原告施XX
原告孙X
被告上海XX置业有限公司
原告施XX、孙X(以下简称原告)与被告上海XX置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蒋XX、卞XX，被告的委托代理人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定原告向被告购买本市X路X弄《XX苑》中房屋（以下简称系争房屋）一套。合同中第十七条约定：甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修设备差价1倍给予补偿。合同附件三约定：水源来自城市管网，采用变频供水。该合同签订后，原告依约支付全部购房款。但原告接收房屋时发现自己所购买的房屋采用的是水箱供水并且水质浑浊，即向物业公司、被告等反映情况并进行交涉。此时，原告确认合同约定的变频供水设备被被告故意偷梁换柱，欺骗原告更改为水箱供水。原告认为，被告该行为侵害了原告的合法权益，鉴于被告经原告多次交涉仍拒不交付变频供水设备，故请求法院判令：1、被告全面履行合同，将水箱供水改为变频供水；2、被告支付原告补偿款x元。
被告辩称，双方预售合同中载明的“变频供水”是被告使用格式合同文本时产生的一项失误，实际被告自始至终均按照水箱供水进行项目审批的，因此XX苑小区采用的水箱供水系统系严格按照设计规范设计，并验收合格的。如果要进行改动，首先要重新经过相关部门特别是消防部门的审批，其次XX苑小区共450余户业主，目前提起诉讼的业主仅为140余户，供水方式的改动必然影响案外其他业主的权益，因此将水箱供水改为变频供水实际无法实现，被告也不同意。关于原告第2项诉讼请求，被告认为，被告基于失误愿意给予业主一定的经济补偿，但补偿标准不应适用合同第十七条的约定，因为水箱设备属于公共配套设施而非依附于每一户房屋的装修和设备。被告还认为，即使应当按照合同第十七条进行补偿，该设备差价的补偿金额也应在全体业主中进行分摊。
经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）签订预售合同，约定原告向被告购买系争房屋；合同第十七条约定：甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修设备差价1倍给予补偿；合同附件三（该房屋建筑结构、装修及设备标准）约定：水源来自城市管网，采用变频供水等内容。该合同签订后，原、被告双方均进行了相应的履行，但被告实际交付的XX苑小区供水方式为水箱供水。之后，原告取得系争房屋房地产权证。现双方因供水方式问题交涉未果而成讼。
本院另查明以下事实，1、2003年3月18日，上海市公安局闸北分局防火监督处出具《关于‘上海XX居住小区’消防设计审核意见》；2、2005年9月31日，上海XX建筑设计有限公司出具《关于XX苑商品住宅供水系统的说明》，载明：“XX苑住宅小区由X栋单元式住宅组成，其中X栋为X层住宅；X栋为由6、8、X层组成的退层式住宅；X栋为X层住宅，共有住户457户。2003年3月14日，设计人员到市自来水公司沪北所对小区供水方案进行了征询。按照沪北所对小区供水方案的意见，X栋X层高层住宅均按单体设置水池、泵房，X栋退层式住宅合设一套供水加压系统。生活用水供水方式均为：城市管网－贮水池－生活泵－屋顶水箱联合供水。2003年3月20日，初步设计评审会各职能部门原则同意初步设计通过评审，并于3月31日正式签发了<关于XX苑居住小区初步设计的批复>。……。2004年5月，上海市建设工程勘察设计质量大检查时，抽查到XX苑居住小区施工图，给排水设计顺利通过了严格的审查，设计质量得到好评”;3、2005年8月31日，上海市闸北区公安消防支队出具《建设工程消防验收的意见书》，认为XX苑小区建筑工程基本符合国家消防规范要求，消防验收基本合格;4、本院在审理过程中，以业主意见征询单的形式征求XX苑小区业主的相关意见，征询结果为：发出征询单共计394份（未送达业主的为42份，送达业主的为352份），明确表示同意“变频供水”的为182份（含已提起诉讼的业主），明确表示不同意“变频供水”的为15份，逾期未回复视为同意的为155份;5、XX苑小区共453户业主，目前尚未成立业主委员会。
诉讼中，因涉及XX苑小区相应水箱供水设备与变频供水设备是否存在差价，经原告申请，本院依法委托上海XX资产评估有限公司对相关问题进行资产评估，评估结果为：“经评估，上海市高级人民法院委托的上海市闸北区人民法院受理的（2008）闸民三（民）初字第X号等案件所涉标的物（XX苑小区商品房所需匹配的变频供水设备系统在2004年的价格与目前小区水箱供水系统在2004年价格的差价）。在评估基准日2008年1月7日的评估价格为：1、现状水箱供水（10座15吨水箱、4座12吨水箱、2座5吨水箱、1座32立方不锈钢水箱、4座24.5立方不锈钢水箱）：x元；2、变频供水：x元；3、理论上用10座15吨水箱供水：x元”。对此，原、被告均表示认可上述评估结论。
