原告上海XX房地产经纪事务所，住所地本市X路。
投资人吴XX，职务总经理。
委托代理人王XX，该公司法务。
被告诸XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，住本市X村。
委托代理人孙XX（夫妻关系），男，19XX年X月X日出生，汉族，住本市X路。
被告孙XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住本市X路。
原告上海XX房地产经纪事务所（以下简称XX事务所）与被告诸XX、孙XX居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员惠翔独任审判，于2007年12月5日公开开庭进行了审理。原告XX事务所的委托代理人王XX，被告孙XX（暨诸XX的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX事务所诉称，2007年1月3日，被告通过传真书面委托原告出售本市X路房屋（以下简称系争房屋），并约定佣金为成交价的1％。2007年4月14日，原告带下家叶XX实地察看了系争房屋，经原告居间介绍，被告同意将房屋出售给下家。次日，原、被告与下家签订了《购房确认书》，约定房屋总价为人民币x元。
2007年4月21日，被告在未告知原告和下家的情况下，到闸北区房地产交易中心设置了产证密码。次日，被告在与下家签署买卖合同时，明知税务部门当天要进行电脑系统更新，仍强烈要求原告必须当天办妥完税、产权过户手续，否则不予支付佣金。嗣后，被告与下家在原告的主持下签订了买卖合同。同时，原、被告签署了《佣金确认书》，确认书约定佣金数额为4570元，支付时间为办理产权过户手续前。当日下午，原告陪同买卖双方至交易中心办理产权过户手续，因税务部门电脑系统更新，当缴纳完应付税费后，产权过户受理窗口已关闭，故当天未完成产权过户手续。之后，因被告拖延，造成2007年5月8日原告方陪同买卖双方完成产权过户手续。但当原告要求被告支付佣金时，被告以原告4月22日未办妥产权过户手续为由，拒付中介费用。原告认为，被告该行为侵害了原告的合法权益，故请求法院判令1、被告支付原告佣金4570元；2、被告支付原告上述佣金的滞纳金（自2007年5月8日起算至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、被告支付原告违约金4570元；诉讼费用由被告负担。
被告诸XX、孙XX共同辩称，被告孙XX确曾委托原告出售系争房屋，但注明委托期限自2007年1月3日起至2007年4月3日止，原告未在委托期间内完成居间义务，故委托已失效；其次，诸XX虽在《购房确认书》上签字，但原告缺乏相应中介资质，故该份确认书应属无效；至于与买方签订房地产买卖合同，系通过被告朋友介绍，并非通过原告居间介绍，故被告不同意支付原告佣金，也不同意支付违约金及滞纳金，但基于产权过户等相关事宜系被告委托原告办理，被告愿意支付原告一定的劳务费用。
经审理查明，系争房屋原产权人系诸XX，诸XX与孙XX系夫妻。2007年1月3日，孙XX（甲方）通过传真委托上海XX房产海宁加盟店（乙方，即XX事务所）居间出售系争房屋，载明委托价格x元，委托期限自2007年1月3日起至2007年4月3日止，服务报酬为买卖实际成交价的1％，时间为委托方与中介方所介绍的买方签订上海市房地产买卖合同时一次性支付，（如）于委托期限届满之后六个月内，甲方与乙方所介绍的买方完成买卖，或利用乙方提供的信息、条件、机会而与第三方成交，甲方需按约定的服务报酬支付服务报酬作为违约金等内容。同年4月15日，买受方叶XX与XX事务所签订《购房确认书》，约定叶XX愿意委托上海XX房产海宁加盟店以《购房确认书》所载明的买卖条件（其中总房价款人民币x元）购买系争房屋，总价款人民币x元，诸XX在确认书第七条“卖方意见及义务”一栏中表示“本人同意买方以上总价和付款方式”并签署姓名。2007年4月22日，诸XX与买受人叶XX等在XX事务所主持下签订《上海市房地产买卖合同》（但该合同中载明的居间方为上海XX房地产经纪事务所，以下简称XX事务所），约定叶XX等购买系争房屋，房价款为x元等内容。同日，XX事务所制作《佣金确认单》一份，载明“承诺支付中介服务费金额为4570元，承诺支付中介服务费时间为产权交易合同送交易前”,孙XX在客户签名一栏中书写“如今天成交后按原约定支付”字样。之后，叶XX等于2007年4月22日当日缴纳了交易契税并取得售房发票，但因故未办理产权过户手续。嗣后，XX事务所协助买卖双方办理产权过户手续。2007年5月8日，叶XX等登记为系争房屋产权人。目前，买卖双方就系争房屋买卖已全部履行完毕。
诉讼中，就诸XX与买受人叶XX等签订的《上海市房地产买卖合同》中载明居间方为XX事务所的问题，XX事务所向本院解释称：“当时打印买卖合同的密钥一时找不到，而被告方又要求当天一定要与下家成交，故向XX事务所借用密钥从网上下载并打印了<上海市房地产买卖合同>”。对此，孙XX认可XX事务所系XX事务所找来协助打印合同文本，但认为当时并非因密钥问题，而是XX事务所没有从事中介业务的资质。XX事务所则向本院表示，当天确为友情协助，系争合同居间方系XX事务所，XX事务所不会向孙XX等主张任何费用，也不申请作为第三人参加诉讼。
以上事实，由孙XX出具的《物业租售委托书》、系争房屋房地产权证、孙XX等户籍信息、关于系争房屋的《购房确认书》、《上海市房地产买卖合同》、佣金确认书、购房发票等单据、XX事务所向本院出具的《情况说明》以及双方当事人的陈述证明。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据本案查明的事实，孙XX曾书面委托原告就系争房屋的出售提供媒介服务，其后，原告与买受方叶XX签订《购房确认书》，明确了购房总价等买卖条件，诸XX作为产权人亦确认了买方的买卖条件，再结合买卖双方在原告主持下签订正式买卖合同，孙XX亦在原告制作的佣金确认单上签字等情节，足以认定本案系争的房屋买卖系由原告促成。原告现要求委托方按照委托书约定的标准支付佣金并支付相应的滞纳金，尚属合理，本院可予支持。但基于合同相对性原则，该佣金的支付主体应确定为委托人孙XX为妥。两被告虽认为委托已超期失效，买卖合同并非原告居间促成，但上述抗辩显然与事实相悖，且有违诚信原则，本院难以采信。关于原告要求被告支付相当于佣金的违约金，缺乏相应的合同依据，本院难以支持。至于原告居间时是否具备相应的中介资质，本院认为，该问题属于行政管理的范畴，并不影响民事关系的成立，对此，被告可另行向有关部门反映，由其查实后处理。尽管如此，在本案中反映出的原告执业尚不规范的情况仍应引起原告重视，希望其今后严格按照法律规定及行业规定进行执业，以提升服务质量，避免不必要的纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、孙XX应在本判决生效之日起十日内给付上海XX房地产经纪事务所佣金4570元；
二、孙XX应在上述期限内给付上海XX房地产经纪事务所上述佣金的滞纳金（自2007年5月8日至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回上海XX房地产经纪事务所其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36.60元（上海XX房地产经纪事务所已预交），由上海XX房地产经纪事务所负担12.5元，孙XX负担24.10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员惠翔
书记员陈瑶
