原告熊某某

委托代理人沈华，上海文勋（略）事务所（略）。

被告顾某某

委托代理人高兴，上海中汇（略）事务所（略）。

原告熊某某诉被告顾某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月6日受理后，被告于2010年2月2日提出反诉，本案适用简易程序，依法由代理审判员王凌冰独任审理，于2010年2月23日公开开庭进行了审理，2010年4月29日，本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2010年6月2日公开开庭进行了审理。原告熊某某的委托代理人沈华以及被告顾某某的委托代理人高兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告熊某某诉称，原、被告于2009年6月2日签订《合作协议》一份，约定，原告承租被告本市X路X号X单元房屋，建筑面积包括走道40平米（实际面积18平米），租期从2009年7月1日至2014年6月30日，2009年7月为装修期免租，从8月开始支付租金。被告于2009年7月1日交付房屋后，原告支付押金人民币2万元和两个月的租金4万元，协议签订后，被告对租赁物进行了装修，开始试营业。2009年9月，原告从他处获知被告出租的房屋未经房屋所有权人上海某房地产开发有限公司同意转租，故与被告交涉，要求被告与业主签订相关协议，但是被告没有履行义务，还要求原告继续交付房租。业主于2009年11月1日将系争房屋收回，原告亦于2009年11月中旬离场，原告支付房租至2009年9月。原告认为被告在出租系争房屋时故意隐瞒该房屋未获所有权人同意转租的事实，存在欺诈，应对合同无效造成的后果承担民事责任，现要求确认原、被告签订的《合作协议》无效；要求被告返还原告押金2万元和房屋租金4万元；要求被告赔偿原告各类损失x.93元。

原告对于自己的主张提供了下列证据：

1、合作协议，证明被告存在欺诈情况。

2、银行凭条，证明原告支付租金、押金情况。

3、邮件说明，证明是被告通过案外人代理房屋租赁的相关事宜。

4、业主发函终止被告合同，证明被告存在欺诈。

5、发票等，证明原告损失x.93元。

被告顾某某辩称，原告在签订合同时已经得知被告出租的房屋没有转租权，被告不存在隐瞒欺诈的事实，原告是由于经营不善导致无力承担租金，故原告违约在先，被告因为原告没有支付租金而发函要求解除合同，被告不存在违约的情况，现同意原告主张合同无效的意见，但不同意原告的其他诉讼请求。

被告顾某某对自己的主张提供了以下证据：

1、合作协议，证明原告知道被告不能转租房屋，所以双方才以合作协议的方式约定权利义务。

2、原告发给案外人李某邮件情况，证明原告以经营状况不佳，要求调整租金，且原告在合同签订之前明知被告没有转租权。

3、被告10月29日催款信及邮寄凭证，证明被告向原告催要合作费用以及滞纳金。

4、被告11月1日函及邮寄凭证，证明被告要求原告支付租金，否则于11月3日解除合同。

5、原告发给被告的函，证明原告收到被告二次发函，并再次拒绝支付费用，而且原告提出解除合同，构成违约。

6、业主11月4日函，证明被告收到业主关于合同解除的函。

对于原告提供的证据，被告对第1、2、3、4项证据的真实性、相关性无异议，本院认为，鉴于被告对上述证据的真实性、合法性无异议，且上述证据与本案事实具有关联性，故本院依法确认上述证据对相应的事实具有证明力；对于第5项证据，被告认为系原告单方制作，且原告违约在先，不具有证明原告主张的效力，本院认为，原告提供上述证据旨在证明原告的损失，该故该证据对其所证明的损失项目等事实具有相应的证明力。

对于被告提供的证据，原告对于证据的真实性、合法性无异议，但对证据的关联性有异议，认为不能证明被告的待证事实，本院认为，鉴于双方对于证据的真实性无异议，双方的争议在于对证据的理解，故本院依法确认上述证据对相应的事实具有证明力。

