重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2010）渝五中法民终字第X号

上诉人（原审原告）：重庆经开区竞地.溯源居业主委员会，住（略）。

负责人：郑某某，主任。

委托代理人：熊人勤，（略）所（略）。

委托代理人：陈旭玲，（略）所（略）。

被上诉人（原审被告）：重庆竞地实业有限公司，住所（略）。

法定代表人：侯某，董事长。

委托代理人：路翠娟，（略）所（略）。

委托代理人：刘某某，男，19xx年x月x日生，x族，住（略）。

被上诉人（原审被告）：重庆竞地物业管理有限公司，住（略）。

法定代表人：何某某，董事长。

委托代理人：路翠娟，（略）所（略）。

上诉人重庆市经开区竞地.溯源居业主委员会（以下简称溯源居业主委员会）与被上诉人重庆竞地实业有限公司（以下简称竞地实业公司）、重庆竞地物业管理有限公司（以下简称竞地物管公司）物业管理纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2010年5月18日作出（2009）南法民初字第X号民事判决，溯源居业主委员会对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年8月19日询问了本案。溯源居业主委员会负责人郑某某、委托代理人熊人勤；竞地实业公司及竞地物管公司委托代理人路翠娟、刘某某参加了询问。本案现已审理终结。

一审法院审理查明，竞地实业公司系溯源居业主委员会所在竞地.溯源居小区的开发商，竞地物管公司系该小区物业管理公司。2009年2月24日，溯源居业主委员会以竞地实业公司、竞地物管公司未按“5.23会议纪要”达成的一致意见履行为由，向法院起诉要求竞地实业公司、竞地物管公司归还全体业主面积约2000平方米活动场所的使用权，进而增加其余6项请求。2009年12月1日，法院组织当事人双方对以下证据进行了证据交换：

溯源居业主委员会提供的证据：

1、业委会备案证明、业委会负责人身份证明、四次会议纪要（时间分别为2006年5月23日、2006年6月2日、2006年12月11日和2007年5月14日），其中2006年5月23日会议纪要关于会所和幼儿园的叙述为：“小区自业主入伙以来分别在19、X幢招商引进了超市、美容美发、影碟租赁、棋牌活动室和无偿提供的乒乓球，已基本满足了业主健身、休闲、娱乐生活等各方面的需求。但开发商在售楼时明确的“会所、幼儿园”，因小区人口居住规模有限，幼儿生源不足等原因，客观上造成了项目的招商困难。希望广大业主积极推荐，引进只要是能满足广大业主意愿的项目，开发商愿随时提供售楼时承诺的“会所、幼儿园”；2006年6月2日会议纪要关于会所和幼儿园的叙述是“按5月23日开发商与业委会的沟通意见处理”；2006年12月11日会议纪要关于幼儿园的叙述为“二楼幼儿园在全体业主确定用途后，根据其要求进行装修作为业主的活动场所。拟证明幼儿园所在的二楼属业主的活动场所，被告用于出租，剥夺了业主使用活动场所的权利；会议还涉及如防漏、设施整改等，证明被告违约。

竞地实业公司认为，对会议纪要的真实性无异议，但其内容不能证实原告所说内容，2006年6月2日和2006年12月11日的两次会议公司并未参加，未作出任何某诺。竞地物管公司认为，对前三次会议纪要的真实性无异议，2006年6月2日和2006年12月11日的两次会议是公司与业委会达成的协议，但与本案并无关系。

2、重庆市物价局渝价（2002）X号文件复印件，作为原告增加诉讼请求的证据。二被告认为，由于原告未提交原件，不予质证。同时认为，该文件已作废，文件中说小区有上百年的榕树100棵，是竞地物管公司对物价局作出的说明。

3、时间为2009年3月26日竞地实业公司关于对业委会信访事项的答复意见原件一份，证明业委会对遗留问题一直在主张权利，未超过诉讼时效。竞地实业公司认为，其中部分内容不属实，不能证明原告所说内容，被告交房时间是2003年，但原告反映内容是2009年，很多问题的时效早已超过。被告竞地物管公司认为，原告不能证明未过时效，该意见是对业委会反映的一个答复，不能说明本案问题。