以上事实，由关于系争房屋的《上海市商品房预售合同》、房屋交接书、房地产权证、《关于‘上海XX居住小区’消防设计审核意见》、《关于XX苑商品住宅供水系统的说明》、《建设工程消防验收的意见书》、资产评估报告、补充报告等以及双方当事人的陈述证明。
本案争议焦点1：预售合同第十七条是否应当适用于本案以及如何解释。对此，本院认为，小区供水设备属于房屋附属设备的范畴内，被告交付该设备不符合合同约定的，应当按照预售合同第十七条承担相应的违约责任。但具体适用该条时，应按如下原则进行：第一、合同第十七条虽未约定实际履行责任与差价补偿责任并存，但也未约定被告承担差价补偿责任后可以免除其实际履行责任，故在约定不明的情况下，应采取对违约方不利的解释，即被告除应承担实际交付变频供水设备的责任外，还应按两种供水设备的差价给予业主相应的补偿；第二、评估部门评估时虽然从理论上计算XX苑小区只需10座15吨水箱供水，并给出相应造价，但该数据与经有关部门审批同意的水箱供水系统的实际状况不相符合，同时也不符合合同第十七条的文意解释，因此，本院对理论供水相关数据不予采纳，仍按水箱供水系统的实际造价作为计算设备差价的基准；第三、供水系统属于小区公共设施，该部分建造成本是分摊到业主购房成本中，故差价也应相应地由全体业主共同享有，即计算原告应得差价补偿款时应采取分摊原则，否则有违公平原则。
本案争议焦点2：小区现有水箱供水方式是否应当更改为预售合同约定的变频供水方式。对此，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约责任首先应当考虑实际履行，但如果债务的标的履行成本过高的，守约方应当选择除实际履行以外的其它方式追究违约方的民事责任。依据本案的实际情况，原告要求更改现有供水方式的诉请难以实现，理由如下：双方预售合同中虽约定小区供水方式为“变频供水”，但根据《物权法》第七十六条之规定，“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，故供水方式的变更因涉及小区公共利益，须满足法定的前置条件。虽然本院在审理过程中以征询单形式征询了业主的相关意见，但明确表示同意更改供水方式的业主仅为182户，更为重要的是，即使加上“逾期未回复视为同意”的155户业主，能够满足“三分之二以上的业主同意”的条件，也仅能说明XX苑大多数业主有更改供水方式的意愿，但供水方式的变更涉及小区变频供水系统的重新设计、相关部门的审批、变频供水系统对相关业主的影响、施工合同的签订、履行、验收以及建成后的维护、更新、物业管理计费方式等一系列问题，而上述问题必须要由代表业主利益的相关组织直接参与才能得以解决。现在小区业主委员会尚未成立、且小区业主也未专门产生处理上述相关事宜的其它组织的情况下，实际履行存在较难克服的障碍，极有可能引发新一轮的矛盾。同时，本案中并无证据表明XX苑小区水箱供水系统存在质量问题，只要相关部门恪守职责、勤于维护，难以得出水箱供水方式必然劣于变频供水方式的结论。如被告就违约问题给予原告充分的补偿，应以不更改现有供水方式为妥。
本案争议焦点3、原告应取得补偿款如何确定。对此，本院认为，依据双方预售合同约定，被告交付房屋的设备标准达不到合同约定标准，原告有权要求被告按实际设备与约定设备差价1倍予以补偿。现经本院委托评估，水箱供水设备实际造价与约定的变频供水设备间确存在差价，对此，被告理应按照分摊后设备差价对原告进行补偿。但考虑到本案中本院已不要求被告承担实际交付变频供水系统的责任，以及XX苑小区有部分业主因种种原因未能提起诉讼等因素，基于任何人不能从自己的过错中获得利益的法律原则，本院认为应当酌情加重被告的补偿责任，以衡平合同双方当事人的利益。
综上，原、被告签订的预售合同系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，双方均应恪守履行。根据本案查明的事实，双方预售合同中明确约定小区供水方式为变频供水，而被告实际交付的小区供水系统为水箱供水，被告之行为显属违约，应当承担相应的民事责任。现原告要求被告将水箱供水更改为变频供水，理由尚不充分，本院难以支持。但原告要求被告支付补偿款，符合法律规定，本院应予支持，具体补偿金额本院将根据上述原则并结合本案实际情况酌情予以确定。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、被告上海XX置业有限公司应在本判决生效之日起十日内补偿原告施XX、孙x元；
二、原告施XX、孙X的其余诉讼请求，不予支持。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告施XX、孙X已预缴），由被告上海XX置业有限公司负担。
本案及相关案件的评估费用共计6000元，分摊到本案中被告上海XX置业有限公司已预缴部分，由被告上海XX置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长陈秀兰
审判员蔡国华
代理审判员惠翔
书记员陈瑶
