原告洛阳东方控股有限公司，住所地：洛阳市涧西区X路X号街坊X幢。

法定代表人庄某某，该公司董事长。

委托代理人邓某，男，1951年（特别授权）。

被告李某甲，男，1965年出生。

被告李某乙，男，1967年。

原告洛阳东方控股有限公司（以下简称：东方控股公司）诉被告李某甲、李某乙为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告东方控股公司委托代理人邓某、被告李某甲及被告李某乙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告东方控股公司诉称：洛阳市涧西区X路X-X楼一层为经营性门面房。被告因经营需要，自愿承租涧西区X路X-X-X号房屋，双方签订《租赁合同》，期限自2009年1月1日至2009年6月30日止，交纳半年房租4200元、租赁保证金1000元。租赁期满后，被告既不办理退房手续，却又继续使用原告的房屋。最终，2009年10月12日腾空退交了承租的房屋，未办理经济结算手续，拖欠原告7-9月房租2100元。《房屋租赁合同》第二条（一）款约定租赁期限为6个月，自2009年1月1日至2009年6月30日止。被告2009年10月12日办理退房，实际承租使用房屋时间为9个月。《房屋租赁合同》第三条（二）款约定：该房屋月租金为700元，半年租金为肆仟贰佰元。被告实际承租使用房屋9个月，房租应为6300元，已交纳4200元，拖欠2100元。《房屋租赁合同》第三条（七）款约定：按先交款后使用方式支付房租及各项费用，每次交纳半年租金及各项费用，首次交纳租金时间应自合同签订之日起3日内（含法定节假日），首次租金期满的前15日再交纳第二次租金，每迟延1日，乙方按应交租金千分之三的标准向甲方支付迟延付款违约金，依此类推；迟延时间超过30日，甲方有权解除合同，乙方按本合同第八条承担违约责任和违约金。被告应依据本条款承担违约责任，并按照拖欠租金标的支付7月1日至12月20日违约金1089.9元。《房屋租赁合同》第七条（六）款约定：按时支付租金和租赁房屋所发生的水电费、卫生费和物业管理费及公用部分应分摊的水电费等。《房屋租赁合同》签订后，原告按照合同约定将房屋交付使用。但是，被告却未认真履行合同。被告在2009年3月25日交纳6个月房租4200元。延续租赁期后，原告工作人员多次上门催交，被告无休止的推迟7-9月房租2100元。其次，被告10月12日办理退房时，且未结清市电业局电费，数额为1.45元。现原告起诉至本院，请求依法判令：1、被告立即停止侵权，办理租赁结算手续，并支付拖欠的房租2100元；2、被告按照合同约定支付7月1日至12月20日期间产生的违约金1089.9元及之后期限的违约金。3、被告另向电业局支付承租房屋期间所发生的电费1.45元及产生的滞纳金。4、判令由被告承担本案一切诉费用。

被告李某甲辩称：原告起诉书所述内容不属实。1、虽合同上双方约定租赁期限为2009年1月至2009年6月30日，但实际上我是从2009年4月才开始使用该套房屋。2009年3月25日赵玉云将该套房屋转让给我，我支付其7000元转让费。并于2009年3月25日支付给原告4200元租金及1000元保证金。2、原告没有履行告知义务，在我经营一个月后，传言说我所租赁的房屋要拆迁，原告对此却隐瞒，给我的经营也造成一定的经济损失。3、原、被告双方所签订的合同为无效合同，租赁期限满后，我找原告继续承租，但原告置之不理，并在此时才告知我房屋要拆迁，不是我不交纳，是无法向原告交纳2009年7月至9月的房屋租赁费。4、原告的隐瞒造成了我经济损失近两x元。

被告李某乙辨称：1、同意被告李某甲的答辩意见。2、我为该套承租房屋的保证人，保证房租到期补交租金。原告隐瞒拆迁房屋的事实，给被告李某甲带来一定的经济损失，不是被告李某甲不交纳租金，是原告隐瞒事实及其租赁期到后原告的置之不理造成被告李某甲无法支付2009年7月至9月期间的租金。

