原告黄某乙，男，X年X月X日出生，汉族，个体户（略）。
委托代理人高杰，广西贵诚（略）事务所（略）。
被告桂平市大地房地产开发有限公司，住所地：桂平市X镇X路桂平市国土资源局前楼。
法定代表人朱某，该公司董事长。
委托代理人韦文星，广东科德（略）事务所（略）。
第三人广西建工集团第三建筑工程有限责任公司。
法定代表人刘某某，该公司董事长。
委托代理人王某某，该公司办公室主任。
委托代理人罗敏，广西诚济（略）事务所（略）。
原告黄某乙与被告桂平市大地房地产开发有限公司（以下简称桂平大地开发公司）、第三人广西建工集团第三建筑工程有限责任公司（以下简称广西建工第三建筑公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2009年7月30日立案受理后，依法组成由审判员李明生担任审判长、审判员杨榜春、代理审判员梁海莉参加的合议庭进行审理。本案在审理过程中，根据被告的申请，本院依法追加了广西建工第三建筑公司为本案第三人参加诉讼。原告于2009年7月21日、2009年10月13日、2010年5月21日先后三次申请评估鉴定，2010年8月16日评估鉴定结束。本院于2010年8月24日公开开庭审理了本案。书记员刘某燕担任记录。原告黄某乙及其委托代理人高杰，被告桂平大地开发公司的委托代理人韦文星，第三人广西建工第三建筑公司的委托代理人王某某、罗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告桂平大地开发公司以出让方式取得了位于桂平市X镇X村火烧垌土地编号为浔土复字200—X号地块的国有土地使用权，并获批准在该地上开发建设商品房。2007年12月12日，原告与被告签订了编号x号《商品房买卖合同》，约定由被告出售上述地上的第X号楼X号楼房给原告；该商品房占地60.41平方米，建筑面积374.01平方米；约定按建筑面积计价，每平方米售价1711元，房屋总价款为x元；约定被告于2008年1月12日将商品房交付给原告；于交付日起180个工作日内，办理该商品房的房地产权属证书给原告。原告于签订合同前曾分两次向被告预付了房款40万元，于签订合同的当日交付完了其余的x元房款；被告并于签订合同的当天收取了原告4394.20元和x元的配套办证费用。2008年1月12日，被告将该商品房交付给了原告使用。原告接收该商品房后，至2008年8月间，陆续对该商品房进行了室内装修。至2008年8月底，发现该房屋地基下沉，各楼层墙体陆续出现裂缝，各楼地板开裂，便向被告反映，并多次找被告要求处理。起初被告置之不理，后来又推托说这是建筑方的事，要找建筑方。被告的不诚实的行为，导致纠纷无法解决。无奈，原告曾于2009年3月2日向法院起诉，请求解除合同，并要求被告退还房款、配套办证费用和赔偿装修损失。起诉后，在答辩期间的2009年3月24日，被告同意先行退还办证费用x元，原告于2009年6月5日申请撤诉，法院于2009年6月5日裁定准许。
原告认为，依照法律规定，被告应对其所售的商品房的质量无瑕疵承担担保义务，却把责任推给建筑商，是有意推诿法定责任；涉案商品房存在质量问题是主体结构的严重问题；商品房标的的特殊性质决定购买人不容接受主体结构质量存在问题；被告没有依约办理房地产的权证；该商品房的质量瑕疵按一般善良人的生活经验法则可判断不能正常居住使用，按我国合同法及有关司法解释的规定，原告有权解除合同。由于被告提供的商品房地基下沉、每层楼房的墙体均开裂，会对居住人人身安全存在严重威胁，质量存在缺陷又会影响到居住人的生活质量，能被一般正常善良的人根据自然规律和生活经验法则理解不能正常居住使用，实质为所交付的房屋不能正常居住使用，等同于没有将合格的房屋交付给原告，故参照最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构的同地段同类房屋租金标准确定原告的损失。