4、重庆市规划局渝建验（2003）经开字第X号文件12页，证明幼儿园及会所的情况，以及X幢属于非住宅。二被告对文件的真实性无异议，但认为不能证实原告所说内容，房产证上X幢都是住宅，X幢只有一层至今是非住宅，用途并未改变。

5、重庆经开区管委会南区综合管理办公室第三期3.12会议纪要，证明诉讼时效未超过。二被告对其真实性无异议，但认为，会议纪要反映的问题不在时效期内，交房时间是2003年12月份，时效已超过几年。

竞地实业公司提供的证据：

1、《商品房买卖合同》47份，47份签名与业主姓名不一致，证明原告无诉讼主体资格。原告对合同的真实性无异议，但认为需到国土房管局核实，且合同上所有权人是否现仍是房屋所有人不能确认。

2、（1）房权证111字第x号、（2）房屋租赁合同、（3）会所、幼儿园照片、（4）房权证111字第x号、（5）房屋面积分户汇总表，证明被告已经提供了1878.18平方米的会所及幼儿园用房，并且经过被告努力，已经成功对幼儿园进行了招商，现在是由重庆市南岸中艺佩佩幼儿园为原告所在小区提供服务。目前幼儿园仍在正常营业，会所部分则是业主跳舞使用。此外，被告另提供了566.57平方米的配套用房，无偿用于物业管理用房及业委会的办公室，因而被告提供的房屋面积已经多达2444.75平方米，远远超过原告要求的2000平方米。原告对证据的真实性无异议，但认为不能抗辩其诉讼请求，幼儿园所在楼的二层被告承诺作为业主的活动场所；同时认为，物管用房不能作为业主会所，被告提供的面积未达到原告要求。

3、（1）重庆市建设工程规划验收合格证[渝规建验（2003）经开字第X号]、（2）房权证111字第x号，证明被告开发的溯源居小区X幢完全合格，其中16-X幢都于2004年3月2日按照规划要求办理了房权证，X幢没有非住宅、物管用房及业委会用房，故不存在返还的问题；（3）（2004年6月1日至2006年5月31日）竞地.溯源居商铺租赁合同、（4）（2007年1月1日至2007年10月31日）房屋租赁合同、（5）超市、竞味轩卤菜店、（6）（2007年1月1日至2008年12月31日）房屋租赁合同、（7）怡人港美容美发、洁泰干洗店照片、（8）（2008年1月1日至2008年12月31日）房屋租赁合同，证明被告进行了招商，为小区业主提供服务，但由于业主需要太少，多数店面因经营不善而撤场；（9）问卷结果统计表1份及小区业主问卷共计562份的部分复印件，证明业主对小区的治安、环境卫生、维修、公共设施、便民服务、文化活动等项目的满意率为92.9%，完全超过双方的约定。原告认为，售房广告明确宣传商业用房，产权证也明确是商业用房，商业用房属于配套设施之列；至于招商，被告承诺后都应办理，并为小区提供长期服务。

4、（1）交房公告、（2）收楼书3份、（3）《重庆市新建商品房屋使用说明书》、（4）《重庆市新建商品房屋质量保证书》、（5）装修申请表、（6）竞地溯源居业主公约、（7）业主（住户）情况登记表、（8）入伙通知书、（9）重庆市九龙坡区环境监测站监测报告、（10）函，证明交房已超过5年，质保期已满，不应随意延长；生化池在交房时合格，也超过质保期，应由大修基金维修。原告对证据的真实性无异议，但认为生化池、房屋漏水等是遗留问题，应按2006年双方协商结果解决。

在证据交换中，双方确认业委会与竞地物管公司签订有2007年6月1日至2009年5月31日的物业服务合同，本案不涉及物业管理费的争议；同时原告确认要求被告返还的业主活动场所使用权的对象为幼儿园所在楼的二、三楼。

