上诉人（原审原告）汝州市贸易大厦总公司，住所地汝州市X路。

法定代表人史某某，该公司总经理。

委托代理人樊建政，河南神鹰（略）事务所（略）。

被上诉人（原审被告）尹某某，男，X年X月X日出生。

被上诉人（原审被告）何某某，又名何X，男，X年X月X日出生。

委托代理人毛根峰，河南科序（略）事务所（略）。

被上诉人（原审被告）郜某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人刘其法，河南谢景红（略）事务所（略）。

上诉人汝州市贸易大厦总公司（以下简称汝州大厦）因与被上诉人尹某某、何某有、郜某某租赁合同纠纷一案，不服汝州市人民法院于2010年7月31日作出的（2007）汝经初字第439－X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，汝州大厦系集体所有制企业，下设汝州商场等单位。汝州商场采取竞标方式让职工买断库存商品、承包商场柜台，实行自行管理、自负盈亏、自主分配。经过竞标，汝州商场的部分职工承包商场内的柜组进行经营。2003年11月，汝州大厦与汝州商场订立承包合同，实行职工占用柜组交租金的经营模式未变，合同到期后，仍在汝州商场占用柜组进行经营。2004年12月1日，汝州大厦未经在汝州商场占用柜组进行经营的职工同意，亦未通过职工代表大会讨论将汝州商场[即位于丹阳中路汝州大厦院内的汝州商场（不包括主楼一、二楼）]出租给尹某某、何某有经营使用，约定租期为二十年，年租金32万元。订立合同后，尹某某、何某有交纳了2005年度的租金32万元，2005年12月25日，汝州大厦与尹某某订立一份补充协议，汝州大厦同意尹某某、何某有依原合同约定将汝州商场转租给郜某某经营五年，并载明为方便经营，汝州大厦与第三方（郜某某）再签订一份与双方2004年12月1日签订租赁合同内容相同的租赁合同等内容。2005年12月26日，郜某某与尹某某订立了转让租赁合同，同日郜某某又同汝州大厦订立租赁合同，租赁汝州商场。2006年8月5日，郜某某将2006年度的租金32万元交付尹某某，同时交取土费x元。尹某某直到2007年5月9日才陆续将2006年的租金32万元全部交付汝州大厦。上述合同签订后虽尹某某、何某有、郜某某交纳租金，但汝州大厦并未将租赁标的物实际交给尹某某、何某有、郜某某。郜某某在装修汝州商场时，多次受到在汝州商场经营的职工的阻止，部分职工多次向有关部门反映情况，并要求确认原告与三被告订立的租赁合同无效。

原审法院另查明，汝州大厦提交的汝州商场承包合同书显示：2003年11月18日岳中现以汝州商场（称乙方）的名义作为承包者与原告（称甲方）签订承包合同。该合同载明：“承包形式为费用包干上缴责任制。经营方法为甲方对乙方实行三自一包、五不变。在管理中应维护内部职工的现有经营权。新场地的开发及老场地变更后承包优先照顾内部职工。用工办法可采取优化劳动组合竞争上岗等多种形式。固定资产要分品名、规格、数量、逐物逐件进行登记做好移交，由乙方保管使用。在经营管理中所需的一切办证费、税金、职能部门罚款、职工福利费、医疗费、产假工资等一切费用由乙方承担。经营场地为商场一楼、二楼全部营业面积包括现有的办公室及仓库。合同期限暂定为壹年，自2003年12月1日至2004年11月30日止。合同期满后，在没有重大政策变化下，承包合同可以顺延，承包金不再提高，若有重大政策性变化，双方协商解决等内容。”

另，马向东、尚秀丽曾提起诉讼，请求确认汝州大厦与郜某某于2005年12月26日签订的租赁合同无效，但已申请撤回起诉。其民事诉状载明：“2000年汝州市贸易大厦总公司召开职工大会推出：自愿结合、自筹资金、自主经营、自负盈亏、自主分配、包干上交承包金的‘五自一包’方案，并承诺，只要承包时买断库存商品，就可在汝州商场永久性经营。马向东等人筹集资金，买断汝州市贸易大厦总公司核定的库存商品，在汝州商场内划定经营区域开始经营至今，在经营过程中，缴纳了各种税费，并投资改造消防设施等内容”。

原审法院认为，汝州大厦与尹某某、何某有、郜某某之间签订的上述租赁及转让租赁合同，系双方真实意思表示，由上述相关证据予以证实。但尹某某、何某有、郜某某方将租金交给汝州大厦后，汝州大厦并未将租赁标的物实际交给尹某某、何某有、郜某某，致使不能实现合同目的，故汝州大厦与尹某某、何某有、郜某某之间签订的上述租赁及转让租赁合同应当予以解除。对此汝州大厦负有不可推卸的责任，其所收到的汝州大厦的租金应返还给尹某某、何某有、郜某某，因此给尹某某、何某有、郜某某造成的损失应予适当赔偿（损失可从2007年9月18日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，计付至付款之日止）。尹某某虽经汝州大厦同意与郜某某签订了转让租赁协议，但其合同目的仍不能实现，对此尹某某应负一定的过错责任，其收取的取土费应返还给郜某某，由此给其造成的损失亦应适当予以赔偿（损失可从2007年9月18日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，计付至付款之日止）。驳回汝州大厦的其他诉讼请求。