另外，原告是2007年12月12日以每平方米1711元的价格（含地价）购进该商品房的，时至今日，房地产已升值；且原告购进房屋后至2008年8月对该商品房进行了室内装修，光是装修费用就花费了x元，这也会使该商品房升值。如果不是该商品房的质量存在瑕疵，该商品房的升值就是原告能获得的利益，依法被告也应对之进行赔偿，以弥补至双方正常履行合同的状态，使守约方的利益不因对方违约而受损失。因此，请求判令一、解除原、被告于2007年12月12日订立的商品房买卖合同；二、返还原告的购房款、配套办证费用共x.20元；三、赔偿原告不能正常居住使用374.01平方米房屋的损失（自2008年9月1日起按当地房屋租赁市场的同类合格房屋的中间租赁价计算至合同解除日止）；四、赔偿原告所购房屋的升值损失（以2009年6月10日为评估基准日，按整栋商品房合格确定该房地产的价值，减除购进价）。以上第三、第四项请求数额合计暂定为15万元最后参考评估结果再确定具体数额。五、本案的诉讼费用由被告负担。因本案在审理过程中，经原告申请，广西众益资产评估有限公司，作出了《关于黄某乙受损房屋在无质量瑕疵的情况下整栋房地产的市场价值及该房屋从2008年9月至评估基准日期间的租金价值的评估鉴定报告》、广东安固建筑工程质量司法鉴定所作出了《黄某乙房屋鉴定报告》，广西众益工程造价咨询有限公司作出了《关于黄某乙房屋修复工程造价鉴定报告》。评估鉴定结束后，原告变更诉讼请求为：一、判令被告桂平市大地房地产开发有限公司支付修复费用x.96元，并承担因“砌筑灰缝较大，砖块斜砌不规范、外墙砌在悬挑梁端封口梁上”的建筑瑕疵仍未消除而引起日后质量问题的修复责任和其他保修责任；二、支付不能交付正常居住使用房屋的违约金x.60元；三、本案诉讼费用由被告负担。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、广东安固建筑工程质量司法鉴定所出具的《黄某乙房屋鉴定报告》，证实原告购买的房屋存在质量问题，影响原告的正常居住使用；2、《房屋使用说明书》；3、《房屋质量保证书》；证据2-3证实原告与被告建立有商品房买卖合同关系，该公司应对其销售的商品房的质量的瑕疵承担责任，该公司是适格的被告；4、现场照片25张，证实被告所售的房屋出现严重质量问题，地基下沉，各层墙体大面积斜裂，地面及各楼面地板开裂，存在着对居住人及周围人员人身及财产安全的威胁；5、被告收取原告的购房款、配套费、办证费的收据五张，证实原告的交款数额；6、诉讼费发票、鉴定费发票，证实诉讼费用以及鉴定费用；7、《关于黄某乙受损房屋在无质量瑕疵的情况下整栋房地产的市场价格及该房屋从2008年9月至评估基准日期间的租金价值的评估鉴定报告》、《关于黄某乙房屋修复工程造价鉴定报告》，证实房屋租金价格以及房屋修复工程价格。
被告辩称，一、被告不同意原告变更诉讼请求，根据最高院关于证据规则的有关规定，变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，被告变更诉讼请求已超过期限。二、被告销售给原告的商品房质量是有问题，但是不影响整体的使用功能和安全。三、商品房尚在保修期，根据与第三人签订的合同，是第三人承担保修的责任，保修的责任涉及到第三人，对保修的责任由法院进行裁判，不直接表态。四、原告变更诉讼请求要求支付违约金错误，根据最高院的有关规定，并没有规定出现质量问题要支付违约金。如出现质量问题，出卖人只承担维修责任，并不承担支付违约金责任。
被告没有提供书面证据。
