原告上海某置业发展有限公司

法定代表人傅某某，执行董事。

委托代理人张震方，上海市长江（略）事务所（略）。

委托代理人周忆，上海市长江（略）事务所（略）。

被告罗某某

被告刘某

两被告共同委托代理人陈建元，上海市鹤铭（略）事务所（略）。

原告上海某置业发展有限公司（以下简称“某置业公司”）诉被告罗某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，经原告某置业公司申请，本院追加被告刘某参加诉讼。原告某置业公司的委托代理人张震方、周忆，被告罗某某、刘某及两被告共同委托代理人陈建元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某置业公司诉称，原告系本市X路X号“某商厦”房屋所有权人。2007年12月28日，原告子公司上海某小商品市场经营管理有限公司（以下简称“某小商品管理公司”）与被告罗某某签订某商厦二层某号、某商铺租赁使用协议，约定使用期限自2008年1月1日至2008年12月31日止。期间服务管理费为人民币（以下币种均为人民币）每年388，750元；使用期满，某小商品管理公司有权收回商铺，被告需续签则应于使用期限届满一个月前提出书面要求，同意后重新签订使用协议；逾期归还则按逾期天数支付一倍的服务管理费等。协议签订后，双方均按约履行。2009年4月2日，原告以公告形式告知所有承租人将于同月1日起执行新的租赁价格，如需续租者可于同月10日前续订租赁协议；反之，则应于当月25日前退回商铺，后原告两次以书面形式告知所有承租人。然被告罗某某既未与原告签订租赁协议又未退还商铺。因被告刘某与被告罗某某为系争房屋的实际使用人，故原告诉请要求法院判令两被告按原协议标准（每年388，750元）共同支付原告自2009年1月1日起至2009年6月11日止的房屋使用费181，061.65元。

被告罗某某、刘某共同辩称，两被告与原告之间没有合同关系，与某小商品管理公司也未签订过协议。被告仅使用某商厦二楼X商铺，且该商铺系罗某某向案外人胡某某承租，与原告无涉，所以不应当支付使用费。不同意原告诉请。

经审理查明，本市X路X号“某商厦”原系案外人上海某经济发展公司（以下简称“某公司”）开发项目。

某公司在取得原上海房屋土地管理局核发的预售许可证后进行预售。其中，与案外人胡某某于1999年4月27日签订《上海市外销商品房预售合同》，约定胡某某购买“某商厦”二层691商铺，暂测建筑面积8.23平方米，套内建筑面积3.45平方米。同日，胡某某付清所有房款后办理商铺交接手续。嗣后，胡某某将商铺出租给被告罗某某，双方签订租房协议。诉讼中，被告罗某某提供其与胡某某于2009年6月1日签订的承租691商铺合同。

某公司在经营管理期间，将商厦原商铺编号（经房地产交易中心备案）143－160、640－643、652－662、167－171、677、684－690、692－697重新调整后为某号商铺（未含691商铺）；原商铺编号180－184、711－718调整后为某号商铺。

另查明，2007年7月，本院出具民事裁定书确认，某置业公司竞拍后取得某公司位于本市X路X号“某商厦”（在建项目），该地块及地块内的“某商厦”的权利（不包括已由某公司预售的部分商铺）归某置业公司，并将权利人户名由某公司过户至买受人某置业公司名下。

原告某置业公司于2008年1月31日取得房地产权证（不含已由某公司预售商铺）。2009年5月，被告某置业公司分立为两家公司，即某置业公司（存续方）和上海某投资管理有限公司。2009年6月11日，系争的某商厦某号等商铺所有权利经分立后，登记在上海某投资管理有限公司名下。

又查明，2007年10月，原告某置业公司出具委托书，委托案外人某小商品管理公司对某商厦小商品市场进行管理服务，代理与市场内小商品经营者签订商铺使用管理协议，并收取服务管理费。

诉讼中，原告某置业公司出示2006年12月26日某公司与罗某某就罗某某承租某号商铺签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》（期限自2007年1月1日至2007年6月30日止）、某号承租人为罗某某及其身份证复印件留存资料及2007年12月28日某小商品管理公司与罗某某签订的《商铺使用管理协议》。但被告罗某某对以上证据，均持有异议。称其从未与某公司和某小商品管理公司建立租赁及使用某号商铺的关系，上述合同及协议上“罗某某”名字均非本人亲笔签名；其仅向胡某某承租691商铺（该商铺处于商厦二楼东侧过道690、691、697商铺之间，经调整后列入某号之内）。对证人蒋某某、王某某（商场承租人）所证明某号商铺店名为“某礼品店”的证言，辩称系刘某的父亲刘某某使用，与其无涉。

