上诉人（原审被告）莆田市城厢区荔景物业管理有限公司（简称荔景物业管理公司），住所地莆田市城厢区霞林办荔华大道荔景广场。

法定代表人郭某某，经理。

委托代理人林丽萍，福建律海（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）莆田市城厢区荔景广场小区业主委员会（简称荔景小区业委会），住所地莆田市城厢区荔华大道荔景小区内。

负责人黄某乙，主任。

委托代理人蔡丽萍、黄某丙，福建众益（略）事务所（略）。

上诉人莆田市城厢区荔景物业管理有限公司与被上诉人莆田市城厢区荔景广场小区业主委员会委托合同纠纷一案，不服莆田市荔城区人民法院（2009）荔民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷并询问了双方当事人，本案现审理终结。

原审法院查明：2006年10月8日，荔景广场开发商莆田市恒丰房地产开发有限公司与荔景物业管理公司签订《荔景广场前期物业管理服务合同》，由莆田市恒丰房地产开发有限公司将荔景广场委托荔景物业管理公司实行物业管理，合同约定：“委托管理服务期限为叁年。自荔景物业管理公司接管之日起满三年。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止”。2009年3月23日，荔景小区业委会领取了《中华人民共和国组织机构代码证》，并在荔景小区“傲阳楼”一层平面图中编号为2、3的用房内办公。2009年7月25日，荔景物业管理公司向荔景小区业委会移交了《移交清单》中的电施、水施、建施及道路施工图。同年7月31日，荔景小区业委会与莆田市城厢区万州物业管理服务有限公司签订《莆田市城厢区荔景广场小区物业管理服务合同》，约定自2009年8月1日0时起至2010年7月31日12止由莆田市城厢区万州物业管理服务有限公司对荔景广场小区进行物业管理，并且于2009年8月7日再次函告荔景物业管理公司。但荔景物业管理公司以“部分业主至今仍未缴清物业费用和水电费等”不同意解除原服务合同，拒绝撤出和移交物业管理资料。在诉讼期间，莆田市恒丰房地产开发有限公司与荔景物业管理公司签订的《荔景广场前期物业管理服务合同》中约定的服务期限于2009年10月8日到期，但荔景物业管理公司在合同到期后仍没有撤出和移交物业管理资料。

原审法院认为：荔景小区业委会系由业主会议选出的业主委员组成，代表业主行使物业管理职权的组织，其成立已经有关部门批准登记。荔景物业管理公司作为荔景广场小区物业的前期物业管理单位，在本案诉讼期间，已随着前期管理期限到期而自然终止。因荔景小区业委会不再与荔景物业管理公司续订物业服务合同，故荔景物业管理公司应当自合同终止之日起十日内退出荔景广场小区物业管理区域，并向业主委员会移交物业管理所需的相关资料、物业管理用房、收支帐目和国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料；对于荔景小区业委会要求荔景物业管理公司移交“傲阳楼”一层平面图中编号为2、3的物业管理用房，因该用房已作为荔景小区业委会的办公用房，故荔景小区业委会的该请求，不予采纳；对于荔景小区业委会要求荔景物业管理公司移交的诉讼请求中第五点，虽荔景物业管理公司提出开发商没有提供，但《荔景广场前期物业管理服务合同》第九条第（七）项约定物业管理交接验收时开发商负责向荔景物业管理公司移交，且荔景物业管理公司也没有证据证明开发商没有移交，故荔景物业管理公司亦应一并移交；至于荔景物业管理公司在管理期间业主所欠的费用，荔景物业管理公司可以通过自行催讨或其他途径保护自己的权益，荔景物业管理公司依此为由不退出管理区域及移交物业管理用房、相关资料，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、莆田市城厢区荔景物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向莆田市城厢区荔景广场小区业主委员会移交：1、荔景小区“问月楼”一层平面图中编号1-10、“傲阳楼”一层及地下层平面图中编号1、4、5、6、7的物业管理用房；2、2005年10月1日至2009年7月31日专项维修基金收支帐目；3、2005年10月1日至2009年7月31日的停车费、广告费收支帐目；4、下列资料：①、竣工总平面图；②、单体建筑竣工图；③、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；④、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；⑤、物业质量保修文件和物业使用说明文件；⑥、物业管理所必需的其他资料；二、莆田市城厢区荔景物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退出荔景小区物业管理区域；三、驳回莆田市城厢区荔景广场小区业主委员会的其他诉讼请求。

一审宣判后，荔景物业管理公司不服，向本院提起上诉。

上诉人上诉称：一、被上诉人在另聘物业公司时，没有通过公开招投标方式，也没有经过全体业主同意，是内定莆田市城厢区万州物业管理服务有限公司。二、《物业管理条例》没有明确规定前期物业公司需向业主委员会移交专项维修基金及停车费、广告费等收支项目，且因部分业主恶意拒缴，账目尚未结算，不能移交。三、一审判决第一项第四点中，应当移交的竣工总平面图等资料，被上诉人已经从上诉人的电脑中全部拷走，上诉人也只有电脑资料，没有书面资料，无法移交。

