原告（反诉被告）上海某企业（集团）有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人马某，总经理。
委托代理人庄某，上海A律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海某商贸有限公司，住所地上海市南汇区。
法定代表人励某，总经理。
原告上海某企业（集团）有限公司与被告上海某商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年10月30日受理后，依法由审判员俞贵荣独任审判。审理中，被告提起反诉，本院依法决定与本诉一并审理，并于2009年11月30日、2010年1月21日二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人庄某，被告的法定代表人励某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某企业（集团）有限公司诉称：2008年9月28日，原、被告签订租赁合同一份，由被告向原告租赁位于松江区某房屋内3,186平方米房屋，用以经营餐饮、宾馆及休闲娱乐场所等。合同对租期、租金数额、租金支付方式、合同解除条件及违约责任等权利、义务均作了约定。合同签订后，原告按约将房屋交付被告，被告虽启动了装修工程，但因财力不足，已停止装修，房屋租赁费也仅付至2009年6月，原告多次催讨均未果。原告认为被告拒付租金已构成违约，其装潢停工数月，有迹象表明其无能力实现租赁房屋之目的。据此，原告依法请求判令：一、原、被告间租赁合同于2009年11月30日终止履行；二、被告立即支付租金312,500元；三、被告于本判决生效后10日内将租赁房屋内财物搬离。
被告上海某商贸有限公司答辩并反诉称：被告确实向原告承租了松江区某房屋1至X楼房屋，并已付清了2009年6月底前的租金。但对2009年7月起的租金，被告行使不安抗辩权予以暂缓支付，主要原因是原告没有履行将租赁标的物完整交付的义务，即合同约定原告应履行的隐去女子医院停车场广告、提供350千瓦电力容量、提供1－X楼可使用的垂直电梯一台、餐饮用气管按被告要求的用量接至围墙内等义务至今未履行。被告在支付第一、二期租金时，已明确要求原告全面履行合同义务。之后，被告曾三次发函至原告，明确告知原告若再不履行合同义务，被告将不再支付后续租金，并要求原告退还已收的租赁费用。然，原告至今没有履行完全交房义务，造成被告重大经济损失和名誉损失，故不同意原告的诉请。同时，被告反诉请求判令：一、原告履行租赁合同第一条第3款；第二条第4、5款；第八条第2款义务；二、原告退还因不完全交房而收取的375,000元租赁费用。
原告针对被告的反诉辩称：租赁合同对隐去女子医院广告该项义务由哪一方履行约定不明，为此原、被告协商后达成补充协议，在西林北路入口处修建了门厅，加做广告，已经达到隐去女子医院广告的效果。合同对交付350千瓦的用电量的时间未作约定，现原告已经向供电部门提交了用电量增容申请，目前的实际用电量为100千瓦已足以保证被告的正常装修，只要被告装修完成了，原告随时可以交付350千瓦的用电量。原告已经按约提供电梯一部，供被告使用。被告述称的餐饮用气管道已经接到租赁房屋围墙外，只要被告提出用气量，原告随时可以向供气部门申请开通。被告已经接受房屋并进行了装修，故无依据和理由要求原告返还已交的租赁费用，请求驳回被告的反诉。
经审理查明：位于上海市松江区某房屋内由东向西建有四层大楼及七层大楼各一幢，产权属原告所有，原告于2008年5月20日取得房地产权证。其中四层大楼一幢已由原告出租他人开办了“某女子医院”，西部相邻的七层大楼一幢（即本案系争租赁房屋），由原、被告于2008年9月28日签订了《租赁合同》，双方就此建立租赁合同关系。
原、被告间签订的上述《租赁合同》约定，原告将位于松江区某房屋总部办公大楼X－X层及门前场地出租给被告用于从事餐饮、宾馆及休闲娱乐场所等（除医院外）。租期自2009年1月1日起至2023年12月31日止。交房日期为2008年9月30日。2008年10月1日至12月31日为免租期。第一年租金为750,000元，租期内每二年递增5％。租金按季度支付，先付后用，即每年12月25日、3月25日、6月25日、9月25日前支付下一季度租金。签约之日被告支付第一期租金187,500元及保证金62,500元。合同第一条第3款约定，隐去女子医院在停车场中央的正面广告。合同第二条第4款约定：原告提供350千瓦安电力容量，其不足部分，由原告负责办妥，费用由原告负责；合同第二条第5款约定，原告提供垂直电梯一台。该电梯年检费用由原告承担；原告将电梯交付被告使用前，需做一次全面的维修保养，费用由原告负责。之后，日常维护保养由被告承担。被告若需增加垂直电梯，则原告配合提供位置、协助办理相关手续。其费用由被告承担。合同期满后，根据电梯残值，由被告转让给原告；合同第八条第2款约定：原告出租房屋应具备以下条件，餐饮用气管线按被告要求的用量接至围墙内，费用由原告负担；
