原告韩xx，男，19xx年x月x日出生，汉族，住上海市X路。
委托代理人沈xx，上海市xx律师事务所律师。
被告上海xx置业有限公司，住所地上海市X路。
法定代表人李xx，职务董事长。
委托代理人宋xx，该公司工作人员。
委托代理人杜xx，上海xx律师事务所律师。
原告韩xx与被告上海xx置业有限公司其他合同纠纷一案，本院于2009年11月24日立案受理后，依法由审判员朱海燕独任审判，于2009年12月17日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2010年4月15日公开开庭进行了审理。原告韩xx的委托代理人沈xx，被告上海xx置业有限公司的委托代理人宋xx（第一次未到庭）、杜xx（第二次未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩xx诉称，原告为开设重庆鸡公煲旗舰店，于2009年8月3日与被告签订《预约单》，约定了上海市X路xxx弄xx号商铺（以下简称系争商铺）的位置、面积、层高、价格、预约顺序、是否包租等关键内容，原告已经支付了系争商铺的首次购房款人民币20万元，并筹备了近700万元的全部购房款。现因被告原因将开盘日期不断拖延到2009年9月25日、10月16日，且10月22日被告单方发函擅自解除系争商铺的《预约单》，被告将商铺整栋出售的做法与《预约单》约定的原告为X号预约顺序的约定不符。根据相关司法解释，商品房预订协议是指商品房买卖双方在签订预售合同或者买卖合同之前所签订的约束合同双方当事人就特定房产进行特定交易的协议。《预约单》具备购房合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款的，《预约单》应当认定为购房合同。在签订《预约单》之后，被告又擅自与他人签订预售合同，导致《预约单》无法继续履行，故要求判令被告赔偿原告经济损失100万元。
被告上海xx置业有限公司辩称，《预约单》仅是意向性质的文件，被告出具的收据上也明确是意向金，被告之所以将包括系争商铺在内的X号楼整栋出售给青岛xx投资管理服务有限公司，是因为有关部门希望被告保留产权，统一招商，确保商家品质和管理品质，真正将xx商业广场打造成闸北区的地标性商业中心。因青岛xx投资管理服务有限公司在2009年10月准备工作尚未成熟，故先由被告的上级公司上海xx房产（集团）有限公司与被告签订预售合同，现该预售合同已撤销，由青岛xx投资管理服务有限公司直接与被告签订了预售合同，销售价格也低于《预约单》中的价格。被告完全是出于响应和配合闸北区政府的要求，提升招商力度，引入品牌商家，真正将商业广场经营好，给区域经济的发展带来积极的影响，并无任何恶意违约之意。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，位于上海市闸北区X路的xx商业广场系由被告开发，总建筑面积约10万平方米，共有X幢楼，其中两幢办公楼，五幢商铺，系争商铺位于X号楼。xx商业广场是闸北区中部区域内一座较大规模的标志性商业综合体。2009年6月21日被告取得预售许可证。
2009年8月3日，原、被告签订《预约单》，约定：1、原告有意购买系争商铺，预测面积为170.57平方米，单价约为x元/平方米。2、原告于本预约单签署同时，向被告支付10万元，2009年8月8日前支付10万元，共计20万元作为购买系争商铺的预约金。针对系争商铺，本预约单的预约号为X号。3、原告必须保证所提供的基本信息（身份证、联系地址、联系电话等）真实有效，否则本预约单自动作废，被告不承担任何责任。4、原告不得转让本预约单。签署系争商铺《定金协议》和《预售合同》时，购房人须与本预约单所列原告相同或包含。5、被告将于系争商铺正式开盘七日前，按原告在本预约单中填写的联系地址，通过挂号信的方式通知原告开盘时间和地点。如原告无法按被告挂号信中所通知的时间和地点与被告洽购系争商铺，则本预约单自动失效。6、在系争商铺正式开盘当日，原告按第1顺位与被告洽购系争商铺。若预约号列前的预约人与被告洽购成功，预约号列后的预约单自动失效。7、若双方就系争商铺洽购成功，原告同意系争商铺纳入被告或被告指定的经营管理公司统一经营管理。8、若最终原告未能购买系争商铺，被告将于开盘日后十个工作日内将20万元预约金无息退还给原告。9、原告违反上述规定的，本预约单自动作废。
签约后，原告于2009年8月3日、8月7日分别给付被告两笔10万元，被告出具的发票上载明该款为“意向金”。
为改善闸北区投资环境，提升区域综合竞争力，上海市闸北区投资促进办公室和闸北区人民政府共和新路街道办事处于2009年9月15日联合致函被告，希望被告尽最大努力保留xx商业广场产权，进行统一招商和管理，确保入驻商家品质，努力将xx商业广场打造成闸北区乃至上海市的一个闪亮的地标性商业中心。后被告与青岛xx投资管理服务有限公司达成将X号楼整幢出售的意向，在青岛xx投资管理服务有限公司前期工作尚未完成的情况下，被告于2009年10月17日先将X号楼登记至被告上级公司上海xx房产（集团）有限公司名下。