开庭审理中，双方当事人对如下证据经庭审质证：

原告方的证据：

1、时间为2009年12月14日的业主授权委托书505份，证明原告起诉前已召开业主代表大会，再召开业主大会，小区共有住户732户，取得小区业主的同意。

2、照片三张，证明原用于超市、干洗店等设施被告已转让他人，现已丧失应有功能，对原告造成损失。

被告认为，照片不能证实原告的诉讼请求。

被告方的证据：

1、2004年1月1日签订的前期物管合同一份，原告无异议。

2、2007年5月29日签订的物业服务合同一份，原告认为，该合同已到期，但至今仍按该合同履行。

法院依据原告申请调取的证据：

1、重庆市物价局渝价（2002）X号文件，经当庭质证，原、被告对其真实性无异议，但被告认为，该文件已失效，无证明力。

2、规划图11张，原、被告对该证据无异议，原告认为对小区X幢楼的使用权很明确。被告认为，该证明不能证明X幢的使用权属业委会，并且全部验收合格。

审理中，双方当事人确认原告要求返还2000平方米活动场所的所有权属竞地实业公司。

审理中，法院征求原告意见，其7项诉讼请求能否明确由二被告共同承担责任或分别承担。原告明确表示，该谁负责就由谁负责，会议纪要谁签字盖章由谁承担，并且物管公司是2004年底才与实业公司分开的。

一审法院认为，关于原告主体资格是否适格。本院认为，业委会为维护业主的共同权益，当然具有诉讼主体资格，且《物业管理条例》和《物权法》并未规定“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，须经专有部分占建筑总面积过半数（或三分之二）的业主或者占总人数过半数（或三分之二）的业主同意，可以以业委会的名义起诉”，故原告具有本案的诉讼主体资格。

关于原告7项诉讼请求，其中既包含财产所有权纠纷，又包含物业管理相关内容纠纷，分属于不同的法律关系，原告也未明确相应的责任应由二被告共同承担或分别承担，本应分别处理，但被告未有任何某议，故可在本案中一并予以处理。

1、关于被告应否归还全体业主面积约2000平方米活动场所的使用权的争议。原告该项请求的依据为三次会议纪要（时间分别为2006年5月23日、2006年6月2日、2006年12月11日）和重庆市物价局渝价（2002）X号文件。审理中，当事人双方对证据的真实性无异议，也确认2000平方米活动场所的所有权属竞地实业公司。本院认为，依据2006年5月23日、2006年6月2日形成的两次会议纪要，虽涉及“会所、幼儿园”的问题，但未明确具体座落。审理中，原告确认要求被告返还的业主活动场所使用权的对象为幼儿园所在楼的二、三楼，但原告所依据的会议纪要并未明确约定业主是否享有该活动场所的使用权。2006年12月11日的会议纪要虽达成“二楼幼儿园在全体业主确定其用途后，根据其要求进行装修作为业主的活动场所”的意见，经本院审查，该意见系业委会与竞地物管公司达成的意见，双方当事人均确认该活动场所的所有权属竞地实业公司，结合竞地实业公司2006年6月2日和2006年12月11日的两次会议公司并未参加，未作出任何某诺的质证意见，本院认定业委会与竞地物管公司达成的该意见侵犯了所有权人的财产处分权，应属无效。又依据重庆市物价局渝价（2002）X号文件，该文件系重庆市物价局关于南岸区竞地.溯源居物业管理服务收费标准的通知，该通知引用物管公司关于配套设施的陈述：“设有小区业主休闲会所和幼儿园，建筑面积2000多平方米……”等，该文件不是双方当事人的合同约定。故无论会议纪要或是物价局文件，均不能证明被告负有归还2000平方米活动场所的义务，且被告竞地实业公司提交有房权证111字第x号、会所和幼儿园照片，证明被告已经提供了1878.18平方米的会所及幼儿园用房，原告对该证据的真实性无异议。故原告的该项诉讼请求，既无合同约定，也无法律规定，依法不予支持。

