原告XX（反诉被告），女，X年X月X日出生，汉族，住上海市浦东新区XX室。

原告XX（反诉被告），男，X年X月X日出生，汉族，住上海市浦东新区XX室。

以上两原告（反诉被告）的共同委托代理人XX，上海普若律师事务所律师。

被告XX（反诉原告），女，X年X月X日出生，汉族，户籍地上海市长宁区XX室，现住上海市闵行区XX室。

委托代理人XX，男，上海市恒业律师事务所律师助理，住上海市虹口区XX室。

委托代理人XX，上海市恒业律师事务所律师。

原告（反诉被告）XX、XX与被告（反诉原告）XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦冬红独任审判，公开开庭进行了审理。XX、XX及其委托代理人XX，XX及其委托代理人XX、XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX、XX称：XX、XX与XX于2009年10月18日签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》），约定：XX将其位于上海市浦东新区XX室房屋（以下简称XX室房屋）出售给XX、XX，房款总价为人民币（以下统称人民币）82万元，并对双方的合同权利义务作了明确约定。合同签订后，XX、XX积极履行了付款义务，支付了首付款。此后，XX应配合XX、XX办理剩余房款的贷款手续，但XX无故拖延，至今仍未履行前述义务。为此，XX、XX曾多次与XX进行交涉，但XX至今仍在拖延，拒绝履行。故XX、XX提出如下本诉请求：一、判令XX继续履行《合同》，配合XX、XX办理贷款手续，办理XX室房屋的产权过户登记手续；二、判令XX赔偿XX、XX延迟贷款造成的损失x元。

XX答辩称：不同意XX、XX的诉请。XX、XX的第二项诉讼请求没有依据。是XX、XX违约，给XX造成损失。XX、XX称履行了义务，与事实不符。XX、XX未按合同第六条约定时间办理产权过户手续。XX、XX未在合同约定的期限内付清房款，也未在约定期限内将贷款不足部分的房款用现金补足。XX、XX三次贷款未获通过是XX、XX自身的原因造成的。XX、XX第一次办理贷款，XX并不知情，谈何配合；XX、XX第二次贷款，XX积极配合；XX、XX三次贷款都未成功，XX要求XX、XX以现金补足合情合理。XX并没有拖延，是XX、XX在拖延，XX、XX未按时付款，使得XX无法相信XX、XX与其签约；XX、XX的行为给XX另行购房带来影响；XX多次催促XX、XX到交易中心过户，但是XX、XX都借故拖延，XX多次陪XX、XX至银行办理贷款，均未成功；XX有权了解XX、XX的贷款情况，但是XX、XX一开始就隐瞒XX，至今XX仍旧不知贷款情况。双方多次协商后，XX、XX答应赔偿XX6万元，但之后又反悔了。因《合同》约定的履行日期早已超过，XX、XX的行为严重违约，故XX、XX要求继续履行合同的基础荡然无存。为此，XX提出如下反诉请求：一、判令解除XX、XX与XX所签的《合同》；二、判令XX、XX支付XX总房价20%的违约金164,000元。

XX、XX对XX的反诉请求答辩称：双方在《合同》中对贷款期限作了约定。2009年11月17日，双方变更了贷款问题的约定。2009年12月18日，双方在中介公司协商确定XX、XX最迟办出贷款的时间为2009年12月25日。XX、XX如期通过了贷款，并且中介公司也及时通知了XX。民生银行的贷款员明确告知XX、XX的贷款已经获批。XX、XX未逾期，XX、XX明确通知XX贷款已经办好。

经审理查明：XX、XX与XX于2009年10月18日签订《合同》，约定：XX将XX室房屋出售给XX、XX，房款总价为82万元；XX、XX于2009年10月16日支付XX房款2万元，于2009年10月18日前支付x,000元，通过银行贷款方式申请60万元，由银行在见他项权利证明、新产证出来后七个工作日内直接放款给XX帐户，若XX、XX的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则XX、XX应于双方至房地产交易中心过户前将贷款不足部分以现金方式补足并支付给XX，XX、XX于双方交易过户当日支付给XX房款45,000元；XX于2009年11月18日前腾出XX室房屋并通知XX、XX验收交接，并于同日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；XX、XX未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，XX、XX应向XX支付逾期未付款的0.04%的违约金,合同继续履行；XX未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，XX应向XX、XX支付已收款0.04%的违约金，合同继续履行；自签订本合同之日起，若双方任何一方违约，导致合同解除或无法履行的，违约方应按总价20%向守约方承担违约责任；…….。同日，双方签订《补充协议》，约定购房合同价为82万元，实际成交价为775,000元，XX、XX于双方交易过户当日补贴XX装修及其他费用45,000元。2009年10月16日至2009年11月17日期间，XX、XX支付XX房款共计24万元。2009年11月17日，双方达成《协议》一份，主要内容为：XX室房屋的成交价为77.5万元整，因XX、XX的贷款原因改为成交价82万元，现双方协商一致，原合同首付为195,000元、贷款57万元、交房1万元，现改为首付24万元、57万元、交房1万元，等XX收到贷款57万元后于交房当日退还XX、XX4.5万元,双方无异议。2009年12月7日，XX出具《通知函》分别给XX、XX及中介公司上海智恒地产经纪有限公司，主要内容为：根据双方所签《合同》，双方约定于2009年11月18日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，并且于2009年11月18日双方进行房屋交接验收，但XX、XX至今未履行合同约定；现XX通知XX、XX及中介公司于2009年12月9日下午13：00-16：00带好余款一同到浦东新区房屋交易中心办理过户手续，否则，XX有权在2009年12月10日解除《合同》，已付的房款扣除违约金后XX返还XX、XX，在中介公司处的房产证原件归还XX，中介费5000元退还XX；若协议不成，XX保留诉权。2009年12月8日，XX、XX出具《回复函》给XX，主要内容为：《合同》第六条第一款虽约定双方于2009年11月18日共同至房地产交易中心办理房产过户手续，然《合同》补充条款第二条约定双方应于XX、XX办妥贷款手续后三日内至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续，且《合同》第十一条约定本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；XX、XX认为，双方办理房产过户手续的时间应为XX、XX贷款办妥之日起的三日内，XX单方面通知XX、XX于2009年12月9日下午办理过户手续的要求已违反了双方之前签订的《合同》约定，XX、XX不同意改变之前的约定；XX发出通知函的日期为2009年12月7日，XX、XX收悉此函的日期为2009年12月8日，通知函上要求XX、XX履约期限为12月9日，XX、XX认为表面上看XX虽然通知了履约期限，但实质上该期限却不符合《合同法》关于“合理期限”的规定，不能被认定为给了XX、XX合理期限，且双方在《合同》中已明确约定了交易时间，XX、XX要求按照《合同》约定的期限办理房产过户手续；2009年12月9日，中介公司出具《情况说明》给XX，主要内容为：关于XX、XX于2009年10月18日在本公司签订XX室房屋，《合同》约定XX、XX通过向银行申请贷款方式支付XX60万元房款，自签订《合同》后已先后通过上海银行、建设银行申请办理，因银行审批贷款政策原因并没有如期审批出贷款，XX、XX不可能无限期等待，后又换银行重新办理贷款，现已于2009年12月9日在民生银行签署办理贷款申请手续；《合同》约定双方应于2009年11月18日前向房地产交易中心办理过户手续，现因已过该交易日期，请XX于2009年12月18日前与XX、XX面谈。之后，双方于2009年12月18日晚在中介公司处协商，双方对违约赔偿问题未能达成一致意见，对贷款问题也需等2009年12月25日贷款办出后再协商。2009年12月25日之后，双方曾协商达成原告愿意就违约行为进行赔偿的共识，后因原告不能享受7折优惠的贷款利率致使原告对赔偿方案反悔。