第三人述称，一、第三人不同意原告变更诉讼请求，原告原来的诉讼请求与变更后的诉讼请求完全是两个不同的法律关系，原告应先撤回原来的请求再另行起诉。二、按照原告变更诉讼请求后所说的，本案的工程质量不存在问题，根据有关鉴定报告，出现墙体裂缝的原因有：自身原因、自然原因、装修原因。引起裂缝问题的责任应由原告自己承担，不应由被告，更不应由第三人承担。三、关于保质期问题，原告说现在还在保质期内，根据被告与第三人签订的合同，就工程的质量问题约定得很清楚，除了主体工程之外，其他的工程的保质期是两年，第三人交付的时间是2006年，到原告起诉时已超过两年，已超过保质期。综上，本案的有关损失不应由第三人承担，应由原告自己承担。
第三人对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、《工程质量保修书》，证实有关的工程的保质期是两年，原告房屋的保质期已超过两年；2、《基桩工程质量验收报告》，证实基桩工程质量验收合格；3、《地基与基础分部工程质量验收记录》、《地基与基础分部工程质量验收报告》，证实地基与基础分部工程质量验收合格；4、《地基验槽记录》，证实地基验槽合格；5、《基桩高、应变动测报告》，证实基桩检测合格；6、《主体结构分部工程质量验收记录》、《主体结构分部工程质量验收报告》，证实主体结构分部工程质量验收合格；7、《监理单位报告》证实监理单位质量评估合格；8、《建设工程质量竣工验收意见》，证实工程竣工验收合格。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1的真实性和结论无异议，但认为造成墙体产生裂缝的原因中有些不是质量问题，认为被告交付房屋的时候不会影响原告的正常使用；对证据2－3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，但对其需证实的内容有异议；对证据5－7的真实性无异议；第三人对原告提供的证据1的质证意见是：房屋出现裂缝是多种原因造成，与第三人的施工质量没有直接关系；对证据2－3的真实性无异议，但对其需证实的内容有异议；对证据4的真实性有异议，照片是否真实由法院核实；对证据5－7的真实性无异议；原告对第三人提供的证据1有异议；对证据2－8的质证意见是：有关质量的验收报告、资料，不能对抗质量确实出现问题的事实，更不能对抗评估鉴定机构作出的鉴定结论；被告对第三人提供的证据无异议。本院认为，对原告、第三人提供的证据，来源合法，内容真实，本院予以确认，可以作为定案的依据。
本案各方当事人争议的焦点是：1、原告变更诉讼请求是否符合法律规定。2、原告购买的房屋是否存在质量问题，该房屋的质量保修期是否已过期。3、原告购买的房屋是否能够正常使用。4、原告修复房屋的费用是多少，该修复费用应由谁负担。5、原告主张支付违约金依据是否合法，被告及第三人应否支付违约金x.60元给原告。6、质量鉴定费用及修复鉴定费用如何负担。
经审理查明，被告桂平大地开发公司以出让方式取得了位于桂平市X镇X村火烧垌土地编号为浔土复字200—X号地块的国有土地使用权，并获批准在该地上开发建设商品房。2007年12月12日，原告与被告签订了编号x号《商品房买卖合同》，约定由被告出售上述地上的第X号楼X号楼房给原告；该商品房占地60.14平方米，建筑面积374.01平方米；约定按建筑面积计价，每平方米售价1711元，房屋总价款为x元；约定被告于2008年1月12日将商品房交付给原告；于交付日起180个工作日内，办理该商品房的房地产权属证书给原告。原告于签订合同前曾分两次向被告预付了房款40万元，于签订合同的当日交付完了其余的x元房款；被告并于签订合同的当天收取了原告4394.20元和x元的配套办证费用。2008年1月12日，被告将该商品房交付给了原告使用。原告接收该商品房后，至2008年8月间，陆续对该商品房进行了室内装修，至2008年8月底，发现该房屋地基下沉，各楼层墙体陆续出现裂缝，有些楼层的地板开裂，便向被告反映，并多次与被告协商处理未果。原告曾于2009年3月2日向法院起诉，请求解除合同，并要求被告退还房款、配套办证费用和赔偿装修损失。起诉后，在答辩期间的2009年3月24日，被告同意先行退还办证费用x元，原告于2009年6月5日申请撤诉，本院于2009年6月5日裁定准许。