上诉人（原审被告）龙某某。
委托代理人陆某增,汉元（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）桂林市正文房地产开发有限责任公司。
法定代表人陆某某,该公司总经理。
委托代理人石冰,漓江（略）事务所（略）。
上诉人龙某某因商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区临桂县人民法院（2009）临民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员陆某华担任审判长，审判员邹高林和代理审判员窦峰军参加合议。经批准本案延长审限二个月。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003年4月29日,原告桂林市正文房地产开发有限责任公司（以下简称正文房产公司）与被告龙某某签订了《商品房买卖合同》,原告为出卖人,被告为买受人。合同约定内容如下:一、出卖人以出让方式取得位于临桂县一中东面,编号为临国用(2002)字第X号的地块土地使用权。该地块土地面积为x.6m⒉，规划用途为商业、居住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房,现定名为金山龙某。建设工程规划许可证号为临城规【2002】X号。二、买受人购买的商品房为预售商品房。销售商品房批准机关为临桂县房管所。商品房预售许可证号为临预房字第x号。三、买受人购买的商品房为I-X幢B型别墅。该商品房的用途为住宅,属砖混结构，层高为一层3.6m,其余3.Om。该商品房合同约定建筑面积共326.3m2，该商品房为别墅用房,无分摊的共有建筑面积。四、计价方式与价款。建筑面积326.3m⒉，别墅单价1500元/m2建筑面积。宗地面积x，土地单价718元/m2。该栋别墅总价人民币x元整。五、面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按附件四进行处理。六、付款方式及期限。买受人2003年4月30日前付x元,余款x元办理银行按揭。七、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款,逾期超过30日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。八、交付期限。出卖人应当在2004年4月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第2种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用(2、该商品房经综合验收合格)。九、交接。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:买受人应在交房通知发出之日起10日内,到卖出人指定地点,付清房款余额及应交的其他费用并办理交接手续,若买受人未按上述要求办清交费手续。出卖人有权按第七条规定向实受人追究违约责任。交房通知包括电话和报纸公告通知。十、关于产权登记的约定,出卖人应当在商品房交付使用后200工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该合同还约定了其他相应事项。附件四:合同补充协议:1、房屋产权登记面积与合同约定面积的差异处理原则:房屋建筑面积与合同约定面积有差异时,以房屋产权登记面积为准,房款按房屋产权证登记面积结算,房款多退少补。2、土地使用权登记面积与合同约定面积的差异处理原则:土地面积与合同约定面积有差异时，以土地使用权证登记面积为准。土地款按土地使用权证登记面积结算，土地款多退少补。3、该栋别墅的庭院绿地在别墅区土地使用年限内由买受人使用，依法按户办理土地使用证。4、买受方应支付的税费及其他代收费用:配套设施费:按房屋建筑面积50元/m2。契税:总房款的3%。交易费:总房款的0.1%。公共维修基金:总房款的1%。铸铁护栏:单价160元/m2,每户暂按5Om2计,具实结算,多退少补。业主院内草皮:按10元/m2收取。其中配套设施费、契税、交易费、护栏,草皮款在签订《商品房买卖合同》时交纳,公共维修基金在交房时交纳。2003年4月29日,被告出具欠条给原告,欠条内容如下:龙某某所购I-12B型别墅,已交清首付款即x元整。余额部分的配套费x元、契税x元,交易费489元,护栏款8000元,草皮款2819元,增加土地款x元等以产权登记面积计算的原则,待交房时一次性付清。原、被告签订《商品房买卖合同》后,被告已付首付款x元给原告。原告在2003年5月已收到被告按揭贷款x元。2003年8月29日,原、被告签定《金山龙某小区业主别墅方案修改协议》,原告为甲方,被告为乙方。协议内容如下:乙方所购的金山龙某别墅I-X栋B型别墅,宗地面积x,建筑面积326.3m2，经乙方申请,甲方同意并经双方充分协商,就别墅修改达成如下协议:1、别墅户型修改为:修改B型方案,客厅上空封板。2、别墅面积:347.9m2。