原告胡××。

委托代理人姚××。

被告叶××。

委托代理人林××。

被告林某某。

被告陈××。

原告胡××诉被告叶××房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加林某某、陈××作为共同被告参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡××的委托代理人姚××，被告叶××的委托代理人林××到庭参加诉讼。被告林某某、陈××经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告胡××诉称，原告于2006年11月7日与被告叶××委托代理人陈××、林某某签订一份《房屋租赁合同》，约定被告叶××将位于上海市虹口区X路××××号虹口商城内二层编号为×××号的铺位出租给原告。合同约定房屋租期为三年，租赁期限自2007年1月15日至2010年1月14日。原告当日付清第一年的租金18,921元，合同保证金1,500元，服务费500元。原告自2007年1月15日正式开始营业，3月底由于系争房屋无产权证和营业执照被工商部门宣布为非法经营，4月4日彻底封铺停业。由于被告的违约行为给原告的商铺经营造成严重损失，故起诉要求：1、判令三被告共同退还原告所付的一年租金、保证金及服务费20,921元；2、判令三被告共同赔偿原告违约金20,921元；3、判令三被告共同赔偿原告商铺的装修费3,000元。

被告叶××辩称，自己不是本案适格的共同被告。我方和原告没有任何租赁合同关系，也没有委托林某某、陈××代理我方出租系争商铺。虹口商城成立了非正式的业委会，我方曾委托三名业主代表张××、吴××、陈某某处理租赁事宜。他们与林某某、陈××商谈包租事宜，最终由我方与林某某、陈××签订房屋租赁合同，并按此合同收取陈、林某租金等费用。因此，原告租赁的商铺应是从我方的承租人林某某、陈××转租所得，与被告并无关系。此外，我方从开发商处购买所得系争商铺，产权证至今尚未办理好，仅作预告登记，在与林某某、陈××签订的包租合同中也已充分说明房屋的产权状况。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，故不同意原告诉请。

被告林某某、陈××未作答辩。

经审理查明，被告叶××为上海市虹口区X路××××号虹口商城内二层编号为×××号的商铺预售合同的购房人。2006年11月7日，被告林某某、陈××以被告叶××名义与原告签订一份《房屋租赁合同》，该合同出租方为“叶××”，落款处为“陈××、林某某代办”字样，约定由原告承租位于上海市虹口区X路××××号虹口商城内二层编号为×××号的铺位，租赁期限自2007年1月15日至2010年1月14日。租金支付方式为一年一付，第一年为18,921元，第二年为21,421元，第三年为23,921元。原告于合同签订的当日付清首年租金18,921元，合同保证金1,500元，服务费500元。由被告陈××收取上述款项并向原告出具了相应的收据。

2007年4月4日，因系争商铺无产权证不能办理营业执照，被工商管理部门查处而停止经营活动。

另查明，2006年9月25日，被告叶××出具委托书，委托三名业主代表张××、吴××、陈某某处理系争商铺对外招租事宜。

2007年1月20日，被告叶××与被告林某某、陈××签订一份《房屋租赁合同》，约定被告叶××将系争商铺出租给被告林某某、陈××作为经营服装、小百货使用。合同约定房屋租期为三年，租赁期限自2007年1月15日至2010年1月14日。租金支付方式为一年一付，第一年为12,930元，第二年为16,083元，第三年为19,237元。审理中，被告叶××称认可收到林某某、陈××合同约定的租金12,930元，扣除装修费7,785元，物业费233.30元，实际收到4,922元，合同保证金没有收到。

审理中，原告提供以“授权人”张××、吴××、陈某某名义于2006年9月20日出具的《委托授权书》，内容为委托林某某、陈××等人全权代表虹口商城二楼业主进行招商，该《委托授权书》具名为打印文字，无“授权人”三人的签名或盖章。

上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、收据、委托书、《委托授权书》，被告叶××提供的与被告林某某、陈××之间的《房屋租赁合同》及双方当事人的陈述等证据佐证。

本院认为，本案争议的焦点为原告与各被告相互间的法律关系的认定以及民事责任的承担。首先，合同的签订应以双方的真实意思表示为基础，被告叶××与被告林某某、陈××签订的房屋租赁合同，明确出租人为被告叶××、承租人为被告林某某、陈××，并且叶××已按该合同约定收取林某某、陈××支付的租金和保证金，故三被告相互之间为租赁合同关系。其次，林某某、陈××向被告叶××承租系争商铺后，擅自冒用叶××的名义与原告签订房屋租赁合同，且两份合同租金数额差距较大，因此林某某、陈××系利用系争商铺进行转租牟利，该二名被告与原告之间为转租租赁合同关系。再次，对于被告叶××出具委托书，委托三名业主代表张××、吴××、陈某某处理系争商铺对外招租事宜，对此叶××予以认可，但最终并无证据表明三名业主代表实施了委托行为。

关于本案民事责任的承担主体和内容。《合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，这是出租人的主要义务。本案原告承租商铺的用途是经营服装、小百货，但因商铺无产权证进而无法办理营业执照，被工商管理部门查处停业，导致原告承租商铺的合同目的不能实现，对此应由作为出租人的被告林某某、陈××对原告承担民事责任。被告林某某、陈××收取原告的首年18,921元，合同保证金1,500元，服务费500元，共计20,921元应全额予以退还。因原告与被告林某某、陈××之间的租赁合同对违约金未作约定，原告提出的违约金诉求缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告提出的赔偿装修费3,000元，考虑到承租商铺的经营惯例，原告在开张营业前对商铺进行必要的装修亦属正常合理，对此本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告林某某、陈××应于本判决生效之日起10日内返还给原告胡××租金18,921元，合同保证金1,500元，服务费500元；

二、被告林某某、陈××应于本判决生效之日起10日内赔偿给原告胡××装修费3,000元；

三、对原告胡××的其他诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费821.05元，公告费55.95元，均由被告林某某、陈××共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长曹北霖

审判员葛琳

代理审判员胡正军

书记员尤佳