本院至民生银行上海分行调查有关XX、XX的贷款申请，得知贷款人为XX的贷款申请被退回，且贷款资料已被销毁。

以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《协议》，《房款自行交接收条》4张，《情况说明》，《证明函》，《通知函》，《回复函》，录音光盘及《通话录音摘录》、通话录音整理笔录，证人卜某某的证言，原、被告的陈述等为证，并经庭审质证属实，予以认定。

本院认为：原、被告之间关于XX室房屋的《合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，依法有效，双方应严格履行各自的义务。一、关于XX、XX要求判令XX继续履行《合同》、配合XX、XX办理贷款手续、办理房屋产权交易过户手续的本诉请求及XX要求判令解除双方所签《合同》的反诉诉请之处理意见。双方约定XX、XX申请银行贷款60万元，由银行在见他项权利证明、新产证出来后七个工作日内直接放款给XX账户；若XX、XX的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则XX、XX应于双方至房地产交易中心过户前（即2009年11月18日前）将贷款不足部分以现金方式补足并支付给XX，并于双方交易过户当日支付给XX房款x元；自签订本合同之日起，若双方任何一方违约，导致合同解除或无法履行的，违约方应按总价20%向守约方承担违约责任。签订《合同》及《补充协议》后，XX、XX自2009年10月28日起至2009年11月17日止通过中介公司先后向上海银行浦东分行、建设银行申请贷款，均未能通过，并于2009年12月9日起向民生银行申请贷款，致使双方未能按约于2009年11月18日办理XX室房屋的产权过户手续，XX、XX也未按约在2009年11月18日以现金支付XX剩余房款；XX、XX在收到XX于2009年12月7日发出的催付房款及催办过户交易手续的《通知函》后仍未在XX指定的2009年12月9日支付剩余房款及办理过户交易手续，XX、XX的行为构成违约，应承担相应的违约责任；XX在《通知函》中已明确告知，若XX、XX未在2009年12月9日支付剩余房款及办理过户手续，则要求与XX、XX于2009年12月10日解除《合同》，且XX、XX已于2009年12月8日知道该《通知函》的内容，故本院确认双方所签的《合同》及《补充协议》于2009年12月10日已经解除。XX、XX要求判令XX继续履行《合同》、配合XX、XX办理贷款手续、办理房屋产权交易过户手续的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。XX要求判令解除双方所签《合同》的反诉诉请，符合法律规定，予以支持。二、XX、XX要求判令XX赔偿XX、XX延迟贷款造成的损失x元的本诉请求及XX要求判令XX、XX支付XX总房价20%的违约金164,000元的反诉请求之处理意见。XX、XX未举证证明XX、XX延迟办理贷款的原因在于XX，故XX、XX要求XX赔偿x元的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。双方约定，自签订本合同之日起，若双方任何一方违约，导致合同解除或无法履行的，违约方应按总价20%向守约方承担违约责任。因XX、XX的违约行为致使双方的《合同》及《补充协议》解除，现XX要求XX、XX支付违约金164,000元的反诉请求，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）XX、XX与被告（反诉原告）XX于2009年10月18日签订的关于上海市浦东新区XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2009年12月10日解除；

二、被告（反诉原告）XX于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）XX、XX房款人民币24万元；

三、反诉被告XX、XX于本判决生效之日起十日内支付反诉原告XX违约金人民币164,000元；

四、驳回原告XX、XX的诉讼请求。

负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币10,380元，减半收取5,190元，由原告XX、XX负担；反诉案件受理费人民币1,790元，由反诉被告XX、XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员秦冬红

书记员李悦