3、别墅层面高为:底层3.9m，二层3.3m，三层3m。4、因修改户型而增减别墅面积单价为:988元/m2(不含地价)。5、因方案修改而增加的工程费用全部由乙方负责(指不增减面积的修改)。该协议书还约定了其他相应事项。2004年2月21日,被告出具了认可书给原告,内容如下:我所购的金山龙某别墅区Ⅰ-X栋,根据本人的情况,对其内部结构进行了修改,此修改后的工程量若超出原工程量的部分,由本人支付其费用,施工图纸由我本人负责。2004年5月,原告通知被告补交变更设计方案后增加的房款及其他款项。被告未按原告的通知付款给原告。2004年12月2日,原告正文房产公司开发的金山龙某X栋别墅经政府有关部门综合验收合格。被告购买的别墅已经综合验收合格。2004年12月28日,原告在《桂林晚报》刊登交房通知。原告通知金山龙某I区、Ⅱ区、Ⅲ区的别墅业主于2004年12月28日至2005年1月15日到原告正文房产公司会所办理交接房手续。被告购买的别墅，经有资质的测绘机构量,宗地面积实际为469.2m2，比合同约定面积多42.2m2。房屋实际建筑面积，2005年3月3日测绘结果报告表记载，测绘产权建筑面积为355.20m2，比合同约定面积多28.9m2。原告刊登交房通知后，被告未按原告通知的时间办理交接房手续。2005年9月，原告用特快专递快件邮寄《I-X栋龙某某应补交房款》、《缴款通知》给被告。原告列清了被告应交的各项款项共计x元。再次通知被告在2005年10月8日前缴清所欠房款及办理房屋交接手续。被告对其应交的款项未书面提出异议。被告在2006年2月15日交款x元给原告,2007年2月15日又通过银行汇款x元给原告。此后,被告未与原告办理房屋交接手续,亦未交清购房款及其他相应款项。为此,原告诉至法院,要求被告支付购房款及其他款项共计x元及相应的违约金。要求被告到原告处办理房屋交接手续,并支付相应的违约金。本案诉讼费用由被告负担。2009年6月2日庭审后,被告将房屋质量鉴定申请书交给本院,申请对涉案的房屋进行质量鉴定。原告认为,被告的申请已超过了举证期限,且不符合法律的规定,不同意对涉案的房屋进行鉴定。2009年7月3日,原告提交临桂建筑质监站的《对金山龙某小区I-X栋和I-X栋检查意见的说明》,相关说明内容如下:此两栋别墅竣工验收合格后至今才告知业主交涉办理交接手续的,属于质量问题处理合格后才能办理房屋交接手续。已经告知(告知时限己过)业主交涉办理交接手续的,属于工程质量的保修范围,不影响办理房屋交接手续。
一审法院审理认为:原告正文房产公司与被告龙某某签订的《商品房买卖合同》、《金山龙某小区业主别墅方案修改协议书》,是双方当事人的真实意思表示,主体适格内容合法，属有效合同,依法受法律保护。原、被告双方均应恪守合同的约定。原告出卖给被告的房屋，经政府有关部门综合验收合格，房屋质量符合合同约定的交付条件。原告2004年12月28日在《桂林晚报》刊登了交房通知，通知业主在2005年1月15日前办理房屋交接手续。2005年9月又用特快专递快件邮寄了《I-X栋龙某某应补交房款》、《缴款通知》给被告。原告己按合同的约定履行了通知被告接收房屋和交清购房款及其他款项的义务。被告应按合同的约定和原告的通知与原告办理房屋交接手续和交清购房款及其他相应的款项。但被告却未与原告办理房屋交接手续,亦未交清应付的购房款及其他相应的款项,被告的行为已构成违约,应依法承担违约责任。被告购买的房屋,经有资质的测绘机构测量,其产权建筑面积为355.2Om2,宗地面积469.2Om2。上述测绘结果是办理房屋产权证、土地使用权证权属登记面积的合法有效数据资料。原告出卖给被告的房屋,实测产权建筑面积,宗地面积均超过了合同约定的面积,被告应按合同约定的价格补交差价款给原告。被告应补交建筑面积超过合同约定部分价款x元(计算方法:988元/x.9M2=x元),宗地面积超过合同约定部分价款x元(计算方法:718元/m2×42.2m2=x元。原、被告在合同中已约定配套费按房屋建筑面积每平方米50元交纳。被告购买的该房屋建筑面积超过了合同约定的面积28.9m2,因而被告应补交配套费1455元给原告。被告应补交给原告的款项三项共计x元。原告在2005年将被告应交的购房款及代收代缴的款项共计x元开列清单给被告。该数额符合合同的约定和本案查明的事实。原告按合同的约定代收代缴的款项x元,被告应交纳。但在本案中不属于原告的诉请范围,原告已列入其中,应予扣除2006年、2007年被告已付款x元给原告,但原告未计入被告已交的购房款,亦应从中扣除。从原告的诉请x元中扣除上述款项x元后,被告实际尚欠原告x元。原告要求被告支付x元及相应的违约金,符合本案查明的事实和法律的规定,理由正当,本院予以支持。原告要求被告支付x元及相应的违约金,已超过了被告实际尚欠原告的款项x元,其超过部分的诉请,理由不当,本院不予支持。原告要求被告支付逾期收房违约金,因原、被告双方在合同中约定不明确,本院不予支持。原告出卖给被告的房屋,经政府有关部门综合验收合格，房屋质量符合合同约定的交付条件。被告未能提供有资质的鉴定部门出具的鉴定结论，不能证明涉案的房屋在合同约定的交付时间内存在房屋质量问题而不能交付使用。