合同第十条第2款约定，被告拖欠应缴租金达壹个月的，原告有权解除合同。合同另对其它相关事宜均作了约定。
合同签订后，原告依约将租赁标的物交付被告，被告遂对租赁房屋1至X层按酒店用途进行装修，并已付清合同约定的租赁保证金62,500元及截至2009年6月31日前应缴的租金375,000元。此后，因被告认为原告未履行提供350千瓦电力用量、餐饮用气管线按被告要求容量接至围墙内、隐去女子医院停车场中央的正面广告等合同约定的义务，属不完全交房，故先后于2009年5月30日、7月17日、9月15日三次发函至原告，要求其履行上述三项合同义务。期间，原告于2009年6月8日回函称，现有的电量足以满足被告装潢用电需要、餐饮管线已接至墙外且随时可接到墙内、租赁房屋入口处已装修门厅可隐去女子医院广告为由，不承认其存在违约行为。双方就此引起纠纷，被告遂以不安抗辩为由，拒付2009年7月之后的租赁费，原告催讨未果，遂成讼。
另查明：合同履行期间，经原告向某女子医院交涉后，被告在租赁房屋所在的松江区某房屋进口处搭建了钢结构的拱形门头，原告据此认为该门头的搭建系三方协商的结果，用于履行“隐去女子医院停车场中央的广告”之合同义务。另，原告于2009年7月1日向松江供电分公司提出对某房屋内用电量增容至500千瓦的申请，松江供电分公司于2009年7月18日向原告函复同意原告的供电方案，但双方庭审中均确认至本案诉讼时租赁房屋实际用电量为100千瓦。又，合同约定的餐饮用气管线已由燃气公司安装接通至租赁房屋西部围墙外。再，被告在对租赁房屋装潢期间，原告对租赁房屋内一部电梯设置为一楼直达七楼，供原告公司员工出入，被告之装潢材料直接从楼梯上下。租赁房屋内已预留另一部电梯的安装位置，但没有证据表明被告向原告提出另外安装电梯的事实。
又查明：2009年7月1日，被告与案外人上海某建筑安装工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，由被告委托上海某建筑安装工程有限公司对本案系争租赁房屋1至X层按开设酒店标准进行装潢，约定工程自2009年7月1日始至2009年8月19日竣工，暂定价格700,000元，工程结束验收合格后支付100,000元，余款一年内付清。该装潢合同履行过程中，因双方彼此认为对方违约而涉讼，现该案已由本院另案审理中，系争租赁房屋的装潢工程为此自2009年2月起一直停工至今。
审理中，原告表示若判决解除合同，其对2009年12月起的租赁费用保留诉权，在本案中不作处理，对被告已交付的租赁保证金62,500元，同意在本案中抵扣被告应缴的租赁费用。被告则对装潢损失未作明确表示。
以上事实，由租赁合同、租金发票、保证金收据、信函、房产证、照片、调查笔录、用电申请表、函复供电方案暨缴款通知书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为,本案双方当事人争议的焦点一：租赁合同约定的第一条第3款、第二条第4、5款、第八条第2款内容系交房条件还是合同义务。
本院认为，首先，原、被告交接房屋时，用电量、餐饮用气管线、电梯、女子医院广告均系现场交付，被告接受房屋时未提出异议，且实际已对租赁房屋进行装潢，故应视为被告对房屋交付条件没有异议。其次，双方从签订租赁合同之日至实际交房仅二天，二天之内要求出租人完成用电量增容、餐饮管线安装等义务，显然不符情理。因此，上述四项合同内容应当认定系租赁合同履行过程中的当事人之合同义务。
本案双方当事人争议焦点二：被告以原告上述四项合同义务未履行为由拒付租金的事实和理由是否充分。
关于合同约定的“隐去女子医院停车场中央的正面广告”之合同义务。因租赁合同对该义务的履行主体及“隐去”的方式没有明确，故根据公平原则，双方均有义务共同负责。由于该项约定涉及案外人某女子医院的合法权益，未征得该医院同意，事后也未征得该医院追认，故在被告装潢租赁房屋期间，由原告出面向该医院交涉，且由被告在租赁标的物进口处安装拱形门头，该门头的安装可以达到“隐去女子医院停车场中央的正面广告”的相应效果。因此，原告辩称该项义务已经三方协商履行完毕的意见，本院予以采信。