原告于2009年7月30日再次诉至本院，提出上述诉讼请求。本案在审理过程中，经原告申请，广西众益资产评估有限公司于2009年9月21日作出了《关于黄某乙受损房屋在无质量瑕疵的情况下整栋房地产的市场价值及该房屋从2008年9月至评估基准日期间的租金价值的评估鉴定报告》，鉴定结果：黄某乙受损房屋在无质量瑕疵的情况下整栋房地产的市场价值为x元，房屋租赁产生的租金值为7682元；广东安固建筑工程质量司法鉴定所于2010年4月27日作出了《黄某乙房屋鉴定报告》，其结论为：1、黄某乙房屋基础目前稳定，没有出现不均匀沉降现象，主体结构安全，房屋西外墙边混凝土散水下沉是由于散水下面回填土下沉引起，对主体结构没有影响。2、黄某乙房屋墙体裂缝多数发生在西立面、北立面的二-五层外墙上。由于两个立面的外墙均砌筑在悬挑梁端封口梁上，属于框架结构的填充墙，墙体裂缝尚不影响主体结构的安全，但对正常使用有一定影响，应采取维修处理措施。3、根据黄某乙房屋墙体裂缝发生的部位及裂缝走向特征分析，引起墙体裂缝产生的原因：（1）、墙体砌筑灰缝较大，梁下砖块斜砌不规范是造成墙体产生裂缝的自身原因。（2）、该房屋位于楼房的西北角，温度变化材料收缩、混凝土与砖砌体变形不一致是造成墙体产生裂缝的自然原因。（3）、由于西立面、北立面的二-五层外墙均砌在悬挑梁端封口梁上，悬挑梁受力变形对墙体裂缝的产生也有一定影响。4、二、三、四层1×G柱在梁与柱交接部位有细微裂缝，是因温度变化材料收缩引起的，这些裂缝的宽度尚未超出规范限值（0.3ｍｍ），不影响结构承载能力。5、二层地板砖中（有9块）有空鼓、松动情况，对正常使用有一定影响，应采取维修处理措施。地板砖产生空鼓、松动与装修施工质量有关。6、黄某乙房屋主体结构中砌体结构分项工程质量不符合《砌体工程施工质量验收规范》x-2002的要求，目前砌体上出现的裂缝尚不影响结构的安全，但明显影响使用功能和观感，应采取维修处理措施。广西众益工程造价咨询有限公司于2010年8月5日作出了《关于黄某乙房屋修复工程造价鉴定报告》，其结论为：黄某乙房屋修复工程造价为x.96元。上述鉴定结论作出后，原告变更诉讼请求为：一、判令被告桂平市大地房地产开发有限公司支付修复费用x.96元，并承担因“砌筑灰缝较大，砖块斜砌不规范、外墙砌在悬挑梁端封口梁上”的建筑瑕疵仍未消除而引起日后质量问题的修复责任和其他保修责任；二、支付不能交付正常居住使用房屋的违约金x.60元；三、本案诉讼费用由被告负担。
本院认为，一、对关于原告变更诉讼请求是否符合法律规定的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，原告可以放弃或者变更诉讼请求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”本案中，原告起诉时认为涉案商品房存在主体结构的严重问题；而提出请求解除合同等诉讼请求，但经本院委托鉴定，黄某乙房屋主体结构安全。因对事实作出的认定发生变化，原告因此变更诉讼请求并不违反法律的强制性规定。
二、关于原告购买的房屋是否存在质量问题，该房屋的质量保修期是否已过期的问题。被告出具给原告的《房屋质量保证书》载明：地基基础和主体结构在法定使用年限内承担保修。第三人提供的《工程质量保修书》，证实地基、基础、主体结构工程的安全保质期为本工程的设计合理使用年限。2008年1月12日，被告将该商品房交付原告使用。至2008年8月底，发现该房屋墙体陆续出现裂缝，经鉴定黄某乙房屋主体结构中砌体结构分项工程质量不符合《砌体工程施工质量验收规范》x-2002的要求，因原告的房屋主体结构工程的安全保质期为本工程的设计合理使用年限，所以原告房屋的主体结构中的砌体结构质量保修期尚未过期。