反诉原告顾某某诉称，反诉原、被告签订的《合作协议》因未取得房屋业主的同意，应确认无效，对此原被告均应承担相应的过错责任，由于反诉被告在7月1日至11月3日实际使用系争房屋，故应当按照协议约定的标准支付房屋使用费，现原告仅支付了4万元，故应当支付尚欠的房屋使用费。合同无效后，反诉原告与业主方亦解除了租赁合同，并被业主方没收了保证金，同时也使反诉原告丧失了租赁房屋的机会，反诉被告应当赔偿反诉原告的上述损失，现要求反诉被告支付2009年7月房屋使用费2.8万元、8月尚欠的房屋使用费8000元、9月尚欠的房屋使用费8000元、2009年10月房屋使用费2.8万元以及11月1日至11月3日的房屋使用费2800元；要求反诉被告偿付上述房屋使用费的利息（自2009年11月4日起至判决生效之日起）；要求反诉被告支付损失x元。

反诉原告对自己的主张除了提供与本诉部分同样的证据外，还提供了以下证据：

1、保证金收据，证明由于原被告共同的过错签订了无权转租的合同，导致反诉被告与业主解除租赁合同，并被没收保证金，这是反诉原告的损失。

2、发票以及收据，证明为了履行合作协议，反诉原告注册并办理了有关手续并支付了相关的费用，现由于合同无效造成了损失。

3、反诉原告与房东的租赁合同，原签订的期限10年1个月，现由于原、被告的共同过错导致该房屋被解除租赁合同，故存在租赁损失15万元。

4、发票三张，证明反诉原告被业主没收定金，并支付了二个月租金。

反诉被告辩称，在签订合同时反诉被告并不知晓反诉原告没有转租权，且反诉原告的代理人本身就是业主的员工，致使反诉被告相信反诉原告是有转租权的，反诉原告与业主的合同之所以解除是由于反诉原告的原因造成的，与反诉被告无关，且协议约定的标准不能作为房屋使用费的标准，故不同意反诉原告的诉讼请求。

反诉被告除提供与本诉部分同样的证据外，还提供缴费通知一份，证明二个月租金系反诉被告支付。

对于反诉原告提供的与本诉一致的证据，反诉被告的质证意见与本诉部分一致。对于反诉原告单独提供的证据，反诉被告认为与本案无关，本院认为，上述证据证明了反诉原告与业主解除房屋租赁合同等情况，与反诉原告主张的损失有一定的关联性，故本院依法确认上述证据对于反诉原告的损失项目等事实具有相应的证明力。

对于反诉被告提供的与本诉一致的证据，反诉原告的质证意见与本诉部分一致，对缴费通知书认为不能作为付费依据，应以反诉原告提供的发票为准，本院认为，反诉原告的意见于法有据，应以发票作为缴费的依据。

根据双方当事人的举证、质证及本院的认证，本院依法确认以下事实：

一、2009年6月2日，原、被告签订《某金融中心大堂咖啡吧合作协议》一份，主要内容为，1、被告负责与咖啡吧所在地业主上海某房地产开发有限公司签署不少于5年的固定期限租赁合同，并支付押金；2、合作期限为5年，自2009年7月1日起至2014年6月30日止，每月原告向被告支付合作费用2.8万元，其中2009年7月1日至7月30日为装修期，在此期间原告仅需支付物业管理费每月1280元；3、2009年8、9月为咖啡厅试营业期，合作费用下降为每月2万元，但原告需在2009年7月15日前一次性将4万元合作费用交与被告，至9月15日起，原告向被告交付10月的合作费用2.8万元以及物业管理费1280元，以后每月15日前，原告向被告预交下月的合作费用和物业管理费；4、原告自行承担咖啡吧的运营费用，负责投资、装修，自负盈亏；5、合作经营面积为18平方米；6、原、被告双方各自成立公司后10内，本协议所属权利义务转至原、被告各自公司名下；7、原告已向被告支付2万元作为履约保证金，合作期满，被告无息退还原告，双方在上述协议中就其他相关事宜亦进行了约定。

二、双方协议约定的大堂咖啡吧位于某路X号X单元，该房屋业主为上海某房地产开发有限公司。被告以上海某食品有限公司（未成立）的名义租赁了上述房屋，租期为2009年8月1日至2019年7月31日，租金按照营业额提成方式交付租金。合同签订后，被告以该公司名义支付了押金x元及9月份租金468.71元，12月份租金345.84元。