2009年10月20日，被告致函原告称，系争房屋所在的X号楼被告予以整幢出售，请原告于2009年10月28日前，来xx商业广场现场接待中心，办理系争商铺的终止手续，届时被告将全额退还原告所支付的预约金。若逾期未来办理终止手续，视同已默认，《预约单》即刻终止。原告可以挑选xx商业广场其他商铺，被告将在价格上给予适当的优惠。原告接函后即于2009年10月22日委托律师致函被告，认为《预约单》应当认定为购房合同，被告应在开盘前为原告保留系争商铺，不得再与他人签订预售合同。希望被告继续履行《预约单》，与原告联系购买系争商铺事宜。因双方协商不成，致成讼。
2010年1月13日，被告与青岛xx投资管理服务有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将X号楼整幢出售给青岛xx投资管理服务有限公司，房屋单价为每平方米建筑面积3万元。2010年1月12日双方办理了预售登记备案手续，青岛xx投资管理服务有限公司陆续支付了相应的房款。原上海xx房产（集团）有限公司所办理的预售登记备案手续则予撤销。
审理中，原告称，其于2009年12月17日从网上下载的销售表显示，系争商铺每平方米建筑面积成交单价为x元，与《预约单》约定的价格差价约88万元，但该价格仍然低于市场价格，原告实际差价损失约200万元，现要求被告赔偿100万元。被告则称，该资料上显示的价格在与原告签订《预约单》之前就已形成，是被告在办理预售许可证时按规定向政府受理部门提供的预售方案（包括销售价格及浮动幅度）。包括系争商铺在内的X号楼是整幢出售，实际成交价格为每平方米建筑面积3万元。被告还称，其与客户签订《预约单》时对于单价并非作明确约定，而只是约定了大约的价格，实际开盘价确有小幅上涨，但上涨幅度仅约每平方米建筑面积数百元不等，预约X号楼的其他客户已全部协商解决，由被告按照存款利率给予补偿，如果原告愿意选购其他商铺，被告愿意在开盘价的基础上给予原告适当的优惠，如果不选购其他商铺，考虑到案件具体情况，被告除愿意退还原告已支付的预约金20万元以外，愿意再赔偿原告3万元。原告则表示，开盘价已高于《预约单》价格，且其他商铺不适宜原告经营，原告仍坚持诉讼请求，双方调解不成。
以上事实，有原告提供的《预约单》、收据、往来函、上海市商品房预售许可证、产权信息、楼书、房屋登记资料、录音资料、存款记录，被告提供的函、上海市商品房预售许可证、商品房预售提交资料、申报表、成交信息、预售合同、发票及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，原、被告签订的《预约单》属预约合同性质，是当事人真实意思的表示，于法无悖，当事人应恪守履行。《预约单》约定，在系争商铺正式开盘当日，原告按第1顺位与被告洽购系争商铺。现双方未能就系争商铺洽购成功的原因并非双方就买卖合同具体条款未能达成一致，而是由于被告将系争商铺另行出售，被告此举导致原告丧失了优先认购系争商铺的机会，使原告签订《预约单》的根本目的不能实现，虽然被告将X号楼整幢出售属事出有因，但仍不能免除其违约责任。尽管系争房屋实际成交价为每平方米建筑面积3万元，但该价格是整幢出售价格，与单套商铺出售价格缺乏可比性，从被告同期出售的周边商铺价格确实有所上涨的情况分析，被告的违约行为确实导致原告的信赖利益蒙受损失，被告应当酌情予以赔偿。但是，虽然原告按约支付了预约金，但《预约单》毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异，故原告主张的赔偿金额，依据不足，不能完全支持。根据《预约单》的预约合同性质，在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势，结合被告的过错程度、原告履约的支出及其信赖利益的损失等案件具体情况，被告自愿返还原告预约金20万元，并赔偿原告经济损失3万元，尚属合理，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告上海xx置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告韩xx预约金20万元；
二、被告上海xx置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩xx经济损失3万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x元（原告韩xx已预缴）由原、被告各半负担。被告上海xx置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告韩x元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长朱海燕
审判员孙迪
代理审判员马慧林
书记员严毅超