三、关于原告购买的房屋是否能够正常使用的问题。经鉴定黄某乙房屋主体结构中砌体结构分项工程质量不符合有关规范，导致墙体产生裂缝，但墙体裂缝尚不影响主体结构的安全，对正常使用有一定影响，应采取维修处理措施。因此，原告购买的房屋存在的质量问题对正常使用有一定影响，并明显影响使用功能和观感。
四、关于原告修复房屋的费用是多少，该修复费用应由谁负担的问题。黄某乙房屋修复工程造价经鉴定为：x.96元。因二层地板砖中（有9块）有空鼓、松动与原告装修施工质量有关，所以酌量减少修复二层地板砖有9块砖的修复工程造价300元；余下的x.96元，是房屋主体结构中砌体结构分项工程质量不符合有关规范，导致墙体产生裂缝，应采取维修处理措施的费用。因被告是商品房的出卖人，理应按约定保证质量，所以该项费用由作为出卖人的被告负担，由原告采取维修处理措施。
五、关于原告主张违约金依据是否合法，被告及第三人应否支付违约金x.60元给原告的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同的义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人负担。”根据上述法律规定，被告出卖的商品房存在质量问题，对正常使用有一定影响，明显影响使用功能和观感，并直接影响到原告购房至今对房屋的居住及出租，造成一定的经济损失。因此，被告应承担赔偿损失责任，赔偿影响正常使用和修复期间造成的损失给原告，赔偿数额参照经评估的房屋租赁产生的租金值7682元为适宜。原告请求支付不能交付正常居住使用房屋的违约金x.60元；要求过高，本院不予支持。
六、关于质量鉴定费用及修复鉴定费用如何负担的问题。原告申请评估其受损房屋在无质量瑕疵的情况下整栋房地产的市场价值及该房屋从2008年9月至评估基准日期间的租金价值的评估鉴定费为x元，该项费用主要是对房屋市场价值的评估费用，因原告变更了诉讼请求，所以该项费用由原告负担；原告申请对其房屋质量的评估鉴定费x元和申请对其房屋修复工程造价的鉴定费3500元，因经鉴定被告出卖的房屋确实存在上述质量问题，而且需要修复，所以该x元（x元＋3500元）由被告负担。
原告要求判令被告承担因“砌筑灰缝较大，砖块斜砌不规范、外墙砌在悬挑梁端封口梁上”的建筑瑕疵仍未消除而引起日后质量问题的修复责任和其他保修责任，因经过维修后现在建筑瑕疵已消除，不能推定日后会出现质量问题，所以不宜在本案中作出判决。被告提出如出现质量问题，出卖人只承担维修责任，并不承担支付违约金责任的抗辩，理由不充分，本院不予采信。第三人与原告不存在买卖合同关系，原告也不请求第三人承担责任，所以本案中第三人不需对原告承担责任；被告承担责任后，如被告认为商品房尚在保修期，根据与第三人签订的合同，是第三人承担保修的责任，可以向第三人追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：
一、被告桂平市大地房地产开发有限公司支付修复费用x.96元给原告黄某乙；
二、被告桂平市大地房地产开发有限公司赔偿影响房屋正常使用和修复房屋期间造成的经济损失7682元给原告黄某乙；
三、驳回原告黄某乙的其他诉讼请求。
案件受理费x元（原告已预交），由原告黄某乙负担x元，被告桂平市大地房地产开发有限公司负担500元；鉴定费x元（原告已预交），由原告黄某乙负担x元，被告桂平市大地房地产开发有限公司负担x元。
上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，并预交上诉案件受理费2410元，款汇至贵港市中级人民法院财政专户，开户银行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：x，或通过邮局直接向贵港市中级人民法院汇足上述款项，逾期不交，也不提出缓交，免交申请的，按自动撤诉处理。
审判长李明生
审判员杨榜春代理审判员梁海莉
二O一O年九月十日
书记员刘某燕
