原告张xx，女，19xx年x月x日出生，汉族，自由职业者，户籍地重庆市沙坪坝区，住上海市闸北区。

委托代理人杜x，上海市xx律师事务所律师。

委托代理人李xx，上海市xx律师事务所律师。

被告王xx，男，19xx年x月x日出生，汉族，无业，户籍地上海市闸北区X路，住上海市闸北区X路。

原告张xx与被告王xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年7月20日立案受理后，依法由代理审判员赵淳独任审判，于2010年8月9日公开开庭进行了审理。原告张xx及其委托代理人杜x、被告王xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张xx诉称，2010年3月，经中介居间介绍，原、被告签订房地产买卖协议，约定被告以75万元的价格向原告购买上海市X路xxx弄xx号xxx室房屋（以下简称系争房）。上述协议中还约定如一方拒不履行协议致守约方解除协议的，应承担15万元违约金。签约后被告支付了2万元定金。但是，此后被告拒绝依约与原告签订《上海市房地产买卖合同》，称不再愿意购买系争房。原、被告数次协商未果。原告书面催告被告履行合同，被告不予理睬。据此，原告请求法院判令解除原、被告之间签订的房屋买卖协议、被告向原告支付违约金15万元。

被告王xx辩称，违约金条款与定金罚则不能并用。原告实际已经选择了定金罚则没收了被告的定金，且已于2010年3-4月时将系争房出卖给了他人。原告与被告之间的纠纷已经解决，被告不应再支付违约金。即使被告应给付违约金，原告主张的违约金金额也过高，要求法院将违约金调整为2万元。据此，被告表示同意原告解除买卖协议之诉请，但是不同意违约金诉请。

经审理查明，2010年3月11日，原告作为出卖人（甲方）、被告作为买受人（乙方）、上海中原物业顾问有限公司作为居间人（丙方）签订了《房地产买卖居间协议》及作为该协议附件的《房地产买卖协议》。上述《房地产买卖居间协议》主要内容为甲乙双方经丙方居间介绍，就系争房买卖事宜达成一致，系争房总价为75万元。上述《房地产买卖协议》约定：总房价75万元，为办理交易过户手续之需，甲乙双方应于本协议签署之日起七日内前往丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（简称“买卖合同示范文本”）；如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照协议所述总房价款的20%向守约方支付违约金。被告还向原告支付了定金2万元。后被告表示不愿购买系争房，拒绝履行上述《房地产买卖协议》。原告于2010年3月20日致函被告，要求被告于2010年3月23日与原告签订《上海市房地产买卖合同》，继续交易，若被告仍不配合，则将视为被告根本违约，要求被告依约支付违约金15万元。该函寄往被告户籍地上海市闸北区X路xxx弄x号后厢房，于2010年3月21日因“迁移新址不明”被邮局退回。后原告将系争房出卖给案外人，交易过户申请于2010年4月7日由房地产登记部门受理，于同月15日系争房产权过户至案外人名下。

以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、催告函及信封、被告提供的系争房房地产登记资料及当事人的陈述等证据予以佐证。

审理中，原告表示：现在原告处的2万元定金应用于冲抵被告应给付的违约金；系争房出卖给案外人的价格为77万元，但由于被告毁约致原告无力再购买新房居住，故原告的隐形损失不止15万元。

本院认为，原、被告双方就被告违约、双方所订系争《房地产买卖协议》解除并无异议，只是就被告应承担的违约责任存有争议。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告2010年3月20日所发的催告函，被告虽未收到，但根据该函的内容，原告确已选择适用违约金条款。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告另行出卖系争房的房价高于系争《房地产买卖协议》所约定的房价，故从房价本身来看原告并无实际损失。原告分别与被告及案外人所订的两份系争房买卖合同签署时间相隔不超过一个月，原告关于被告毁约致原告无力再购买新房、隐形损失不止15万元的主张没有依据。因此，被告应给付的违约金金额由本院酌情调整为3万元。被告应付违约金与原告应返还的2万元定金相互冲抵，被告还应给付原告1万元。本案纠纷系因被告违约造成，故本案案件受理费由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条之规定，判决如下：

一、原告张xx与被告王xx签订的上海市X路xxx弄xx号xxx室房屋《房地产买卖协议》解除；

二、被告王xx应于本判决生效之日起十日内给付原告张xx违约金3万元（该款与原告应返还给被告的2万元定金相互冲抵后，被告应给付原告1万元）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为1700元（原告已预缴），由被告王xx负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级法院。

审判员赵淳

书记员龚胤