原告（反诉被告）上海某投资咨询有限公司，住所地上海市。

法定代表人黄某乙，总经理。

委托代理人孙某，该公司工作人员。

委托代理人滕某，上海市A（略）事务所（略）。

被告（反诉原告）上海某塑料制品有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人何某，总经理。

委托代理人黄某乙，该公司工作人员。

委托代理人何某，该公司工作人员。

原告上海某投资咨询有限公司与被告上海某塑料制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2010年7月23日立案受理后，依法适用简易程序审理。在本院指定的举证期限内，被告提起反诉，本院依法决定与本诉合并审理，并于2010年9月7日公开开庭进行了审理。原告上海某投资咨询有限公司的委托代理人孙某、滕某、被告上海某塑料制品有限公司的委托代理人黄某乙、何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某投资咨询有限公司诉称：2008年7月，原、被告签订租赁合同一份，约定原告向被告出租场地，被告每年支付租金52,000元，租期自2008年7月20日至2010年7月19日止，租期内的水电费由被告承担。但被告自2010年5月29日起拖欠水电费至今，原告催讨未果，遂诉至法院，请求判令：1、被告支付2010年5月29日至实际迁出松江区X路X弄X号之日止的水电费（暂计至2010年7月21日止为42,763元）；2、被告支付违约金8,666元。庭审中，原告将第一项诉请调整为要求被告支付2010年5月29日至2010年7月21日止的水电费42,763元。诉讼中，原告放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。

被告上海某塑料制品有限公司辩称：对被告的用电度数和使用水费无异议。但原告抄录的包括被告在内40多户承租人的总用电量与电力公司电费单据记载的总用电量，存在较大差距，不可能是正常的损耗，以此导致被告承担的电费过高。原告从案外人手中取得场地的使用权至2010年3月31日即终止，但仍隐瞒真实情况，诱使被告作出错误意识表示，使被告巨额投资无法收回。故提出反诉请求：1、确认原、被告之间的租赁合同期限自2010年4月1日起至2010年7月19日止的部分无效；2、原告返还自2010年4月1日起至2010年7月19日止部分的租金17,333元；3、原告返还多收的电费128,337.72元。庭审中，被告自愿撤回第一项反诉请求。

针对被告上海某塑料制品有限公司的反诉，原告上海某投资咨询有限公司辩称：被告至今仍占有使用租赁场地，其要求返还租金无事实和法律依据，原告也未多收被告电费。

经审理查明：2008年7月2日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将位于上海市X路X号2,600平方米的空地出租给被告；租赁期限两年，自2008年7月20日至2010年7月19日止，年租金52,000元；合同押金4,320元，待租赁关系终止后，原告扣除双方约定的相关费用后，无息归还被告；租赁期内，原告负责提供水、电，水、电费按有关部门的价格计算，由被告承担，但损耗费按实际使用量平均分摊；被告逾期不支付租金及其他相关费用超过15天，原告有权解除合同，被告并向原告支付月租金2倍的违约金，原告有权采取停水、停电等措施，所造成的一切损失由被告自行负责。合同另对其它相关租赁事宜作了约定。合同签订后，原告按约交付租赁场地，被告亦支付了租金。由于被告至今拖欠2010年5月29日至2010年7月21日止的水费192.50元、电费42,570.20元，原告催讨无果，遂诉至法院。

另查明：本案系争租赁场地由松江县某鸡场出租给原告,原告承租后，将系争场地转租给被告。2010年6月22日，经法院生效判决确定松江县某鸡场与原告的租赁合同于2009年7月11日解除。2010年4月1日起至2010年7月19日止的期间，被告仍在使用租赁场地。

又查明：租赁期内，因被告认为其承担的电费过高，双方于2009年3月口头达成的调解方案，在原告计算的平均用电单价基础上下调0.06元。

庭审中，原告提供了自行制作的被告应付电费明细并陈述：松江区X路X号的用电由原告向电力部门申请了一个总的分时电表，之后分接到包括被告在内40多户，每户配备一个非分时电表；原告系根据应向电力公司支付的每月电费总额除以其向各使用人抄录的总用电量，得出每度电的平均单价，再乘以被告的用电度数，得出被告每个月应交的电费。被告对此计算方式有异议，认为：原告抄录的总用电量与供电部门电费单据记载的总用电量差距较大，不可能系正常损耗造成，合理的解释应是有人窃电或有人免费用电。

针对反诉诉请的返还电费，被告亦制作了一份清单，其每度用电的单价公式为：（电力公司公布的峰时用电单价X6小时+平时用电单价X10小时+谷时用电单价X8小时）/24小时，被告应付的电费根据该单价乘以其实际用电度数得出；应付的基本电费因每月总用电量不同有所差异，由于被告只有2008年12月、2010年6月的电费账单复印件，故2008年8月至2010年5月的基本电费单价以2008年12月的账单计算（计算方式：该月的基本电费总额/电费账单记载的总用电量=0.122元/KWH），2010年6月至7月的基本电费单价以2010年6月的账单计算（计算方式：该月的基本电费总额/电费账单记载的总用电量=0.192元/KWH），被告应付的基本电费以该单价乘以实际用电度数得出。原告对被告的计算方式有异议，认为不能以一个月的基本电费作为计算标准。

以上事实，由租赁合同、电费发票、缴纳水电费通知单、民事判决书以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应按约全面履行各自的义务。针对本案原、被告本、反诉主张，本院作如下阐述。

一、关于原告本诉请求的水电费。根据合同约定，租赁期间内的水电费，按有关部门的价格计算，由被告承担，但损耗按实际使用量平均分摊。一般情况下，电表质量、电力设施的新旧程度、电力设备安装是否规范等因素直接影响到用电损耗量。本案中，包括被告在内40多户承租人使用非分时普通分电表，共同接入总的分时电表，被告在签订合同过程中，对其客观上无法按照分时电价计算电费以及存在用电损耗，应有预见。从原、被告在庭审中各自主张的计算方式看，在用电量总量确定的前提下，原告的分摊电费方式显然更加合理。根据被告对电费承担提出异议后，双方曾就此进行协商，将单价下调0.06元，视为双方协商一致变更了电费计算标准之事实。庭审中，被告认为其分摊的损耗过大，可能存在窃电或免费用电的情况，但未提供证据证明，本院不予采信。据此，被告应当支付拖欠的水费192.50元、电费42,570.20元。原告自愿放弃对违约金的主张，系对自身权利的处分，本院予以准许。

二、关于被告反诉请求原告返还租金及多收的水电费。由于原告与松江县某鸡场的租赁合同解除，被告即丧失了占有使用租赁物的合法依据，但其仍应当支付实际占有使用期间的使用费，使用费的标准一般参考租金标准。故被告要求原告返还已付租金的意见，本院不予支持。被告根据分时电价的计算方式支付电费，依据不足，本院难以采纳，故其要求返还电费的反诉诉请，没有合法依据，本院亦不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）上海某塑料制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海某投资咨询有限公司自2010年5月29日起至2010年7月21日止的水电费42,762.70元；

二、驳回被告（反诉原告）上海某塑料制品有限公司的反诉请求。

如果被告（反诉原告）上海某塑料制品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付原告（反诉被告）上海某投资咨询有限公司迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1,085元，减半收取542.50元，财产保全费540元，反诉案件受理费1,647元，合计诉讼费2,729.50元，由原告（反诉被告）上海某投资咨询有限公司负担200元（已付），被告（反诉原告）上海某塑料制品有限公司负担2,529.50元（已付1,647元，其余882.50元于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张孜

书记员高佳静