根据2007年12月28日协议记载，甲方（管理方）为某小商品管理公司，乙方（使用方）为罗某某；协议约定，甲方提供乙方商铺为某路X号某号，该商铺使用面积206.59平方米，用途为商业用房；使用期限自2008年1月1日至2008年12月31日止；使用期满，甲方有权收回商铺，乙方应如期归还，乙方需继续使用，则应于使用期届满一个月前，向甲方书面要求，经甲方同意后重新签订使用协议；使用期间服务费为人民币388，750元/年，每半年支付一次；乙方签订本协议时须向甲方缴纳履约保证金5，000元；该协议还对商铺返还时状态予以约定，除甲方同意乙方继续使用外，乙方应在期满后的第一日的中午12点前返还商铺，逾期归还，则按逾期天数支付一倍的服务管理费。该协议存续期间，双方已履行各自义务，某号商铺使用者于2008年3月10日向原告支付保证金5，000元和至2008年底前的管理服务费。协议期满之后，某号商铺使用者未再支付服务管理费或使用费。诉讼中，原、被告均未出示被告实际己支付履约保证金5，000元的证据。

2009年4月2日，原告某置业公司在商厦张贴公告称，根据经营需要，新的租赁价格从2009年4月1日起执行，各位所租铺位价格已经告知各位，各位根据自己自身情况，与商厦招商中心联系，如需续租则于同月10日前签订续租合同，不再续租请于本月25日前归还铺位。该期限届满后，某号商铺承租人及使用者未与原告某置业公司达成续租合同，仍然占有该场地。

同年7月28日凌晨，原告某置业公司未与某号商铺承租人或使用者协商情况下，将某号部位的铝合金分割墙拆除，内部物品迁至他处，并对拆除现状拍摄。

次日，被告刘某（被告罗某某的继母）向上海市公安局黄某分局某派出所报警，称其于2009年7月27日17时下班，将某路X号某号及另一小间店面锁好下班，第二天发现两间店面被全部拆除。次月13日，被告刘某丈夫罗某龙向某派出所报警，称其租赁的某号铺位于2009年7月28日被公司（指某置业公司）拆平，公司方的理由是其拖欠公司的租金和物业费，欠费其是承认的，但原因是公司要提高费用。

再查明，2009年12月8日，罗某某、刘某向本院提出财产损害赔偿纠纷诉讼，提出其长期承租某商厦二层X室，2009年7月28日发现该室内物品被某置业公司洗劫一空，造成已接加工定单无法按期完工，而被委托方诉至法院。要求某置业公司赔偿100余万元，其依据为浙江省义乌市人民法院民事判决书、罗某某与胡某某签订的租房协议（2009年6月1日）、胡某某与某公司签订的《上海市外销商品房预售合同》等。庭审中，罗某某、刘某自述使用店铺面积约12、13平方米；实际使用人为罗某某、刘某的亲戚，在该处有个体工商执照。该案现尚在审理中。

2009年初，上海市工商行政管理局黄某分局在对某路X号某商厦某号商铺检查，现场查获一批假冒注册商标商品，为此组织调查。同年2月11日，刘某接受调查时称，“该商铺是我向上海某小商品市场经营管理有限公司租赁的，使用面积206平方米，合同一年一签，具体可见双方所签合同”；协议“是我委托儿子罗某某签的协议”，实际经营者“是我”，该商铺使用“我在某街小商品市场（某商厦）的营业执照经营至今”（注：工商部门登记资料显示，字号上海黄某区X街小商品市场铺面B49、B50、B51；经营者刘某；经营场所某路X号铺面B49、B50、B51），实际“经营小百货等商品已五、六年”。同年1月16日，罗某某向工商部门提供某小商品管理公司与落款为“罗某某”签名的《商铺使用管理协议》复印件，罗某某在该复件上签名确认。是日，工商部门对某号商铺门面等拍照取证，照片显示铅合金门上框悬挂招牌“某礼品F2-012”、“上海某文化礼品批发中心F2-012”。同年3月11日、4月10日，罗某某在接受调查时，称“该商铺是2007年12月28日向某小商品管理公司租赁，商铺号某号、019，2代表X楼，F012、019代表商铺号，因为F012、019是打通经营的，对外统称为X楼F12”。

2009年5月4日，上海市工商行政管理局黄某分局出具行政处罚决定书，该处罚决定书查明刘某自2008年1月起在其经营场所某路X号某商厦X楼F12销售假冒商品等，决定处罚责令停止侵权、没收、销毁假冒商品，罚款人民币7万元。该处罚决定已生效。

