原告胡××。

委托代理人姚××。

被告吴××。

委托代理人杨大春，浙江雅河律师事务所律师。

被告林××。

被告陈××。

原告胡××诉被告吴××房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加林××、陈××作为共同被告参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡××的委托代理人姚××，被告吴××的委托代理人杨大春律师到庭参加诉讼。被告林××、陈××经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告胡××诉称，原告于2006年11月7日与被告吴××签订《房屋租赁合同》，约定被告吴××将位于上海市虹口区X路××××号虹口商城内二层编号为×××、×××号的铺位出租给原告。合同约定房屋租期为三年，租赁期限自2007年1月15日至2010年1月14日。原告当日付清第一年的租金26,366元，合同保证金2,200元，服务费1,000元。原告自2007年1月15日正式开始营业，3月底由于系争房屋无产权证和营业执照被工商部门宣布为非法经营，4月4日彻底封铺停业。由于被告的违约行为给原告的商铺经营造成严重损失，故起诉要求：1、判令三被告共同退还原告所付的一年租金、保证金及服务费29,566元；2、判令三被告共同赔偿原告违约金29,566元；3、判令三被告共同赔偿原告商铺的装修费20,880元。

被告吴××辩称，自己不是本案适格的共同被告。租赁合同并非我本人签订，也没有委托林××、陈××代理我方出租系争商铺。虹口商城成立了非正式的业委会，我方曾委托三名业主代表张××、吴××、陈某某处理租赁事宜。他们与林××、陈××商谈包租事宜，最终由我方与林××、陈××签订房屋租赁合同，并按此合同收取陈、林的租金等费用。因此，原告租赁的商铺应是从我方的承租人林××、陈××转租所得，与被告并无关系。此外，我方从开发商处购买所得系争商铺，产权证至今尚未办理好，仅作预告登记，在与林××、陈××签订的包租合同中也已充分说明房屋的产权状况。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，故不同意原告诉请。

被告林××、陈××未作答辩。

经审理查明，被告吴××为上海市虹口区X路××××号虹口商城内二层编号为×××、×××号的商铺预售合同的购房人。2006年11月7日，被告吴××与原告签订《房屋租赁合同》，该合同出租方为“吴××”，约定由原告承租位于上海市虹口区X路××××号虹口商城内二层编号为×××、×××号的铺位，租赁期限自2007年1月15日至2010年1月14日。租金支付方式为一年一付，×××、×××两商铺租金相同，第一年为13,183元，第二年为15,183元，第三年为17,183元。原告于合同签订的当日付清首年租金26,366元，合同保证金2,200元，服务费1,000元。由被告陈××收取上述款项并向原告出具了相应的收据。

2007年4月4日，因系争商铺无产权证不能办理营业执照，被工商管理部门查处而停止经营活动。

另查明，2006年9月23日，被告吴××出具委托书，委托三名业主代表张××、吴××、陈某某处理系争商铺对外招租事宜。

2006年11月18日，被告吴××与被告林××、陈××签订《房屋租赁合同》，约定被告吴××将系争商铺出租给被告林××、陈××作为经营服装、小百货使用。合同约定房屋租期为三年，租赁期限自2007年1月15日至2010年1月14日。×××、×××两商铺租金相同，租金支付方式为一年一付，第一年为9,009元，第二年为11,206元，第三年为13,404元。审理中，被告吴××称认可收到林××、陈××合同约定的×××、×××租金各9,009元，保证金各750元，两个商铺各扣除6000多元装修费，具体到手数额记不清楚。

审理中，原告提供以“授权人”张××、吴××、陈某某名义于2006年9月20日出具的《委托授权书》，内容为委托林××、陈××等人全权代表虹口商城二楼业主进行招商，该《委托授权书》具名为打印文字，无“授权人”三人的签名或盖章。

上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、收据、委托书、《委托授权书》，被告吴××提供的与被告林××、陈××之间的《房屋租赁合同》及双方当事人的陈述等证据佐证。

本院认为，本案争议的焦点为原告与各被告相互间的法律关系的认定以及民事责任的承担。首先，合同的签订应以双方的真实意思表示为基础，被告吴××与被告林××、陈××签订的房屋租赁合同，明确出租人为被告吴××、承租人为被告林××、陈××，并且吴××已按该合同约定收取林××、陈××支付的租金和保证金，故三被告相互之间为租赁合同关系。其次，虽然原告提供房屋租赁合同落款处为被告吴××，但根据虹口商城其他相关案件，有理由相信系被告林××、陈××代为办理，即林××、陈××向被告吴××承租系争商铺后，擅自冒用吴××的名义与原告签订房屋租赁合同，且两份合同租金数额差距较大，因此林××、陈××系利用系争商铺进行转租牟利，该二名被告与原告之间为转租租赁合同关系。再次，对于被告吴××出具委托书，委托三名业主代表张××、吴××、陈某某处理系争商铺对外招租事宜，对此吴××予以认可，但最终并无证据表明三名业主代表实施了委托行为。此外，打印格式的《委托授权书》并无三名业主代表签名或盖章，事后也无进行追认的事实，故不具有效力。

关于本案民事责任的承担主体和内容。《合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，这是出租人的主要义务。本案原告承租商铺的用途是经营服装、小百货，但因商铺无产权证进而无法办理营业执照，被工商管理部门查处停业，导致原告承租商铺的合同目的不能实现，对此应由作为出租人的被告林××、陈××对原告承担民事责任。被告林××、陈××收取原告的首年租金26,366元，合同保证金2,200元，服务费1,000元，共计29,566元应全额予以退还。因原告与被告林××、陈××之间的租赁合同对违约金未作约定，原告提出的违约金诉求缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告提出的赔偿装修费20,880元，考虑到承租商铺的经营惯例，原告在开张营业前对商铺进行必要的装修亦属正常合理，但对于装修的金额原告未提供相应证据，故本院参照虹口商城其他案件的装修费酌定为两商铺各3,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告林××、陈××应于本判决生效之日起10日内返还给原告胡××租金26,366元，合同保证金2,200元，服务费1,000元；

二、被告林××、陈××应于本判决生效之日起10日内赔偿给原告胡××装修费6,000元；

三、对原告胡××的其他诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费720.15元，公告费55.95元，均由被告林××、陈××共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长曹北霖

审判员葛琳

代理审判员胡正军

书记员尤佳