重新进行了装修。

审理中，原告称，2010年4月19日被告要求原告以每月18,000元的租金将X-X号整个门面租下来，原告没接受，但原告可以帮被告介绍客户。4月下旬，原告找到了客户，但被告提出了苛刻的条件，致磋商未果。4月27日、28日左右，被告致电原告，原告告知被告再等几天或者由原告继续找客户，但被告要求原告当天就搬。5月1日左右，被告到原告处告知不借房子了，由于原告要到外地去，就把门锁了，五一长假过后，原告发现被告将房屋外总门上锁，致原告其后无法进入系争房屋，故原告提起诉讼。被告则称，出租房屋时，X号租给原告，X号租给案外人，合同到期后X号承租人不愿搬，被告即起诉，原告当时称只要X号的走了其就走，诉讼期间租金一月一付，所以被告没有起诉原告。2010年4月终审判决生效后X号的承租人搬离，被告即致电原告要其4月底（原告的租金付至4月底）搬离，原告要求迟延1天，被告同意了。5月2日，被告至原告处要求其搬离，但原告把门锁了，物品仍放在屋内没有搬。被告遂当即在外面总门上锁。

另查明，X-X号房屋2010年1-5月水费共计264.26元，2010年2-4月电费共计1,914.46元。

以上事实，有租赁合同、收据、询问笔录、发票以及庭审笔录佐证，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。合同到期后，原告仍继续使用房屋，被告未提出异议并正常收取租金，双方形成不定期的租赁关系，任何一方可以随时解除合同，出租人解除合同的，应给予承租人合理的期限。依原告在本案中的自述，被告于4月27日或28日口头要求原告搬离房屋，该行为应视为被告要求解除合同的意思表示，原告理应在合理期限内搬离系争房屋。但原告直至5月初仍未有任何搬离的实际行为，显然违反了法律规定，故原告以其后被告将屋外总门上锁作为未给予其合理期限的理由要求被告支付违约金的请求，依法无据，本院不予支持。根据被告的自述，被告同意原告至迟在5月2日搬离，被告亦于该日将屋外总门上锁，致使原告无法进入租赁房屋，故反诉原告要求反诉被告支付5月的租金的请求，本院不予支持。水、电费系反诉被告和X号承租人共同使用产生，鉴于反诉原告擅自收回房屋出租他人并重新装修使房屋原状不复存在，致电表数字已无法查明，故反诉原告应承担举证不能的不利后果；又鉴于反诉被告在庭审中自认每月用电不超过50元的陈述，本院酌情确定反诉被告应承担2010年2-4月的电费120元。水表本无分表，反诉被告称其和X号承租人协商不需支付水费，系两承租人的内部协议，不能对抗反诉原告，故本院酌情确定反诉被告需支付2010年1-5月的水费80元。鉴于前述理由及反诉原告擅自收回房屋的过错，反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：

一、驳回原告钱XX要求被告赵XX支付违约金3,000元的诉讼请求；

二、反诉被告钱XX于本判决生效之日起十日内支付反诉原告赵XX水、电费200元；

三、驳回反诉原告赵XX的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担；反诉受理费25元，反诉原告负担23元，反诉被告负担2元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员蔡重洲

书记员李蕴