原告洪某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人俞某，上海市A律师事务所律师。

委托代理人程某，上海市A律师事务所律师。

被告刘某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

原告洪某诉被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐婵凤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洪某的委托代理人程某，被告刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告洪某诉称，2008年3月25日，原、被告签订房屋租赁协议，约定被告承租原告所有的座落于（略）某商铺经营洗浴服务项目。合同对租金、支付方式、违约责任等均作出了约定。2009年7月起，被告未按约支付租金。为此，原告向（略）人民法院起诉要求与被告解除租赁协议，并要求被告支付租金及滞纳金。后在法院的主持下，原、被告达成调解意见，被告于2009年10月12日前支付原告自2009年7月1日至2009年9月30日的租金18,000元，原告放弃其余诉讼请求。调解协议生效后，被告仅支付了10,000元，余款8,000元至今未付，并拒不支付2009年9月30日以后的租金。原告认为，被告未按双方合同的约定支付租金，已构成违约，故诉至法院，要求：1、解除原、被告于2008年3月25日签订的房屋租赁协议；2、被告返还座落于（略）某商铺；3、被告支付原告2009年9月30日至2009年12月31日的租金18,000元；4、被告支付逾期支付租金的违约金16,200元（从2009年9月30日算至2009年12月31日，按日百分之一计算）。

被告刘某辩称，欠付租金是事实，亦愿意支付租金，希望能够与原告协商继续租赁房屋。另原告主张的违约金亦过高，被告无力偿付。

经审理查明，2008年3月25日，“出租方（甲方）：洪某”与“承租方（乙方）：刘某”签订房屋租赁协议一份。合同第一条约定，甲方将座落于（略）某商铺出租给乙方经营洗浴服务使用。合同第二条约定，租赁截止日期为2012年12月31日。合同第三条约定，装潢免租期2月，自2008年4月30日起至2008年6月30日止，期间租金免收；租赁期满，商铺内装潢及经营使用的设备均归乙方所有，乙方应将商铺基本恢复原状。合同第四条约定，签订本合同之日，乙方支付给甲方10,000元作为押金，合同期满，甲方返还不计利息。合同第五条约定，房屋税后租金：2008年7月1日至2008年12月31日期间，租金为4,500元/月；2009年1月1日至2009年12月31日期间，租金为6,000元/月等。合同第六条约定，租金支付：首次半年一付，先付后租，后期三月一付，先付后租。合同第十条约定，违约责任：乙方逾期7天未能按期支付租金的，视为乙方违约，乙方需承担日百分之一的滞纳金，逾期30天以上未能支付租金的，视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除合同，并由乙方承担违约责任。该协议尾部，由原告在甲方处署名，被告及“鲍某”在乙方代理人处署名。

2009年9月3日，原告因被告欠付租金，诉至本院要求解除原、被告签订的房屋租赁协议。同年10月9日，双方在本院主持下达成调解协议，被告于2009年10月12日前支付原告自2009年7月1日起至2009年9月30日的租金18,000元。因被告仅支付租金10,000元，原告遂向本院提起诉讼。

审理中，原告向本院陈述：其第三项诉讼请求要求被告支付拖欠租金的起始日期应当为2009年10月1日；合同签订后，被告支付过押金10,000元，若合同解除，愿意在欠付的租金中扣除；因导致合同解除的责任在被告，故原告在收回租赁房屋时应当包括其中的装修，且不予补偿。

针对签订合同的承租人主体问题，原告向本院陈述：租赁合同是与被告之间签订，原告从未见过“鲍某”，当时被告称为了方便联系，故在尾部加了“鲍某”的名字。被告向本院陈述：合同是由被告和“鲍某”一起与原告签订，签订租赁合同的目的是为了开设盈梦浴场，浴场共有被告、“鲍某”和另外二人合伙开设，现在“鲍某”不做了，离开了，租金由被告和另外二名合伙人支付。

以上事实，由房屋租赁协议、民事调解书和当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的租赁合同中，首部列明的承租人为被告，而尾部却由被告和“鲍某”署名。对于“鲍某”的署名，原、被告的陈述不一。根据原告的陈述，“鲍某”的署名仅是为了方便联系，故承租人为被告；而根据被告的陈述，合同虽是被告和“鲍某”一起签订，但现“鲍某”已退出该合同，可视为“鲍某”将其在租赁合同中的权利义务全部转让给了被告。故本院认定租赁合同的承租人为被告。根据合同约定的租金支付期限，被告逾期支付租金已超过合同约定的30日，故原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持，本院以诉状副本送达之日即2009年12月26日作为合同解除日。合同解除后，被告基于合同取得的租赁房屋应当及时予以返还。现合同因被告的违约行为而解除，原告提出的在收回租赁房屋时应当包括其中的装修，且不予补偿的意见，本院予以采纳。原告自愿以押金冲抵租金，于法无悖，本院予以准许。原告主张以日1％计算逾付租金的违约金，虽符合合同约定，但该约定过高，本院以中国人民银行同期贷款利率上x%为标准予以调整，且起始时间应当为2009年10月8日。

据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：

一、原告洪某与被告刘某于2008年3月25日签订的房屋租赁协议自2009年12月26日解除；

二、被告刘某于本判决生效之日起十日内返还原告洪某座落于（略）某房屋；

三、被告刘某于本判决生效之日起十日内支付原告洪某2009年10月1日至2009年12月31日的租金8,000元；

四、被告刘某于本判决生效之日起十日内支付原告洪某逾期支付租金违约金（计算方式：本金18,000元，按照中国人民银行同期贷款利率上x%为标准，自2009年10月8日起算至2009年12月31日止）。

如果被告刘某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告洪某支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费815元，减半收取407.50元，由原告洪某负担50元（已付），被告刘某负担357.50元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员唐婵凤

书记员苏晓星