原告（反诉被告）上海xx经济发展总公司，住所地上海市闸北区X路。

法定代表人朱xx，职务总经理。

委托代理人谢甲，上海xx律师事务所律师。

委托代理人谢乙，上海xx律师事务所律师。

被告（反诉原告）上海xx综合百货商店，住所地上海市闸北区X路。

执行合伙人蒋xx。

委托代理人肖xx，上海市xx律师事务所律师。

原告上海xx经济发展总公司与被告上海xx综合百货商店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年10月12日受理后，被告在答辩期内提出管辖异议，本院于2009年11月3日裁定予以驳回，被告不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2009年11月24日作出“驳回上诉，维持原裁定”的终审裁定。2009年12月28日被告提起反诉。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案由审判员朱海燕独任审判，于2010年2月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢乙、被告委托代理人肖xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海xx经济发展总公司诉称，原告与被告的前身上海xx家具有限公司（以下简称xx公司）于2004年3月26日签订《房屋租赁协议》，由xx公司承租原告位于上海市X路房屋（以下简称系争房屋），年租金11万元，租期自2004年4月1日起至2007年3月31日止，如被告愿意继续承租，可再续签两年，租期自2007年4月1日起至2009年3月31日止，期间年租金为12万元。2005年3月29日，被告告知原告因经营需要，xx公司已变更为被告，并由被告继续按原租赁合同履行义务。2009年3月31日租赁协议到期，原告欲收回系争房屋，但被告既不搬走，也不支付房租。后原告告知被告如欲续租，可按25万元年租金重新签订合同，然而被告依旧不予接受并拒绝迁出，并拖欠2009年4月1日起至今的房屋使用费及银行同期贷款利息。故请求法院判令：1、被告立即迁出系争房屋；2、被告支付2009年4月1日至实际迁出日止的房屋使用费（按25万元/年计算）及利息（按银行同期贷款利率4.86%计算）。

被告（反诉原告）上海xx综合百货商店辩（诉）称，原告在租赁协议到期前口头承诺让被告继续租赁，故被告对房屋进行了装修，现原告要求被告迁出，将导致被告损失巨大。双方就续租问题曾进行协商并已初步达成一致，后因原告领导层变动，故最终没有签订协议。原告即使要计算使用费，也应当按照原合同约定的12万元/年计算，原告主张按照25万元/年计算租金，并要求被告支付同期银行贷款利息没有依据，被告不同意原告的诉讼请求。此外，由于系争房屋用电线路严重老化，2008年7、8月间多次发生用电事故，造成电气线路和电器设备损坏，还多次发生房屋漏水等情况，被告多次向原告提出维修要求，但原告一直拒绝维修，被告只能自行改装修理，共花费2万余元，被告反诉要求判令原告支付电气线路设备改装修理费、房屋装修费2万元。

反诉被告上海xx经济发展总公司辩称，系争房屋不存在电气设备老化的问题，被告也从未向原告打过报告提出维修要求，被告是否花费相关费用进行维修原告方也无法认可，故不同意被告的反诉请求。

经审理查明，2004年3月26日，原告（甲方）与xx公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，租期自2004年4月1日起至2007年3月31日止，年租金11万元，每季度预付一次；租赁期内，乙方确需装修的，在不损坏建筑结构前提下，经甲方同意后方可装修，费用自理，今后发生各类维修费用，也由乙方承担；乙方要求解除协议撤场或违约及租赁期满时，甲方均不予补偿，装潢归甲方所有；乙方如需续租，甲方同意与乙方再续签两年租期（即2007年4月1日至2009年3月31日）的租赁协议，年租金提高到12万元。签约后，双方按约履行。

2005年3月1日，xx公司股东蒋xx、王xx投资成立了被告。2005年8月25日，xx公司被依法注销，上述《房屋租赁协议》由被告代替xx公司继续履行。

2007年3月31日《房屋租赁协议》期满后双方又续租两年，租期自2007年4月1日起至2009年3月31日，年租金12万元。租赁期满后，双方未就续租事宜达成一致，被告也不愿意迁出系争房屋，致成讼。

以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、报告、投资协议书、工商资料、公房租赁凭证及当事人的陈述等证据予以佐证。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁协议》是当事人真实意思的表示，于法无悖，当事人应当恪守履行。现《房屋租赁协议》已经到期，原告明确表示不再续约，被告理应及时迁出系争房屋。原告要求被告立即迁出系争房屋，理由正当，本院依法予以支持。被告在《房屋租赁协议》解除后继续占用系争房屋，应当支付房屋使用费，但房屋使用费数额以参照租金数额确定较为妥当。原告要求被告支付利息尚属合理，可予支持。被告的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、被告上海xx综合百货商店应于本判决生效之日起十日内迁出上海市闸北区X路房屋；

二、被告上海xx综合百货商店应于本判决生效之日起十日内给付原告上海xx经济发展总公司房屋使用费（自2009年4月1日起至被告实际迁出日止，按12万元/年标准计算）；

三、被告上海xx综合百货商店应于本判决生效之日起十日内给付原告上海xx经济发展总公司逾期支付房屋使用费的利息（以每月应付的房屋使用费为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；

四、反诉原告上海xx综合百货商店要求判令反诉被告上海xx经济发展总公司支付电气线路设备改装修理费、房屋装修费2万元的反诉请求不予支持。

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2940.80元（原告已预缴）减半收取为1470.40元、反诉案件受理费150元（被告已预缴），由被告上海xx综合百货商店负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递

交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员朱海燕

书记员严毅超