被上诉人辩称，一、被上诉人于2009年7月28日召开业主大会，以“双过半”的表决结果，决定与莆田市城厢区万州物业管理服务有限公司建立服务合同，且于2009年7月31日签订了服务合同，该合同是合法有效的，且上诉人也没有证据证明被上诉人选聘物业公司的程序不合法。国家只是提倡通过竞争机制选聘物业公司，但没有强制规定业主必须通过招投标方式选择物业公司。二、根据《福建省物业管理条例》第39条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条的规定，荔景物业管理公司应当退出管理区域，并移交物业管理的相关资料，不能以部分业主未结清款项为由拒不退出管理区域。三、根据荔景物业管理公司与开发商签订的《前期物业管理合同》第9条的约定，上诉人与开发商在物业管理交接时，开发商必须移交竣工总平面图等资料，上诉人称没有书面资料，无法移交的理由不能成立。

本院在审理过程中，上诉人对原审查明的事实“同年7月31日，荔景小区业委会与莆田市城厢区万州物业管理服务有限公司签订《莆田市城厢区荔景广场小区物业管理服务合同》，约定自2009年8月1日0时起至2010年7月31日12止，由莆田市城厢区万州物业管理服务有限公司对荔景广场小区进行物业管理，并且于2009年8月7日再次函告荔景物业管理公司”有异议，认为荔景小区业委会没有召开业主大会，是其擅自与万洲物业公司签订合同，2009年8月7日是第一次函告荔景物业管理公司，不是再次。被上诉人对原审查明的事实没有异议，对于没有异议的事实，本院予以确认。

在本院指定的举证期限内，上诉人提供以下新的证据：

1、业主欠费统计表一份，证明荔景业主尚欠上诉人物业费、水、电费共计x.52元（暂计至2009年11月15日止）；

2、荔景小区业委会主任、副主任的欠费清单一份，证明业主委员会的主任、副主任成员所欠的物业费、水电费。

3、张贴材料一份，证明被上诉人在荔景广场小区内张贴的书面材料，煽动业主不要交费；

4、通告一份，证明城厢政府办公室联合7家单位召开联合协调会议。协调的结论是过渡期内暂由上诉人负担服务，被上诉人同意会议的协调结果，也就是同意上诉人继续提供物业服务。

被上诉人质证认为，证据1和2是上诉人单方结算的，其真实性无法确定，且也与本案没有关联。证据3不是事实，荔景小区业委会没有写该材料并贴出去。证据4没有业主委员会的参与和签名，此时双方签订的前期合同已经终止，不存在过渡期。

本院审查认为，证据1和2与本案无关联，且是上诉人单方结算制作的，其真实性无法确认，不予采信。证据3没有被上诉人的签字或盖章，无法确认是否是被上诉人制作并张贴，且与本案无关，不予采信。证据4只能证明莆田市城厢区人民政府要求上诉人与被上诉人继续协商解决方案，在过渡期内暂由上诉人负担服务，不能证明被上诉人同意继续由上诉人提供物业服务。

在本院指定的举证期限内，被上诉人提供以下新的证据：

1、照片6张，证明被上诉人通知上诉人解除合同之后，上诉人拒不退出服务区域，导致新的物业管理公司无法入住，小区生活受到影响；

2、福建日报、湄州日报、莆田晚报三家的报道一份，证明上诉人拒不退出服务区域，导致新的物业管理公司无法入住，小区居民生活陷入混乱。

上诉人质证认为，被上诉人提供的证据超过二审举证期限，不同意质证。

本院审查认为，被上诉人提供的证据超过二审举证期限，且与本案不具有关联性，不予采信。

本案二审争议焦点为：上诉人是否应当退出荔景小区并移交相关的物业用房及资料对此本院予以分析认定如下：

上诉人认为，上诉人不应退出荔景小区并移交相关的物业用房及资料，理由同上诉理由。

被上诉人认为，上诉人应当退出荔景小区并移交相关的物业用房及资料，理由同上述答辩理由。

本院认为，一、在本案诉讼期间，莆田市恒丰房地产开发有限公司与荔景物业管理公司签订的《荔景广场前期物业管理服务合同》中约定的服务期限于2009年10月8日到期，因荔景小区业委会未与荔景物业管理公司继续签订物业服务合同，双方的权利义务已经终止，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条的规定，荔景物业管理公司应当按照被上诉人的请求，退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。荔景物业管理公司提出部分业主未缴物业服务费等费用，不能退出物业管理区域和移交专项维修基金、停车费、广告费收支账目的理由不能成立，其可以自行向业主催讨或通过其他途径保护自己的权益。二、上诉人认为其没有一审判决第一条第四点即竣工总平面图等资料的书面材料，无法移交给被上诉人。但根据上诉人与荔景小区开发商莆田市恒丰房地产开发有限公司签订的《荔景广场前期物业管理服务合同》第九条第（七）项的约定，物业管理交接验收时开发商负责向荔景物业管理公司移交上述资料，且荔景物业管理公司也没有证据证明开发商没有移交上述资料，故上诉人提出因荔景小区开发商莆田市恒丰房地产开发有限公司没有向其移交竣工总平面图等书面资料而无法移交给被上诉人的理由不能成立。

综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费人民币500元，由上诉人莆田市城厢区荔景物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长吴明贤

审判员郑金萍

代理审判员方珍寿

二0一0年四月八日

书记员郑荔琼

附：1.引用的主要法律条文内容：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。