关于合同约定的原告提供350千瓦用电量。合同对该项义务的履行时间未作约定，原告在收到被告于2009年5月30日发出的催办函后，于2009年7月1日向松江供电分公司提出用电量增容申请，该供电公司于2009年7月18日批准原告的增容申请，然，原告在实施过程中，被告却明确表示暂缓交付自2009年7月起的租金，又因被告自2009年2月起对租赁房屋装潢处于实际停工状态，且被告也未提供证据证明存在用电量未达350千瓦致其无法履行合同目的之事实，故原告为避免电量增容造成租赁成本扩大，暂停用电量增容施工，并无不妥。
关于合同约定的原告提供垂直电梯一台。经本院实地查看，租赁房屋内已安装垂直电梯一部，并留有安装第二部电梯的空间位置，且没有证据证明被告向原告提出另外安装电梯的事实，故被告认为原告未提供垂直电梯的辩称意见，与事实不符，本院不予采信。对该电梯使用中发生的争议，双方应通过协商予以解决，被告以此为由拒付租金，于法无据。
关于合同约定的餐饮用气管线按被告要求的用量接至围墙内。因合同对该项义务的履行时间未作明确约定，而被告自2009年2月起对租赁房屋装潢处于实际停工状态，且被告也未提供证据证明存在餐饮用气管线未安装导致其无法履行合同目的之事实，故原告为避免安装餐饮管线造成租赁成本扩大，暂缓餐饮用气管线接至围墙内的施工行为，并无不妥。
综上，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。合同约定的义务有先后履行程序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案原、被告间签订的房屋租赁合同，系双方当事人充分协商后真实意思的表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵守。合同履行过程中，被告在初期尚能履行租金交付义务，但此后被告以原告交付的房屋不符合约定的交付条件，拒绝支付2009年7月起租金，没有事实依据和法律依据。经原告催讨及本院在审理中敦促，被告仍拒绝履行支付义务，其行为已构成根本违约。故原告要求解除租赁关系、被告迁出租赁房屋内财物的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。由于没有证据证明原告在起诉前已向被告发出解除合同的书面通知的事实，故本案原告之起诉状副本可视为解除合同的书面通知。鉴于该起诉状副本已经送达被告，故本院确认该起诉状副本第一项诉请载明的解约日期，即2009年11月30日为合同解除之日。被告应向原告支付2009年11月30日前的租金并参照租金标准支付合同解除后占用租赁物期间的使用费。
原告表示对2009年12月起的租赁费用在本案中不作处理及同意被告已交付的保证金抵扣应缴的租赁费用，系其自愿处分民事权利的行为，于法不悖，应予准许。鉴于被告与案外人间的装饰装修合同纠纷尚未了结，且被告也未提出在本案中对装潢损失一并处理的明确要求，故在本案中不作处理。
合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故被告要求原告履行前述四项合同义务的反诉请求，应予驳回。被告接受租赁物后，已对房屋进行装潢，视为已实际使用租赁房屋，根据权利义务对等之原则，其要求原告返还已交付的租赁费用，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海某企业（集团）有限公司与被告（反诉原告）上海某商贸有限公司间签订的租赁合同于2009年11月30日解除;
二、被告（反诉原告）上海某商贸有限公司于本判决生效之日起十日迁出位于上海市松江区某房屋租赁物房屋内的财物，并向原告（反诉被告）上海某企业（集团）有限公司返还租赁标的物；
三、被告（反诉原告）上海某商贸有限公司应支付原告（反诉被告）上海某企业（集团）有限公司自2009年7月1日至2009年11月30日期间的租金312,500元，扣除已交付的保证金62,500元，余款250,000元于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回被告（反诉原告）上海某商贸有限公司的所有反诉请求。
如果被告（反诉原告）上海某商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告（反诉被告）上海某企业（集团）有限公司支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6,148元，减半收取3,074元，反诉案件受理费3,503元，合计诉讼费6,577元。由被告（反诉原告）上海某商贸有限公司负担（已付3,503元，余款3,074元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员俞贵荣
书记员顾伟琴