审理查明：位于洛阳市涧西区X路X-X楼系原告东方控股公司所有，其一层为经营性门面房。2008年，案外人承租了该一层的X号门面房，2009年，原承租人将其承租的X号门面房转让给了被告李某甲。2009年3月25日，原告作为甲方与被告李某甲（乙方）、李某乙（丙方）签订了《房屋租赁合同》一份，该合同第二条约定：租赁期限为六个月，自2009年1月1日至2009年6月30日止。租赁期满，该租赁合同自然终止，乙方应如期向甲方交还承租的房屋，若乙方要求续租，则应在租赁期满2个月之前书面向甲方申请续租。合同第三条约定：该房屋租赁保证金为1000元，该房屋月租金为700元，半年租金为4200元。按先交款后使用方式支付房租及各项费用，每次交纳半年租金及各项费用，首次交纳租金时间应自合同签订之日起3日内（含法定节假日），首次租金期满的前15日再交纳第二次租金，每迟延1日，乙方按应交租金千分之三的标准向甲方支付迟延付款违约金，依此类推；迟延时间超过30日，甲方有权解除合同，乙方按本合同第八条承担违约责任和违约金。合同第七条约定：乙方应按时支付租金和租赁房屋所发生的水电费、卫生费和物业管理费及公用部分应分摊的水电费等。合同第十二条约定：丙方自愿作为乙方的履约保证人，对乙方履行本合同项下的义务提供连带责任保证，保证期限为本合同签订之日起至2011年6月30日止。该合同还对三方的其它权利义务进行了约定。合同签订后，被告李某甲在当日便将房屋租赁费4200元及保证金1000元交纳给原告，原告同时出具相关发票及收据。在房租发票上显示，该4200元房租为2009年1月至6月，并有被告李某甲签名。2009年6月30日合同到期后，被告李某甲未将租赁房屋交还原告，仍继续使用，2009年7月13日，原告向被告李某甲送达房屋租赁交费通知书。2009年10月12日，被告李某甲将该房屋交还原告，同年12月20日办理退房手续。现原告以被告李某甲继续使用房屋却未交租金为由，起诉至法院。庭审中，因原告不同意调解，致本院调解不能。

本院认为：原告东方控股公司与被告李某甲、李某乙签订房屋租赁合同，系各方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规禁止性规定，且该合同已实际履行，该合同合法、有效，本院应当认定。各方当事人应按合同的约定履行义务或主张权利。2009年6月30日合同到期后，被告李某甲未将租赁房屋交还原告，仍继续使用，2009年7月13日，原告向被告李某甲送达房屋租赁交费通知书，然而被告李某甲虽未交纳租赁费，但也未将房屋交还原告，合同期满之后，被告仍在继续使用该房屋，原告亦向被告下达了房屋租赁交费通知书，故可以认为：原、被告之间的行为应视为对该房屋的租赁期限的更改，因双方并未签订新的房屋租赁合同，导致双方权利义务不明确，故应按原合同条款约定执行。即租赁期为2009年7月1日至2009年9月30日，租金为2100元并于2009年7月20日前交纳。被告李某甲未按约定交纳租金，其行为显属违约，应当承担违约责任。依据合同约定，被告李某甲应从2009年7月21日起按每日应交租金2100元的千分之三的标准向原告支付迟延付款违约金，直至该租金2100元实际支付完毕之日止。因原告东方控股公司与被告李某甲之间变更了原合同的租赁期限，变更后并未征得被告李某乙的书面同意，因此，双方重新建立的租赁关系对被告李某乙不具有约束力，李某乙在本案中不应承担连带责任。至于原告主张的电费及滞纳金，因无证据证实其有权收取该电费，故该项主张，证据不足，本院不予支持。被告李某甲关于租赁合同无效的辩解意见，因证据不足，理由不能成立，其辩解意见不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十八条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告李某甲于本判决生效后十日内向原告洛阳东方控股有限公司支付房屋租赁费2100元。

二、被告李某甲于本判决生效后十日内向原告洛阳东方控股有限公司支付利息（从2009年7月21日起每日按租金2100元的千分之三的标准支付违约金，至租金2100元实际支付完毕之日止），逾期，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告洛阳东方控股有限公司的其它诉讼请求。

本案受理费50元，由被告李某甲承担。

如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长石平安

人民陪审员沈利利

人民陪审员扬明顺

二0一0年七月十七日

书记员李某冰