上诉人（原审原告、反诉被告)吴某甲，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人吴某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人孙娟，湖南言顺律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告)湖南高桥大市场发展有限公司。住所地长沙市东二环一段X号。

法定代表人罗某某，董事长。

委托代理人陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，该公司法律顾问，住（略）。

上诉人吴某甲与被上诉人湖南高桥大市场发展有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2008）雨民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2005年12月7日，吴某甲与高桥市场签订《门面(铺位)租赁合同》一份，约定吴某甲租赁高桥市场所有的位于高桥大市场中栋X层2区X号门面(面积87平方米)；租期自2005年1月1日起至2007年12月31日止，吴某甲需交纳门面押金x元。同日，吴某甲交纳了x元门面押金。之后，高桥市场按约将门面交由吴某甲租赁，吴某甲将该门面隔成A、B两间(面积各43.5平方米)，分别转租给周良娥和刘芝荣经营。

2007年11月14日、2007年11月24日、2007年11月28日、2007年12月25日、2007年12月27日、2008年1月8日、2008年1月9日，高桥市场向各承租户(包括吴某甲)发出书面通知并将该通知进行张贴公告，通知称各个未办理铺位续租手续的经营户抓紧到市场招商部办理续租或退铺手续，凡在2008年1月13日前未办理铺位续租手续和退铺手续的经营户，都视同放弃续租铺面，高桥大市场将遵循市场经济规律和双方自愿的原则，与愿租赁铺位的经营户签订租赁合同。吴某甲在合同到期前，未与高桥市场签订续租合同。

2007年12月28日、2008年1月2日，高桥市场与周良娥和刘芝荣分别签订了《门面(铺位)租赁合同》，约定被告将其所有的位于高桥大市场中栋X层2区X号A、B门面(面积各43.5平方米)分别租赁给周良娥和刘芝荣经营，租期自2008年1月1日起至2012年12月31日止。同日，周良娥和刘芝荣按合同约定各支付被告经营权费x元，押金x元。

2008年1月30日(合同上落款时间为2008年1月1日），高桥市场与吴某甲续签《门面(铺位)租赁合同》，约定吴某甲承租高桥市场所有的位于高桥大市场中栋X层2区l号A、B门面(面积共87平方米)，租期自2008年1月1日至2012年12月31日，租金每月76.05元／平方米，管理费每月40.95元／平方米，吴某甲应向高桥市场交付押金x元，任何一方违约的，违约方应当赔偿守约方损失并支付违约金，违约金比例按合同约定的年租金和管理费总额的10％计算。之后，吴某甲向高桥市场支付了该门面自2008年1月1日至2008年6月30日的租金，并补交押金x元(2005年签订合同时已交x元押金)，但高桥市场未按约定将门面交由吴某甲实际使用。2008年9月1日，吴某甲诉至原审法院，请求判令高桥市场继续履行双方于2008年1月30日签订的《门面(铺位)租赁合同》，并由高桥市场按合同约定支付违约金x.8元；高桥市场则提起反诉，请求依法撤销其与吴某甲于2008年1月30日签订的《门面(铺位)租赁合同》。

本案在审理过程中，经原审法院释明，高桥市场将反诉请求变更为依法解除原告与被告于2008年1月30日签订的《门面(铺位)租赁合同》。

原审法院认为：吴某甲与高桥市场于2006年1月21日签订的《门面(铺位)租赁合同》到期前，高桥市场多次通知吴某甲续签合同，但吴某甲逾期未与高桥市场续签合同，吴某甲的优先承租权即已丧失；2007年12月26日、2008年1月2日，高桥市场将高桥大市场中栋X层2区X号A、B门面出租给周良娥、刘芝荣，并与之签订《门面(铺位)租赁合同》，该合同不违反法律行政法规禁止性规定，合法有效。但高桥市场将该门面交由周良娥、刘芝荣实际占有使用后，又将其出租给吴某甲并与之签订《门面(铺位)租赁合同》，吴某甲的合同目的显然无法实现，吴某甲要求高桥市场继续履行已无可能，故吴某甲要求高桥市场继续履行该合同，不予支持；高桥市场反诉要求解除与吴某甲签订的《门面(铺位)租赁合同》，符合法律规定，予以支持；但高桥市场应当承担不能履行合同的违约责任。吴某甲要求高桥市场交付违约金x.8元[(76.05元+40.95元)×87平方米×12月×10％]，符合合同约定，予以支持。故判决：一、解除原告(反诉被告)吴某甲与被告(反诉原告)湖南高桥大市场发展有限公司于2008年1月30日签订的《门面(铺位)租赁合同》；二、被告湖南高桥大市场发展有限公司于本判决生效后3日内支付原告吴某甲违约金x.8元；三、驳回原告吴某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2544元，因适用简易程序减半收取1272元，反诉受理费1272元，由被告湖南高桥大市场发展有限公司负担。

吴某甲不服原审法院判决，向本院上诉称：原审判决认定事实不清，错误地认为上诉人丧失了优先承租权。请求撤销原判，判令被上诉人继续履行与上诉人签订的租赁合同，或判令解除合同，由被上诉人支付违约金并赔偿上诉人的经济损失。

高桥市场答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。上诉人二审中提出的赔偿损失不符合法律规定。

经审理查明：2001年12月26日，高桥市场与吴某甲双方就市场中栋X层2区X号门面签订租赁合同。合同约定：吴某甲可长期在上述门面经营，高桥市场保证不再变动经营项目。首期租赁期限叁年即2001年12月10日至2004年12月9日止，合同期满后，双方重新签定租赁合同或购买合同。租金为月租金每平方米45元，三年不变，三年后，高桥市场不再收取赞助费，合同还就其他事项进行了约定。本院查明的其他事实同原审法院查明的事实一致。

本院认为：高桥市场与吴某甲签订的门面租赁合同及高桥市场与周良娥、刘其荣签订的门面租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，其合同合法有效，双方均应依据合同约定履行各自的义务。现高桥市场在门面租赁给周良娥、刘其荣后，又将门面租赁给吴某甲，导致吴某甲的合同目的无法实现，高桥市场为此应当承担违约责任。涉案门面已交给周良娥、刘其荣使用，且周良娥、刘其荣签订合同在先，故宜解除高桥市场与吴某甲的合同为妥。关于优先承租权问题，吴某甲在高桥市场门面到期后，经高桥市场多次催促后，仍迟延与高桥市场签订合同，故吴某甲该权利已经丧失。关于赔偿损失问题，由于吴某甲提出的请求已经超出原审请求，属于新增加的诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第184条，该请求只能另行起诉。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院对其请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费2544元，由上诉人吴某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长罗某寒

审判员冯亚雄

审判员黄仲奇

二○○九年四月十六日

代理书记员李琴杨子