原审法院判决，一、解除汝州市贸易大厦总公司与尹某某、何某有于2004年12月1日签订的租赁合同，解除汝州市贸易大厦总公司与郜某某于2005年12月26日签订的《租赁合同》，解除尹某某与郜某某于2005年12月26日签订的《转让租赁协议》；二、汝州市贸易大厦总公司于本判决生效后十日内付给尹某某、何某有租金32万元（损失从2007年9月18日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，计付至付款之日止）；三、汝州市贸易大厦总公司于本判决生效后十日内付给郜某某租金32万元（损失从2007年9月18日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，计付至付款之日止）；四、尹某某于本判决生效后十日内付给郜某某1万元及损失（损失从2007年9月18日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，计付至付款之日止）；五、驳回汝州市贸易大厦总公司的其他诉讼请求。案件受理费5210元，由汝州市贸易大厦总公司负担。

汝州大厦不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销（2007）汝经初字第439-X号民事判决书第二项至第五项判令，依法改判，尹某某、何某有、郜某某退还汝州大厦的租赁物并向汝州大厦支付实际占用费用152万元，一、二审诉讼费由三被上诉人承担。其主要上诉理由是：1、2004年12月1日《租赁合同》的标的物汝州大厦已交付。尹某某在《汝州商场低值易耗品移交表》上签字，证明物品已移交。尹某某支付了保安费，其与2005年12月26日又将租赁物转交给了郜某某，且先后交纳了二年的租金，第二年度32万元的租金中的14万元是2006年11月13日起诉后，在庭审结束后主动交纳的。2004年12月1日《租赁合同》约定的交付方式是“带场交付”而不是“清场交付”。这些都说明合同中约定的租赁物上诉人已经交付给被上诉人，是被上诉人经营不善造成商业亏损，不能让上诉人承担。2、原审法院适用法律错误，损害了上诉人的利益。上诉人自将租赁物交给尹某某、何某有后，没有再向他人收取租金，尹某某、何某有应当支付租金，合计152万元。尹某某、何某有、郜某某在原审中并未提起要求退还租金，上诉人也从未收取过郜某某任何某金，生效的（2007）平民三终字第X号民事判决书均认为尹某某、何某有应向汝州大厦交纳租金，且应继续交纳，原审法院却判令上诉人退还尹某某、何某有、郜某某租金，于法无据。如果上诉人怠于交付合同标的物，被上诉人可行使合同解除权，但合同签订5年后，被上诉人主动交纳了前二年度的租金的情况下，被上诉人并未行使其权利，其也是有过错的。

被上诉人尹某某、何某有、郜某某辩称原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原审判决。

本院查明的事实与原审法院认定的事实基本相一致。

本院认为，当事人订立合同的目的是为了方便生活，促进生产，获取收益。合同解除的前提是合同为有效合同。本案中所涉的上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同为有效合同，此为生效的（2007）平民三终字第X号民事判决书予以确认。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。尹某某、何某有、郜某某自交纳2006年度租金后，以上诉人未交付合同约定的租赁物，造成合同无法继续履行为由，拒绝向上诉人交纳租金。从本案查明的事实看，造成合同无法继续履行的根本原因是由于双方当事人在本案所涉租赁合同中对租赁物交付方式约定不明。被上诉人以合同无法继续履行为由拒绝交纳租金并非没有理由，因此上诉人以被上诉人无理由未支付租金、迟交租金，致合同目的无法实现为由，请求法院依照《中华人民共和国合同法》九十四条解除合同的诉讼理由不能成立。本院不予支持。但本案上诉人与被上诉人对原审法院判决解除各方之间签订的租赁合同并无异议，即，各方同意解除租赁合同，对此本院予以确认。对于合同解除的后果，各方可以协商解决，亦可另行诉讼。上诉人以被上诉人无正当理由未支付租金、迟交租金，致合同目的无法实现为由请求依照《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同，原审法院却以汝州大厦并未将租赁标的物实际交给尹某某、何某有、郜某某，致使不能实现合同目的为由解除合同，并判令上诉人返还租金，属适用法律不当，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：

一、维持汝州市人民法院（2007）汝经初字第X号民事判决书第一项，即“一、解除汝州市贸易大厦总公司与尹某某、何某有于2004年12月1日签订的租赁合同，解除汝州市贸易大厦总公司与郜某某于2005年12月26日签订的《租赁合同》，解除尹某某与郜某某于2005年12月26日签订的《转让租赁协议》”；

二、维持汝州市人民法院（2007）汝经初字第X号民事判决书第五项，即“五、驳回汝州市贸易大厦总公司的其他诉讼请求。”

三、撤销汝州市人民法院（2007）汝经初字第X号民事判决书第二项、第三项、第四项。

一、二审案件受理费各5210元，均由上诉人汝州市贸易大厦总公司承担。

本判决为终审判决。

审判长赵鹏举

审判员梁桂喜

代理审判员李勇

二○一○年十月二十五日

书记员王女