2、关于对小区房屋的漏水等质量问题再延长5年保修期的请求。本院认为，该项请求于法无据，本院不予支持。如原告认为房屋在质保期内存在渗水等质量问题，可依据《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》等依据另案诉讼处理。

3、关于对小区生化池进行彻底整改的请求。本院认为，被告提交有重庆市九龙坡区环境监测站监测报告，证明系验收合格，原告对该证据的真实性无异议。审理中，原告未能举示相关证据证明生化池在质保期内存在质量问题，故原告的该项请求不予支持。

4、关于将X幢端头绿地归还给全体业主和将小区X幢一楼包括公共洗手间的使用权归还业委会的请求。本院认为，原告在审理中未能证明系被告占有或使用，故无归还之理。原告认为，公共卫生间是依据规划必须设置的，但开发商擅自改动。本院认为，如开发商未按照规划建设，则不属于民事法律调整范围。

5、关于被告应在小区栽种上百年榕树29棵和在小区设置超市、美容美发、干洗店等生活设施的请求。本院认为，原告主要依据的是重庆市物价局渝价（2002）X号文件，该文件是物价管理部门针对物管公司为申请收取物业服务收费标准而下达的通知，而不是原、被告双方的合同约定。该通知虽引用物管公司关于配套设施的陈述：“小区拥有上百年榕树29棵、设置超市、美容美发、干洗店…”等生活设施，原告认为环境和配套设施条件未能完善，应通过调整物业管理费用予以解决。故原告的该项诉讼请求，既无合同约定，也无法律规定，依法不予支持。遂判决：驳回重庆市经开区竞地.溯源居业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费80元，由重庆市经开区竞地.溯源居业主委员会负担。

溯源居业主委员会不服一审判决，向本院提起上诉，理由是：根据竞地实业有限公司物业管理分公司向重庆市物价局关于物业管理服务收费标准的申报内容等证据，可以证明被上诉人有义务为全体业主增设2000平方米的业主活动场所；根据“会议纪要”和“关于解决竞地.溯源居遗留问题的处理方案”，被上诉人应该对小区房屋漏水等质量问题延长保修期、并对小区生化池进行整改和栽种百年榕树29棵等，原判认定事实有误，请求二审予以改判。

竞地实业公司和竞地物管公司答辩称，原判正确，请求予以维持。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于竞地实业公司和竞地物管公司是否应当归还业主约2000平方米活动场所使用权的问题，由于在审理中溯源居业主委员会明确了返还的活动场所在幼儿园所在楼的二、三楼，该二、三楼的所有权属竞地实业公司，而竞地实业公司并未参加2006年6月2日和2006年12月11日的会议，也未作出任何某诺，故溯源居业主委员会要求归还2000平方米活动场所的请求无事实依据，本院不予支持。对于溯源居业主委员会要求对小区房屋漏水等质量问题再延长5年保修期的请求，于法无据，不予支持。溯源居小区的生化池经重庆市九龙坡区环境监测站监测，验收合格，溯源居业主委员会再要求对生化池进行整改缺乏事实依据，本院不予支持。关于溯源居业主委员会根据重庆市物价局渝价（2002）X号文件，要求在小区栽种百年榕树29棵和在小区设置超市、美容美发等生活设施的请求，由于重庆市物价局渝价（2002）X号文件是物价管理部门针对物管公司为申请收取物业服务收费标准而下达的通知，并非双方当事人的约定，溯源居业主委员会如果认为小区环境和设施未完善，应通过调整物业管理费用予以解决。另外，溯源居业主委员会要求将小区X幢端头绿地和X幢一楼包括公共洗手间的使用权归还业委会的请求，无相应证据佐证，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案案件受理费80元，由上诉人重庆市经开区竞地.溯源居业主委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长周海燕

代理审判员段晓玲

代理审判员王冬

二0一0年十月八日

书记员江一骄