审理中，原告某置业公司向本院申请追加罗某某为当事人，后又撤销对罗某某的诉讼。

以上事实，有原告某置业公司提供、出示房地产权证、授权委托书、某小商品管理公司与被告罗某某于2007年12月28日签订的《商铺使用管理协议》、2008年3月10日罗某某支付保证金凭证、某小商品管理公司于2008年1月10日收取某号、019服务管理费凭证、某置业公司在商厦张贴公告影印件、某小商品管理公司留存罗某某租赁某商厦身份资料、某公司与罗某某于2006年12月签订的2007年度《上海市商品交易市场进场经营合同》、某商厦出售商铺时平面图（商铺编号）、重新编制后的商铺平面图、原告代理人向证人王某某、蒋某某制作的调查笔录；某置业公司参拍某商厦拍卖行出具的特别告知、拍卖须知、本院民事裁定书、原告于2009年7月27日制作的光盘；罗某某、刘某为共同原告的诉上海某置业发展有限公司赔偿一案中的诉状、浙江省义乌市人民法院民事判决书、与胡某某签订的租房协议（2009年6月1日）、胡某某与某公司签订的《上海市外销商品房预售合同》及庭审记录；本院向某商厦物业部杨某某经理调查笔录、上海市工商行政管理局黄某分局出具行政处罚决定书及向罗某某、刘某制作的调查笔录等。上述证据、当事人陈述及证人证言，经法庭质证，本院予以确认。

本院认为，本案主要争议焦点在于被告罗某某、刘某是否实际承租和使用系争的某商厦某号商铺。根据已生效的人民法院民事裁定书，原告某置业公司经拍卖取得本市某商厦（未含原房地产权利人已预售商铺）房地产权利，其依法享有该房屋所有权。虽被告罗某某对原告所出示的2007年12月28日双方签订的《商铺使用管理协议》中“罗某某”签名的真实性提出异议，认为该签名非其本人所为。但其在接受工商行政部门调查时对该协议的真实性并不持异议且其本人在该协议书复印件上添加名字，表示确认；结合物业公司所保存的承租人为罗某某身份资料和某公司与罗某某就罗某某承租某号商铺签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》及相关证人证言等证据，可以证明被告罗某某受被告刘某委托承租了某商厦商铺号为某号（该商铺内不含罗某某向胡某某承租的原编号为691商铺）、某号商铺。某小商品管理公司接受原告某置业公司委托与被告罗某某签订《商铺使用管理协议》，该协议相对人即原告某置业公司与被告罗某某。据此，协议双方均应依法履行合同义务。根据协议约定，双方协议届满后，被告罗某某应按约履行在租赁期满后的第一日的中午12点前返还商铺的义务；也可以在原告公告最后期限内与之达成续租协议。鉴于原告与被告罗某某未重新订立新的租赁协议，原告与被告罗某某合同义务至2008年底自然终止。

根据被告刘某在工商行政部门调查时称“是我委托儿子罗某某签的协议”，“我实际经营小百货等商品已五、六年”的陈述，可以证实被告刘某是系争房屋的实际使用人。根据《合同法》租赁期间届满承租人应当返还租赁物之规定，双方租赁协议已终止，被告刘某继续占有、使用该商铺无合同和法律依据。原告要求被告罗某某、刘某共同承担参照原协议服务管理费标准（每年388，750元）给付商铺使用费的诉请，查无不当，本院予以支持。但由于原告公司经拆分后，系争商铺的房地产权利于2009年6月11日已归案外人上海某投资管理有限公司所有，故对原告诉请的起止时间确定为自2009年1月1日起至2009年6月10日止。

诉讼中，被告罗某某始终否认与原告之间的租赁协议，也未出示其是否支付履约保证金5，000元的证据，但原告在庭审后，向本院提供2008年3月10日被告罗某某已支付履约保证金5，000元的凭证，且该保证金尚未退还，表示该费用可在本案中一并解决。鉴于，保证金系协议双方为保证协议履行而设立，现双方协议已履行完毕，原告已收保证金应予以退还。该费用可在被告应付原告使用费中抵扣。

关于2009年7月28日晨原告将系争商铺铝合金分割墙拆除，其目的为阻止被告正常使用系争房屋并将房屋收归己有。原告要求收回房屋本无可厚非，但其行为不应提倡。被告如因原告行为造成其损失，可寻求司法保护。事实上，被告罗某某、刘某已经就损害赔偿向人民法院起诉，本案不再赘述。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：

被告罗某某、刘某应自本判决生效起十日内参照原协议服务管理费标准（每年人民币388，750元）共同给付原告上海某置业发展有限公司自2009年1月1日至2009年6月10日止的商铺使用费人民币166，476.03元（己抵扣保证金5，000元）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币5，693.41元、财产保全费人民币1，984.47元（原告上海某置业发展有限公司已预交），由原告上海某置业发展有限公司负担人民币3，752.60元，被告罗某某、刘某共同负担人民币3，925.28元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长徐立

审判员茅德成

代理审判员俞旨捷

书记员周玲