三、2009年6月4日，被告的委托代理人李某收取了原告交付的定金2万元，2009年7月17日和7月20日，原告通过银行支付李某各2万元。

四、协议签订后，原告对咖啡吧进行装修、添置了营业用的设施、设备，2009年8月17日成立以原告为股东的外国自然人独资企业“上海某食品贸易有限公司”，并进行了试营业。期间，原告还以公司名义支付了部分物业管理费。被告亦为成立上海某食品有限公司申请项目环境影响审批，并取得餐饮服务许可证。

五、2009年9月9日，原告通过电子邮件形式致函被告的代理人李某，主要内容为，为了避免使用“转租”这个词，某公司起草了合同，将2.8万元以“合作费”形式写进了合同，现试营业近一个月，潜在和预计的营业额不能达到与租金成正比的水平，咖啡吧的朝向、环境等不值每日每平方米23.3元的租金，租金存在不合理性，某公司亦未出具原告已经支付的6万元押金、租金的收据和发票，为配合资金周转，重新安排合作架构，以被告和业主的租约租金加20%作为合作费用，等等。

六、2009年10月30日，上海某房地产开发有限公司致函上海某食品有限公司（X单元租户）称，因被告违反《预租、租赁合同》有关不得转租的规定，故该公司决定单方面解除《预租、租赁合同》，并根据合同约定没收保证金x元。

七、2009年10月29日、11月1日，被告通过电子邮件和信函方式要求原告支付2009年10月、11月的合作费用，逾期支付，被告则解除合同，原告于11月3日通过电子邮件回复被告解除合作协议，要求退还已经支付的6万元。

八、原告因被告未退还6万元已付款，遂于2010年1月6日诉至本院。

九、审理中，原被告一致认可《合作协议》系原被告个人之间签订。同时，双方确认，原告于2009年7月1日入住系争房屋、2009年11月3日撤离系争房屋。

本院认为，原、被告签订的《合作协议》，名为双方合作经营位于某路X号X单元的大堂咖啡吧，其实质内容为被告向原告转租其租赁的上述房屋，并收取租金，故本院依法确认该《合作协议》的法律关系为房屋租赁合同关系。由于被告在未征得系争房屋权利人上海某房地产开发有限公司同意的情况下将上述房屋出租给原告，故原、被告之间的转租合同关系应认定为无效。合同被确认无效后，基于合同取得的财产应予返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，现原告要求被告返还已付租金以及押金的诉讼请求，于法有据，本院应予支持，由于原告在2009年7月1日至11月3日间实际使用系争房屋，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付房屋使用费的诉讼请求，本院应予支持。房屋使用费的标准参照协议约定的租金标准确定，即7月份免租、8、9月按照每月2万元、10月、11月按照每月2.8万元计算。至于原告要求被告赔偿损失以及被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿损失的主张，因被告在明知无转租权的情况下仍与原告签订转租合同，故对合同被确认无效应承担责任，而原告虽称自己在签订合同时不知晓被告未取得转租权，但从原告给被告代理人的电子邮件中可以推断原告应当知道被告并无转租权，并同意双方采取“合作”方式，同时原告也未尽到合同的审查义务，故对合同被确认无效亦应承担相应责任。原告主张的装修损失、添置设备等损失以及被告（反诉原告）主张的租赁合同被业主解除、押金被没收等损失应当由原、被告各自承担。被告（反诉原告）另要求原告（反诉被告）偿付房屋使用费的逾期付款利息的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第五条第一款、第十六条第一款之规定，判决如下：

一、原告熊某某与被告顾某某于2009年6月2日签订的《某金融中心大堂咖啡吧合作协议》无效。

二、被告顾某某应于本判决生效之日起十日内返还原告熊某某已付的房屋租金4万元，房屋押金2万元。

三、原告熊某某应于本判决生效之日起十日内给付被告顾某某自2009年7月1日起至2009年11月3日止的房屋使用费x元。

四、原告熊某某要求被告顾某某赔偿损失人民币x.93元的诉讼请求不予支持。

五、反诉原告顾某某要求反诉被告熊某某偿付房屋使用费利息和经济损失的诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币4262.50元(原告已预缴），由原告熊某某负担。反诉案件受理费1395.27元（反诉原告已预缴），由反诉原告顾某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院

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审判长蔡银寿

审判员冯丽娟

代理审判员王凌冰

书记员蒋杰