因而,被告辩称的原告出卖给其的房屋存在质量问题,被告不应承担逾期付款违约责任。被告的辩称意见不符合本案查明的事实和法律的规定,本院不予采纳。根据法律、法规的规定和原、被告双方在合同中的约定,办理房屋权属登记的申请人和义务人,应当是购房人。但被告时至今日仍未申请房屋权属登记。在此情况下,原告按有测绘资质机构的测绘结果，要求被告支付购房款及违约金，补交超过合同约定部分的产权建筑面积、宗地面积价款及配套费共计x元及支付相应的违约金,符合本案的实际和法律的规定。被告辩称原告的上述诉请没有事实根据和法律依据,不符合本案查明的事实，理由不成立，本院不予采纳。庭审后,被告龙某某向本院申请对涉案的房屋进行质量鉴定，原告提出异议，且已超过举证期限,对被告申请对涉案房屋进行质量鉴定的意见,本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条的规定,判决:一、被告龙某某支付尚欠购房款x元及违约金(违约金计算:从2005年1月16日起按购房款x元每日万分之四计算至付清之日止)给原告桂林市正文房地产开发有限责任公司；二、被告龙某某补交增加的款项x元(其中房屋面积价款x元,宗地面积价款x元,配套费1445元)及违约金(违约金计算:从2005年4月1日起按补交增加的款项x元每日万分之四计算至付清之日止)给原告桂林市正文房地产开发有限责任公司；三、被告龙某某在本案生效判决之日起十五日内到原告桂林市正文房地产开发有限责任公司办理房屋交接手续；四、驳回原告桂林市正文房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费7381元，正文房产公司负担3381元，龙某某负担4000元。
上诉人龙某某不服一审判决，上诉称：一审法院认定其支付尚欠房款违约金是错误的，原因是正文房产公司交付的房屋存在质量问题，以及正文房产公司未取得该宗土地使用权证书，交付房屋行为不符法律规定；同时还应支持上诉人对房屋进行质量鉴定的请求，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉请。一、二审诉讼费用由被诉人承担。
被上诉人正文房产公司答辩称：认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉人的上诉，维持一审判决；一、二审诉讼费用由上诉人承担。
本院经审理查明的案件事实与一审判决认定的法律事实一致，本院予以确认。
本院认为：依意思自治，契约自由的民法原理,被上诉人正文房产公司与上诉人龙某某签订的《商品房买卖合同》、《金山龙某小区业主别墅方案修改协议书》,是双方当事人的真实意思表示,主体适格,内容合法，属有效合同,依法受法律保护。上诉人与被上诉人双方均应恪守合同的约定。被上诉人出卖给上诉人的房屋，经政府有关部门综合验收合格，房屋质量符合合同约定的交付条件。被上诉人2004年12月28日在《桂林晚报》刊登了交房通知，通知业主在2005年1月15日前办理房屋交接手续。2005年9月又用特快专递快件邮寄了《I-X栋龙某某应补交房款》、《缴款通知》给上诉人。被上诉人己按合同的约定履行了通知上诉人接收房屋和交清购房款及其他款项的义务。上诉人应按合同的约定和被上诉人的通知与被上诉人办理房屋交接手续和交清购房款及其他相应的款项。但上诉人却未与被上诉人办理房屋交接手续,亦未交清应付的购房款及其他相应的款项,上诉人的行为已构成违约,应依法承担违约责任。因此，上诉人不予支付违约金的上诉理由不能成立。被上诉人出卖给上诉人的房屋,经政府有关部门综合验收合格，房屋质量符合合同约定的交付条件。上诉人未能提供有资质的鉴定部门出具的鉴定结论，不能证明涉案的房屋在合同约定的交付时间内存在房屋质量问题而不能交付使用。其提出重新鉴定的请求不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条、第二十七条之规定，因此,本院不予采纳。但从被上诉人正文房产公司与上诉人龙某某签订的《商品房买卖合同》上看，广西壮族自治区临桂县人民法院（2009）临民初字第X号民事判决第二项不符合双方约定面积确认及面积差异处理原则。合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按附件四进行处理。现房屋产权证、土地使用权证均未办理，被上诉人请求上诉人增加的房款（含增加的房屋面积价款,宗地面积价款,配套费），应待房屋产权证、土地使用权证办理之后，另行起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区临桂县人民法院（2009）临民初字第X号民事判决第一、三、四项；
二、撤销广西壮族自治区临桂县人民法院（2009）临民初字第X号民事判决第二项。
本案二审案件受理费3950元，由上诉人龙某某负担2650元，被上诉人桂林市正文房地产开发有限责任公司负担1300元。
本判决为终审判决。
审判长陆某华
审判员邹高林
代理审判员窦峰军
二0一0年四月十九日
书记员王国裕
